쟌 리 <해밀턴 캐피털 마케팅 매니저>

연준(연방준비제도이사회-FRB)은 현재 지속되고 있는 고용시장 부진과 낮은 인플레이션 압력을 고려해 제로수준의 저금리를 상당기간 지속할 것임을 피력했다. 특히 미국경제는 현재 저금리 기조가 필요한 초기회복국면이란 점을 분명히 했다. 최근 연준이 단행한 재할인율(Discount Rate) 인상이 미 경제회복을 염두에 둔 통화정책의 변화를 암시하는 것이 아니냐는 관심이 집중되기도 했지만 이는 단지 금융시장이 다소 안정됨에 따른 은행대출 정책의 정상화 과정이라고 발표했다.

국채와 모기지 기관(Fannie Mae & Freddie Mac) 채권 매입으로 연준의 대차대조표(Balance Sheet)가 크게 늘어난 것은 사실이지만 경제 확장이 충분히 이루이지고 인플레이션 압력이 점차 커지면 적절한 시점에 필요한 수단을 강구하여 통화정책 기조를 안장시킨다는 입장으로 미루어보아 당분간 금리의 가파른 상승은 기대하기 어려울 것으로 전망된다. 주택시장은 여전히 정부의 세지원(4월말까지의 8,000달러 크레딧)과 연방주택국(FHA)의 저리 대출 덕분으로 안정적인 추세를 이어가고 있다. 올 중반쯤에는 전국주택시장이 바닥을 칠 수
있을 것이라는 조심스런 전망이 나오는 가운데 금리 상승과 세지원 종료 이전에 주택을 구입하려는 소비자들의 움직임이 한인 커뮤니티 내에서도 다소 활발한 것 같다.

우선 집을 사야겠다는 계획이 세워진 이후의 가장 우선순서로 입주일로부터 최소 3개월 전에는 치밀한 자금조달 전략이 수립되어야 한다. 철저한 준비를 하는 사람일수록 최상의 조건으로 안전하게 주택마련을 실현할 수 있기 때문이다. 특히 요즘에 집을 사시는 분들의 가장 큰 고민거리는 다운 페이할 돈이 한국에 있다는 사실이다. 통상적으로 집 가격의 최소한 5%의 자금이 융자신청인의 본인 돈임을 입증하면 그 외의 필요한 모든 돈은 ‘선물’로 무상 증여한다는 은행의 Gift Letter 양식을 작성하여 제출하면 된다. 이 같은 방법을 이용할 경우 불리한 이자를 받지는 않나 고민을 하는 분들도 있지만, 모기지 금리가 산출되는데 가장 큰 영향을 미치는 요인들은 신청인의 크레딧 점수, 다운페이 비율, 주택종류(단독, 콘도), 융자 프로그램 등에 따라 결정된다.

융자신청인의 다운페이, 클로징 비용 등을 포함한 가용자원의 분석 및 계획이 수립되었으면 그 다음으로는 융자전문인과의 상담을 통해 체류신분, 소득대부채비율, 사는 집의 거주 계획 등을 기준으로 어떤 융자 프로그램들이 유리한지, 또 어느 정도의 이율로 얼마까지의 대출이 가능한지를 상세히 알아보아야 할 것이다. 이렇게 상담을 하고 나서 주택구입과 융자 가능성이 있는 것으로 나타났다면 융자전문인에게 Pre Approval 또는 Pre Qualification Letter를 받은 후 부동산 중개인을 만나 원하는 지역과 가격대의 주택을 알아봐 줄 것을 의뢰하면 된다. Pre Approval Letter은 해당 소비자가 융자를 얻을 수 있는 기본 조건을 충족시키고 있다는 내용을 담고 있으므로 부동산 중개인과 일을 시작하거나 셀러측과 대화를 시작하는데 필요한 문서이다.

마음에 드는 집을 찾았다면 중개인을 통해 주택매입의사를 밝히는 오퍼(Offer)를 넣고, 본격적으로 모기지 융자 쇼핑을 시작하면 된다. 셀러와 최종 매매계약이 체결되고 난 후 정식으로 융자신청서류와 관련 첨부서류 등을 작성, 제출하고 적정 시기에 이자율을 락인(이자율을 고정시킨다는 의미)해서 클로징(계약 최종 단계)하는 날까지 이자율이 변동되지 않도록 조취를 취하면 된다.
융자기관에서 제반 융자관련 절차를 진행한 후 최종 융자승인(Loan Commitment)을 받았다는 통보를 받으면 모든 일은 끝난 것이나 다름없다. 클로징 전날 융자기관에서 최종적으로 준비해야 하는 금액을 확인하여 은행에서 해당금액을 수표로 인출(Cashier’s Check)한 후 클로징 당일 변호사 사무실로 가서 서류에 싸인을 하면 비로소 집 주인이 되는 것이다.