미국에 유학 온 학생들 가운데는 학업을 마친 이후 직장생활을 하고 있는 회사원들이 있다. 뿐만 아니라 이곳에 장기 체류하기 위한 목적으로 E비자를 통해 사업을 경영하는 이도 있다. 시민권도 영주권도 아닌 그러나 합법적인 노동 허가를 갖고 거주하는 외국인들을 통틀어 ‘Non Permanent Resident Alien’이라 부른다. 은행마다 약간의 기준이 다를 수는 있으나 한가지 분
명한 사실은 이 같은 부류의 외국인들은 미국 시민과 거의 동등한 조건으로 융자를 얻을 수 있다.

백화점 의류코너에 가보면 브랜드에 따라서 내 취향에 맞는 상품을 파는 곳이 있는 반면 나와는 전혀 관련 없는 의류만 파는 곳이 있는 것처럼 모기지 상품도 마찬가지다 모기지 상품 역시 만들어 파는 은행에도 돈을 빌려가는 사람의 형편이나 특성이 어떠냐에 따라 그에 맞는 상품이 있을 수도 있고 없을 수도 있다. 가까운 친구가 어느 은행에서 모기지론을 얻었다고 해서 반드시 나도 똑같은 모기지론을 얻는다는 보장이 없다. 처한 환경이 다르기 때문에 상품과 맞을 수도 맞지 않을 수도 있기 때문이다. 일반적으로 합법적 노동 허가를 받은 비영주 거주자가 좋은 이자율로 모기지를 얻으려면 다음과 같은 조건을 충족하거나 참고해서 전략을 수립해야 한다.

1. 신용기록
모든 융자에 가장 중요하고 예민한 사항이다. 최소 2년의 기록과 3개 이상의 어카운트를 유지하고 있어야 한다. 신용카드의 경우 한도액이 높은 계좌 일수록 점수가 두드러지게 향상되나 그렇지 못할지라도 한도액의 관계없이 매달 전액을 상환하거나 라인액수의 35% 미만으로 유지하면 된다. 일반인들의 가장 큰 실수는 사용 안하는 카드를 취소하는 것인데 이럴 경우 그 카드의 과거 기록이 모두 삭제되므로 인해 점수가 오히려 떨어지게 된다. 2년 기록이 채 안되는 경우에는 최소 1년 기록이라도 있어야 하며 나머지 1년은 렌트, 전화빌 등의 기록으로 대치 가능하다. 신용 점수는 740이 넘으면 가장 이상적이고 그렇지 못한 경우 700이상이면 된다.

2. 다운페이
일반적으로 20% 다운이 요구된다. 그러나 정부의 지원으로 이루어지는 FHA론 또한 합법 거주자에게도 가능하기 때문에 3.5% 다운으로 주택 장만이 가능하다. 다만, 충분한 소득 증명이 되어야하며 이외 다른 융자 조건들이 충족되어야 한다.

3. 본인 거주(Owner Occupied)
반드시 본인이 직접 거주해야 한다. 은행에 따라서 투자 목적도 가능 할 수 있으나 이 같은 경우 높은 이자율을 감수해야 한다. 본인 거주이면서 FHA론을 신청할 경우 이 론의 특성상 융자신청인의 불충분한 소득을 충족시키기 위해 비거주자의 소득 사용이 가능하다.

4. 소득대 부채 비율
융자신청인의 월소득 대비 PITI(향후 매월 지불해야 될 원금, 이자, 재산세, 보험료의 합계)가 40% 이하이어야 한다. 만일 기존의 개인 부채(자동차론, 카드빚)가 있다면 월소득의 45%를 넘으면 안된다.

5. 직장 기록
모든 주택 융자의 심사 기준은 신청인의 2년간 직장 및 거주 기록이 요구된다. 만일 석사 또는 박사 과정 이후 직장에 들어와 2년이 채 안된 경우라면 학교 졸업장 및 성적증명서를 제출하면 모자라는 직장 기록을 대치할 수 있다.

6. 은행 잔고 증명
융자 신청인들이 가장 많이 오해하는 부분이기도 하다. 융자에 소요되는 다운 페이먼트, 클로징 비용 등이 클로징 전에만 은행에 입금되는 것으로 알고 있는 오해가 바로 이것이다. 이 모든 비용들은 은행 계좌에 미리 60일 이전에 입금되어 유지해야 한다. 그렇지 못한 경우 입금되는 액수와 관련된 모든 자료를 반드시 제출해야만 한다. 한국으로부터 송금되어 오는 경우 송금 내역서 및 발송인의 은행 거래 내역서 또한 요구된다.

단지 1-2년 단기 거주가 아닌 중장기 거주 계획이 예상된다면 렌트 대비 매입간의 득실을 분석하여 위의 내용을 참고해서 미리 준비하면 좋은 조건의 결과를 얻을 수 있을 것이다.