모기지 이야기/‘투자용 재융자의 묘미’
2010-07-10 (토)
곽동현
찜통 더위가 연일 기승을 부린다. 10년 만에 온 기록적인 더위라고 하는데 지금 기록을 갈아치우는 것은 작열하는 태양만은 아닌 것 같다. 연일 모기지 이자가 하락하여 이제는 30년 고정 모기지 이자가 4.5%까지 내려갔다. 국외 유럽쪽의 재정위기와 아직도 불안한 실업율과 주택 시장 등으로 연일 모기지 이자의 기록도 갈아치우고 있다. 설마 더 이상은 내려가지 않겠지 하는데 하루 지나면 또 내려가 있다. 이제는 30년 고정이자가 4%대가 낮설지가 않다. 좋다고 해야 할지 또 얼마나 큰 문제를 가져다줄지 그 분간도 희미해진다. 아무튼 이런 이유로 주택 구매 융자로 바빠야 할 시기인데도 불구하고 요즘은 모기지 재융자 상담으로 하루를 보내고 있다. 이번시간엔 투자용 주택재융자 사례를 살펴보는데 필자가 최근 진행한 고객의 상황을 예로 들어본다.
맨하탄에서 사업을 하는 K사장은 뉴져지에 80만달러정도의 주택을 소유하고 있으며 투자용으로 콘도를 두 채 갖고 있다. 모기지 페이먼트가 3군데로 있는데 정리를 하면 아래와 같다.
1) 재융자 전
뉴져지 주거용주택 뉴져지 콘도 A 맨하탄콘도B
주택 가격 75만달러 정도 50만달러 정도 65만달러 정도
남은 융자 금액 17만달러 정도 26만달러 정도 29만달러 정도
이자율 5.75% 6.875% 6.5%
월모기지 페이먼트 1,517달러 1,839달러 1,896달러
주택Tax, 보험, 관리비 1,250달러 950달러 850달러
모기지 잔여 기간 22년 25년 27년
홈에퀴티 10만달러 중 3만달러 사용가능 없음 없음
8년 전 뉴저지에 50만달러 정도로 주거용 주택을 구입한 고객은 몇 년 지나자 주택 가격이 거의 30~40만달러 이상 폭등했다. 그래서 3년 뒤 콘도 한 채와 그 후 2년 뒤 콘도 한 채를 연거푸 구입했다. 고객의 생각대로라면 뉴저지와 맨하탄 콘도가 이제는 어느 정도 제값이 나와 하나는 처분을 해야 되는데 구입 가격보다 10%이상은 내려있으니 팔지도 못하고 계속해서 높은 모기지 이자만 내고 있는 실정이었다. 이런 상황에서 고객은 모기지 이자가 가장 많이 남아있
는 맨하탄 콘도 B를 재융자하기 위해 필자에게 연락이 왔다. 이런 고객의 상담을 듣게 되면 꼭 수학문제를 푸는 것 같은데 고객의 이야기를 모두 듣고 고객이 원하는 조건을 포함시켜 가장 수익이 많이 나는 방향으로 재융자를 진행했다.
2) 재융자 후
일반적으로 투자용 주택 재융자시 고객들은 주거용 주택의 융자는 건들기를 주저한다. 하지만 주거용 재융자는 투자용보다 이자가 훨씬 낮을 뿐더러 무엇보다도 충분한 Cash Out이 가능하다. 감정가의 60%까지는 Cash Out을 하더라도 추가 포인트도 붙지 않는다. Cash Out이 60~80%까지는 추가 포인트가 많이 붙게 된다. 하지만 이것도 크레딧만 충분히 높으면(740정도) 최소화시킬 수 있다. 이 고객의 경우 왜 Cash Out이 필요하냐면 주거용 주택을 컨포밍 융자금액 한도까지인 41만7,000달러로 Cash Out 재융자를 하게 되면 투자용 콘도하나를 Pay Off 시킬 수가 있다. 그렇게 되면 콘도하나의 모기지 걱정은 끝나게 되는 것이다.
고객의 또 하나 걱정은 주거용 주택 모기지를 이제 거의 10정도(정확히8년) 갚았는데 또 30년 모기지를 얻는다니 너무 싫다는 것이다. 물론 30년 고정으로 얻을 필요가 없다. Cash Out 재융자되는 주택을 15년 고정으로 얻게 된다. 그렇게 되면 현재 남아 있는 22년 보다 7년이나 빨리 모기지가 끝나게 되는 것이다. 그렇다면 재융자 후 변동을 표로 한번 보자
뉴저지 주거용 주택 뉴저지 콘도 A 맨하탄 콘도 B
주택 가격 75만달러 정도 50만달러 정도 65만달러 정도
남은 융자 금액 417,000 달러 No Mortgage 29만달러 정도
이자율 4.25% n/a 6.5%
월모기지 페이먼트 3,137달러 n/a 1,896달러
주택Tax, 보험, 관리비 1,250달러 950달러 850달러
모기지 잔여 기간 15년 n/a 27년
홈에퀴티 10만 달러 중 2만 달러 사용 가능 없음 없음
(참고: 홈에퀴티 약간 금액과 고객이 클로징 비용을 별도로 준비를 했음)
재융자 후 달라진 것은 모기지 페이먼트가 주거용으로 합해져 있다. 쉽게 Tax, 보험 그리고 관리비를 제외한 순수 모기지 페이먼트만 비교하게 되면 주거용과 콘도 A의 페이먼트 합이 재융자 후 월 219달러가 줄었다. 줄어든 것은 단순 월페이먼트만이 아니다. 재융자 전의 주거용 모기지와 콘도 A를 처분하지 않고 끝까지 모기지 페이먼트를 마친다는 가정 하에 총 지불 금액의 변화를 보면
주거용 콘도A 총지불액
재융자전 1,517 x 22 x12 = 400, 488 1,839x25x12= 551,700 952,188달러
재융자후 3,137 x15 x 12 = 564,660 No mortgage 564,660 달러
절약금액 387,528 달러
이처럼 재융자를 하고 난 후에 매월 페이먼트를 219달러씩 줄일 뿐 만 아니라 15년 안에 모기지 페이먼트를 끝내면서 기존에 남아 있던 22년보다 7년더 일찍 모기지를 끝내는 것이다. 결과적으로 무려 40만달러 정도를 절약할 수가 있다. 여기서 콘도 B를 함께 묶어 재융자 하는 방법도 있으나 주거용을 모기지 3개를 전부 커버하기는 감정가가 나오지 않고 설령 주거용 감정가가 충분하다 하더라도 필자는 권하지 않는다. 왜냐면 주거용으로 너무 많은 과부하가 걸릴 수
도 있기 때문이다. 그리고 상기 고객은 주택시장이 어느 정도 안정이 되면 콘도 하나를 처분할 계획이 있으니 굳이 전부 재융자를 받을 필요는 없다. 콘도A가 팔리면 A를 판 자금으로 B의 모기지를 갚으면 되고 물론 B를 처분하게 되면 B의 모기지는 자동 소멸된다.
이처럼 고객이 처한 상황을 지혜롭게 풀어 가면 수익을 극대화시킬 수가 있다. 이런 것이 재융자의 묘미일 것이다.
