곽동현/M&T Bank Sr. Loan Officer
항간에 무소유를 고집했던 한명의 죽음이 세상에 적잖은 관심거리가 되고 있다. 평생 무소유를 고집하다 세상을 떠난 그는 세상에 살고 있는 인생들에게 많은 생각 거리를 남기고 떠났다. ‘하루에 하나씩 버리고 나니 전부 버리게 되었고 전부를 버리고 나니 드디어 세상을 얻었다’는 그의 말은 길이 인구에 회자될 것이다.하지만 필자는 세상이 그를 보는 시각과는 다른 각도로 한번 보고 싶다. 세상 속에서 모든 것을 버리고 무소유로 자유롭게 지내다가 떠나는 모습은 하루하루 힘들게 무언가를 쫓아서 살아가는 우리와는 분명 구분된다. 하지만 세상에 나와 한사람을 만나 가정을 꾸리고 그 가정을 세워가며 세상이 주는 모진 풍파 속에서도 힘겹게 그 삶을 이어가는 것도 그가 주장했던 무소유 못지않게 아름답다고 본다. 주택 모기지 융자를 업으로 하는 필자는 한 가장이 세상 속에서 고군분투하며 가족을 위해 조그마한 보금자리를 마련해주고 클로징으로 이끌 때 그 어느 때보다 소중한 순간들을 맛본다.이 시간도 세상 속에서 탐심은 버리되 가정을 위해 보금자리를 마련하고자 노력하는 분들에게 필자의 글이 도움이 되길 바란다.
최근 변동 모기지(ARM :Adjustable Rate Mortgage) 이자가 생각보다 많이 내렸다. 서브 프라임 사태가 일어난 직후 변동 모기지가 장기 고정모기지 이자를 상회해서 변동 모기지가 유명무실하던 때가 있었다. 하지만 이제 변동 모기지가 제자리를 찾았다. 그것은 주택 모기지 시장이 어느 정도 안정을 찾아 가고 있다는 반증이라 할 수 있겠다. 이로 인하여 고객들도 조금은 모
기지 프로그램 선택의 폭이 넓어졌다. 그럼 변동 모기지와 장기 고정모기지 프로그램의 차이를 알아보고 고객이 어떤 것을 선택하는 것이 유리한지 알아본다.
변동 모기지 3/1 ARM, 5/1 ARM, 7/1 ARM
최근 시장에서 제공 되는 변동 모기지 (ARM-Adjustable Rate Mortgage)는 단기 고정 모기지(Fixed Rate Mortgage)와 변동 모기지의 혼성 모기지라고 할 수 있다. 첫 몇해 이자가 일정 기간 고정이 되고 그 일정 기간이 지나면 변동 인덱스에 따라 이자가 변동되는 모기지인데 쉽게 설명하면 빌린 융자금액을 30년 상환하는 중에서 이자가 고정되는 기간이 3년, 5년 혹은 7
년인지에 따라 3/1, 5/1 그리고 7/1ARM으로 나누고 그 고정되는 기간이 끝나면 매년 마다 이자가 인덱스에 따라 변한다는 것을 말한다. 단기 고정이 되는 기간이 짧을수록 그 이자가 낮아지는데 현재 5/1 ARM을 기준으로 4%미만까지 그 이자가 내렸다. 그 이유는 현재 변동 모기지의 인덱스가 되는 LIBOR( London Inter Bank Offering Rate),T-Bill(Treasury Bill), MTA(12-Month Treasury Average), COFI(11th District Cost of Funds Index)등이 현저하게 내렸기 때문이다. LIBOR의 경우 1년 만기 이자가 1% 미만까지 내려 더 이상 내려갈 자리가 없을 만큼 사상 유래가 없는 낮은 이자가 제공되고 있다. 이로 인해 3/1Arm 이자는 인터넷을 뒤져보면 3%초반대까지 제공하는 은행도 있다.
고정 모기지
반면 고정 모기지는 모기지 상환을 30년 혹은 20년이나 15년 길게는 40년 동안 하면서 그 이자를 고정하는 것을 말한다. 오랜 전통적인 융자 방법이고 서브 프라임 이후에는 거의 대부분 30년 고정이나 15년 고정 모기지로 진행 되고 있다. 특히 고정 모기지가 변동 모기지보다 더 낮은 이자가 제공되어 지금까지 각광을 받고 있다. 최근 30년 고정 모기지 이자는 컨포밍 융자금액 한도액인 41만7,000달러미만까지 5% 초반대로 제공되고 15년일 경우 4.375%까지 제공되고 있다. 작년 한때 30년 고정 모기지 이자가 5% 미만까지 내려간 적이 있지만 5% 초반대 30년 고정 모기지 이자는 과거 수십년을 돌아봐도 가장 좋은 이자라고 해도 과언이 아니다.
모기지 프로그램의 선택
필자는 기본적 성향이 보수적이어서 그런지 서브 프라임 사태가 나기 전에도 대부분의 고객들에게는 30년 고정 모기지를 권했다. 특히 주택을 처음 구입하는 고객들에게는 철저히 30년 고정 모기지를 권하고 있다. 물론 5%와 4% 이자는 한해 동안 이자를 비교하면 큰 차이가 있다. 십만달러 기준으로 한 달에 60달러가 차이가 나고 일년이면 700달러를 줄일 수 있다. 융자 금액이 30만달러가 넘어가면 한 달에 200달러까지 줄일 수 있다. 이런 이유로 단기 변동 모기지
이자에 유혹을 받기가 쉽다. 문제는 이 달콤한 단기 고정 모기지 이자가 끝나는 시점에 모기지 이자가 얼마나 올라갈지 아무도 장담을 할 수 없다는 것이다. 3/1ARM를 3%대로 융자를 했다고 하면 이 고객은 클로징하자마자 3년 뒤에 모기지 이자가 어떻게 바뀔지 매일 스트레스를 받을 것이다.
그러다 한 2년 지나면 모기지 샤핑을 또 해야 한다. 물론 클로징 비용을 추가로 지불해야 될 것이다. 단기 변동 모기지가 필요한 고객은 여유자금이 생겨 투자로 구입한 후에 4~5년 렌트를 주다 주택경기가 호전되면 그때 마켓에 다시 내놓을 계획을 하고 있는 고객에 어느 정도 적합하다. 하지만 단순히 산술적인 숫자 계산만으로 무리해서 단기 변동 모기지 선택했다간 지속적인 스트레스와 추후 변동 모기지 상승으로 모기지 페이먼트에 치명적인 문제로 이를 수 있다.이제 본격적인 주택 구입 시즌이 다가 오고 있다. 융자 프로그램에 있어서 탐심을 버리고 실리와 지혜를 구할 때가 된 것이다.
