쟌리 Genesis Mortgage


■58만달러에 계약된 신축 단독 주택 입니다. 빌더로부터 직접 융자를 진행하다 최근 거부당했습니다. 현재 직장이 없는데 가능할까요?

이 손님의 경우는 빌더와 처음 계약을 맺을 당시 융자신청에 아무런 문제가 없었던 분이었다. 클로징 날짜를 통보받고 융자를 진행하는 과정에서 불행히도 신분의 변화가 발생한 것이다. 이 경우 뿐만 아니라 신용카드를 새로 오픈한다거나 자동차를 구입하여 부채가 갑자기 늘어나고 신용 점수가 떨어져 예상치 못한 불이익을 당하는 사례들이 종종 발생한다. 은행은 손님의 융자 신청시에 명시된 정보와 관련 서류들을 기준으로 대출 심사를 진행하게 마련이다. 만일 클로징 전에 조금이라도 다른 정보가 발견되면 그 신청인의 파일은 필히 재심사를 받아야만 진행이 지속된다.

일단 융자신청에 일반적으로 요구되는 서류 또는 요구 사항들을 점검해 보도록 하자.

*지난 2년간의 개인 소득 보고서(IRS Form 1040)
*지난 2년간의 소득 증명서(W2/1099)
*최근 1달 급여 명세서(Paystubs)
*최근 2달 은행 거래 내역서(Bank Statements)

이같은 자료들을 통해 대출심사위원이 확인하고 싶은 내용은 신청인의 모기지 상환 능력과 집을 구입하는데 소요되는 자금의 출처가 본인 것인지의 여부를 파악하는 것이다. 융자 심사가 지체되거나 의외로 많은 서류들을 계속해서 요구하는 경우는 분명 어느 부분에선가 의심쩍은 사항들이 발견되었기 때문인 것이다.
직장을 갑자기 잃게 된 앞서 언급된 손님의 경우는 일반적으로 모든 서류들을 요구하는 은행에서는 결코 융자를 얻을 수 없다. 선택의 여지가 남아 있다면 직장이나 소득에 관계없이 은행이 요구하는 다운페이 비율을 충족해 줄 수 있는 렌더를 택해야 한다. 신청인의 신분이나 크레딧 점수에 따라 다운페이 금액이 달라질 수 있으나 30%에서 40%가 준비되면 가능하다.


■저희 집 현재 시세는 론액보다 훨씬 밑돌고 있습니다. 이 집을 정리하고 아내 명의로 새 집을 살려고 하는데 가능할까요? 참고로 저희는 자영업을 합니다.

많은 분들이 최근 동일하게 겪고 있는 이 손님과 같은 상황을 언더워터(Under water) 또는 업싸이드 다운(Upside down)이라 부른다. 즉 부동산 시장의 거품 제거로 특히, 적은 돈으로 집을 장만한 손님들의 전형적인 케이스들이다. 이 손님이 새 집을 사기위해서는 두 가지 전제 조건이 충족되어야 한다. 첫째는 숏 세일 정리 대상의 현재 집 모기지가 남편 명의로만 되어 있어야 한다. 둘째 부인 혼자의 소득이 집 장만에 필요한 상환 능력 테스트에 통과해야만 한다. 이 두 조건이 모두 충족된다면 또 다른 집을 구입하는데 아무런 문제가 없다. 둘째 조건을 좀 더 구체적으로 살펴본다면 일반적으로 소규모 소매 가게를 운영하는 자영업자들은 많은 소득 보고를 하지 않는다. 그렇다면 당연히 은행이 요구하는 상환 능력 테스트에 통과 할 리가 없다. 이 경우 신청인의 자영업 경영 기간이 2년을 능가 했다면 Self employment status로 소득보고서 없이 융자 신청이 가능하다. 다만 집 구매가의 30%를 필히 다운해야만 하며 돈의 출처가 정확히 파악되어야 한다.
쟌리 Genesis Mortgage