쟌리 Hamilton Capital Market Manager
ARM(Adjustable Rate Mortgage)라 불리우는 변동금리 모기지는 말 그대로 이자율이 상환기간 동안 바뀌는 상품을 일컫는다. 이의 반대 개념은 고정금리(FRM, Fixed Rate Mortgage)이며 30년 고정과 15년 고정이 대표적인 상품에 속한다. 예를 들어 30년 고정금리라고 하면 은행에서 빌린 돈을 총 30년 동안 나눠서 갚게 되는데 그 기간 동안 이자율이 전혀 변하지 않는 것을 의미한다. 반면 변동금리는 30년간 분할 상환하는 것은 고정금리 상품과 동일하지만 정해진 고정 기간 이후에는 미리 정해진 계약 조건에 따라 바뀌는 상품을 의미한다. 따라서 고정금리 상품을 선택하면 360개월 내내 똑 같은 금액을 매월 상환하면 되지만 변동금리의 경우 매월 상환금액이 달라질 수 있다는 것이 가장 큰 차이점이다.
변동금리의 가장 큰 장점을 꼽는다면 당연히 저렴한 이지율일 것이다. 일반적으로 이자율에는 위험도(The degree of risk)가 감안되는데 리스크가 크면 클수록 이자율은 높아지게 된다. 예를 들어 고정금리 상품은 30년 동안 이자율을 확정 시켜 일정하게 상환하게 되므로 은행에게는 상당한 부담이 되고 리스크가 당연히 크다고 볼 수 있다. 시장의 이자율이라고 하는 것이 매일 주식과 매한가지로 오르락내리락 하는데, 이에 개의치 않고 확정적으로 이자율을 30년간 보장해 준다는 조건은 당연히 높은 이자율을 책정할 수밖에 없을 것이다. 15년 고정금리 상품이 30년에 비해 낮은 이자율을 보이는 것은 바로 이런 이유에서이다.
변동금리는 시장금리의 흐름에 따라 올리거나 내리면 되므로 은행의 입장에서는 장기간 금리를 확정해 줘야 하는 부담이 사라지게 되므로 리스크가 적고 따라서 낮은 금리로 소비자에게 제공될 수 있다. 시장 금리가 오르면 이자율을 올려서 필요한 돈을 더 받고, 내려가면 반대로 이자율을 내려서 돈을 더 깍아줘도 되니 어찌 보면 은행이나 소비자 모두에게 공평한 방법이라 할 수 있다.
그러나 돈을 빌려 쓰는 소비자 입장에서는 매달 이자율이 바뀌고 그에 따른 월상환액이 오르락내리락 한다면 불규칙적인 재정계획으로 인해 상당히 불안한 생활을 할 수 밖에 없을 것이다.
그래서 등장한 것이 고정금리와 변동금리를 합성시켜 놓은 변형된 하이브리드 론(Hybrid Loan)인데 소비자들이 흔히 듣는 5년, 7년, 10년 고정 상품을 말한다.따라서 변동금리 상품을 부를 때 흔히 쓰는 방법이 3/1 ARM, 5/1 ARM, 7/1 ARM, 10/1 ARM 등의 표기법이다. 앞의 숫자 3,5,7,10은 고정금리가 적용되는 기간을 의미하며 뒤의 1은 얼마나 자주 이자율이 변동되는지를 나타내고 ARM은 변동금리라는 뜻이 된다. 따라서 7/1 ARM이라 하면 최초 7년간은 고정금리가 적용되고 그 이후부터 1년에 한번씩 이자율이 변동되는 상품을
말한다. 15년 고정금리가 30년보다 리스크가 적어서 이자율이 낮듯이, 5/1 ARM이 7/1 ARM보다 이자율이 낮고, 7/1 ARM이 10/1 ARM보다 이자율이 낮다. 그만큼 고정적으로 보장해주는 기간이 짧을수록 이자율이 낮아지는 것이다.
앞서 언급된 내용의 결론을 내리자면 주택을 구입하여 거주기간이 10년 이상의 장기 거주가 예상되지 않는다면 당연히 월 상환액의 부담을 덜어주는 낮은 이자율의 변동금리 상품이 유리할 것이다. 최근 첫 주택을 구입하신 젊은 부부의 예를 들어 변동금리의 장점을 확인해 보도록 하겠다.
구입가 44만5,000달러, 20% 다운 (8만9,000달러), 80% 융자액 35만6,000달러
월 상환액 총원금 총이자액 총납부액
7년 고정 @3.875% 1,674달러 5만515달러 9만104달러 14만620달러
30년 고정 @4.875% 1,884달러 4만3,717달러 11만4,537달러 15만8,254달러
차액(Difference) -210달러 6,798달러 -2만4,433달러 -1만7,634달러
첫 주택을 구입했던 부동산 소유주들이 새 집으로 업그레이드하는 시점이 평균 5-6년이라는 미국부동산협회(NRA)의 통계를 근거로 볼때 7년 고정(7/1 ARM)을 선택하게 되면 주택구입자에게 더 많은 혜택이 주어질 것은 위의 예로 자명하게 나타나 있다.
