쟌리 Hamilton Capital Market Manager

■30년 고정 모기지 금액이 달라지는 이유는?
부동산 거래 가운데 에스크로(Escrow)라는 낯선 단어를 많이 접하게 된다. 이 단어의 정의는 나중에 있을 의무 이행을 위해 미리 중립적인 지위에 있는 제3자로 하여금 보관하도록 맡겨놓은 금전을 의미한다. 이를 보관하는 별도의 계좌를 Escrow account라고 부른다. 에스크로우 계좌의 설립 여부는 채무자의 선택이다. 그러나 돈을 빌려주는 은행의 입장에서는 나중에 채무자가 세금이나 보험을 체납함으로써 발생할지도 모르는 채권자 자신의 손실을 미연에 방지할 목적으로 에스크로우 계좌를 열도록 요구한다.

주택 융자의 경우 보통 분기마다 소속시청에 납부되는 재산세(Property tax) 및 보험회사에 지급되는 상해보험료(Homeowner’s insurance)가 원금과 이자액과 합쳐 매월 모기지 채권은행에 지불된다. 따라서 30년 고정 모기지 소유주의 월상환액이 바뀌는 경우는 바로 재산세 또는 보험료의 인상 때문에 발생하는 것이다. 간혹 재산세나 보험료를 별도로 개인이 관리하는 경우들
이 있는데 이 같은 상황에서는 모기지 금액이 달라질 이유가 전혀 없다.
30년 고정 모기지는 말 그대로 30년 동안 동일한 이율로 책정된 원금과 이자를 내는 융자이기에 월상환액이 달라질 수가 없다. 채무자들이 은행의 에스크로우를 통해 재산세 및 보험료를 지불하는 이유는 단지 편리함과 매번 목돈을 마련해야 하는 부담을 피하기 위해서다. 15년 고정 모기지 또한 같은 맥락으로 이해하면 된다.

■30년 고정 모기지를 15년으로 재융자하고 싶은데?
현재 가지고 있는 모기지 이율이 상대적으로 낮음에도 불구하고 30년 고정을 15년으로 대치하고 싶은 채무자들이 있다. 목적은 상환 기간을 단축시키려는데 있다. 모기지 상환 기간을 단축시키고자 하는 것이 재융자의 유일한 목적이라면 리파이낸싱의 계획을 다시 한번 검토해 봐야 할 것이다. 왜냐하면 간단한 예로 30년 고정의 모기지 페이먼트를 매년 한번만 더 하게 되면 총 상환기간이 30년에서 26년으로 약 4년 단축된다. 즉 매월 페이먼트에서 추가로 지불되는 금액은 단 10달러가 되던지 1,000달러가 되던지 관계없이 전액 원금 삭감으로 적용된다. 따라서 상환기간을 줄이는 것이 희망사항이라면 은행에 돈을 더 내기만 하면 된다. 그러나 리파이낸싱의 주목적이 상환기간의 단축만이 아닌 경우라면 세금 공제 혜택의 효과 및 재융자 후의 거주기간을 반드시 우선으로 고려해야 될 것이고 재융자 전후의 이율차 및 소요 비용을 계산해 정확한 손익분기점(Break even point)을 파악해야 할 것이다.

■클로징 후 원금을 대폭 줄일 경우?
주택융자 계약이 끝난 뒤 한국에서 또는 다른 출처를 통해 원금을 많이 갚아나갈 계획이 있는 경우들이 종종 있다. 줄이는 원금의 규모 또는 기간에 따라 손님에게 전달되는 메시지가 다를 수 있지만 이 같은 경우 일반 고정 융자와 이자만 내는 Interest Only프로그램을 반드시 비교하여 설명한다. 일반상식으로 이자만 내는 융자라 하면 무조건 나쁜 종류의 론이라 생각을 하지만 그 내용을 들여다 보면 경우에 따라 더 유리한 방법일 수도 있다. 전형적인 주택 융자는 30년 또는 15년동안 정해진 이자율에 따라 원금과 이자를 함께 갚아나가는 방식으로 일정 금액을 30년간 내고 나면 자동으로 원금상환이 모두 끝나도록 프로그램이 짜여있다.

그런데 이자만 내는 융자의 경우 일정기간(대개 5-10년) 동안 원금은 상환하지 않고, 매월 이자만 내는 것으로 충분하다. 즉, 원금을 줄이지 않고 매달 이자만 낸다면 당연히 위험함과 동시 추후 큰 부담이 될 수 있는 프로그램이다. 그러나 큰 액수의 목돈이 생겨 원금을 계속해서 줄일 계획이 있을 경우 원금을 줄일 때마다 줄어든 원금에서 이자는 계산이 되기 때문에 모기지 월상환액은 지속적으로 줄어들게 된다. 따라서 각기 다른 기간(5, 7, 10년)의 Interest Only 프로그램의 이율을 검토하여 본인에게 맞는 융자를 택한다면 고정 프로그램보다 더 실속 있는 결과를 얻을 수 있을 것이다.