모기지 이야기/ ‘낮은 이자를 이용하라’
2010-06-12 (토)
곽동현
연초 예상과는 많이 다르게 이자가 연중 최저를 계속 갱신하고 있다. 30년 고정 4.75%, 15년 고정은 무려 4.25%까지 내려가 있다. 대서양을 건너온 유럽 경제 위기는 또다시 미국 경기의 발목을 잡고 있는데 연방준비제도위원회(FRB)에서 당분간 기준금리인상 계획은 묘연해 보인다. 이로 인해 주택 모기지 시장은 또 한 차례 저금리 기회를 맞았는데 특히 15년 고정 모기지 이
자가 4%대 초반까지 내려갔다. 이번 시간엔 내려간 이자를 어떻게 이용하면 좋을지 경우별로 알아보자.
1)15년을 잡아라
얼마전 치과의사인 고객으로부터 재융자 문의를 받았다. 현재 30년 고정 모기지로 6.5%로 갖고 있는 것을 재융자하고 싶다는 요청이었다. 그런데 새로 재융자를 받게 되면 또다시 30년 동안 페이먼트를 내야 되는 것이 부담스러워 그동안 재융자를 망설이고 있다고 하였다. 지금 고객이 갖고 있는 모기지 상황과 필자가 제안한 15년 고정모기지 상황을 표로 만들어 보았다.
재융자 전 재융자 후
처음 융자 금액 47만달러 40만9,000달러
모기지 이자와 상환 기간 6.5%/30년 4.25%/15년
현재 모기지 잔액 40만8,619달러 90센트 40만9,000달러
모기지 월 페이먼트 2,970달러72센트 3,076달러82센트
재융자 후 월페이먼트 인상분 106달러10센트
모기지 낸 기간 8년10달(105개월)
모기지 남은 기간 21년 2달(255개월) 15년(180개월)
남은 기간의 총 페이먼트 합 75만7,533달러60센트 55만3,827달러60센트
*30년 모기지 상환은 1년 12번을 30년 동안 내기 때문에 총 상환 개월 수는 360개월이고, 15년은 180개월이다. 그리고 상기표는 동일한 조건이 되는 Tax와 보험은 포함시키지 않았다. 표에서 보는 것과 같이 지금 낮은 이자로 제공되는 15년 고정 모기지로 융자를 하게 되면 기존의 월페이먼트보다 약 106달러10센트가 추가로 많아진다. 하지만 모기지 페이먼트를 6년 이상 빨리 마무리 할 수가 있게 된다. 6년 동안 짧아진 페이먼트로 무려 20만3,706달러를 절약할 수가 있다. 물론 재융자를 하게 되면 클로징 비용이 추가로 수천 달러 발생하게 된다. 클로징 비용이 발생하더라도 6년 동안 절약되는 금액을 비교하면 조족지혈이라고 하겠다.
2)30년 모기지로 급한 불은 끄자
앞서처럼 낮은 이자가 제공될 때 15년 고정으로 바꿔 모기지 상환을 조기 상환하는 방법도 있지만 이와 반대로 15년 상환 모기지를 30년 고정으로 재융자를 해서 월페이먼트를 줄이는 방법 또한 있다. 최근 월페이먼트에 어려움을 격고 있는 고객 중 재융자로 월페이먼트를 1,500달러 넘게 가까이 줄인 경우도 있었다.
재융자 전 재융자 후
처음 융자 금액 40만달러 34만6,000달러
모기지 이자와 상환 기간 6%/15년 4.75%/30년
현재 모기지 잔액 34만2,595달러80센트 34만6,000달러
모기지 월 페이먼트 3,375달러43센트 1,804달러90센트
재융자 후 월페이먼트 인하분 1,570달러53센트
모기지 낸 기간 3년 2달 (38 개월)
모기지 남은 기간 11년10달(142개월) 30년(360개월)
남은 기간의 총 페이먼트 합 47만9,311달러6센트 56만5,390달러80센트
이 경우 재융자는 월 페이먼트를 줄이는데 초점이 맞춰져 있다. 처음에 무리해서 15년 고정모기지로 융자를 얻어 월 페이먼트가 3,000달러 이상이었다. 여기에 세금과 보험을 합하면 거의 월 페이먼트가 4,000달러에 육박하게 된다. 이 경우 15년 모기지를 30년 고정으로 바꾸므로 월 페이먼트를 표에서 보는바와 같이 1,570달러 정도 줄일 수 있다. 물론 15년 모기지가 다시 30년
모기지로 바뀌어 상환기간이 훨씬 더 늘어났다. 하지만 지금 페이먼트가 어려울 경우 이 방법이 가계에 가장 효과를 준다. 그리고 30년 고정이라고 하더라도 평소에 여유자금이 있어 원금을 조금씩 더 상환을 하게 되면 30년 모기지를 15년 이하로도 줄일 수가 있다.
3)Cash Out 재융자
필자의 고객 중 부동산업을 하는 고객이 있다. 백만달러에 육박하는 주택 외에 상업용으로 건물을 3개나 더 갖고 있다. 이 고객의 경우 현재 갖고 있는 건물의 증축을 위해 자금이 한 40만달러 정도를 필요로 했다. 갖고 있는 상용 건물 중 모기지가 적은 한곳을 Cash Out 재융자를 생각하고 있는데 현재 상용 건물의 Cash Out이 만만치가 않다. 필요한 서류와 또한 뉴욕시에 투자용에 부과되는 모기지 세금 또한 엄청나다. 그래서 필자가 제안한 주택의 Cash Out 재융자를 권했다. 수입이 충분한 이 고객의 경우 정확한 감정은 해 봐야 알겠지만 감정가의 80%까지 Cash Out이 가능하다.
현재 10만달러 안팍으로 남아있는 주택을 재융자를 할 경우 거의 50~60만 달러는 Cash Out이 가능할 것 같다. 특히 주택 모기지의 가장 큰 장점은 30년 고정 모기지로 현재 5%이하까지 가능하다는 것이다. 상용건물의 짧은 이자 고정 기간과 조기 상환 벌금의 복잡한 융자 조건들과 엄청난 클로징 비용 등을 고려하면 주택을 이용한 자금 마련이 최상의 방법일 것이다. 이처럼 고객의 경우에 맞는 상황에 따라 낮아진 모기지 이자를 잘 이용하는 지혜가 필요하다. C/P-(917) 696-3727
