세금혜택+낮은 이자율 바이어 나선다

2010-01-14 (목)

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▶ 올 주택시장 어떻게 될까 <상>

‘올해는 집을 사야 하나 말아야 하나’ 그동안 내 집 마련을 꿈꾸며 주택 구입 시기만 저울질하던 바이어들의 한결같은 고민이다. 2000년대 들어 가파르게 상승하던 집값이 3년 전부터 떨어지기 시작하더니 어느덧 하락세를 늦추고 2003년도 수준으로 돌아갔다. 모기지 이자율은 아직도 5%대를 오르락내리락하며 사상 최저 수준을 유지하고 있다. 마감이 임박했지만 정부의 주택시장 부양정책이 4월 말까지는 유효한 상태다. 여러모로 주택 구입에 좋은 여건들이 갖추어져 가고 있는 모양새다. 한 가지 걸림돌은 실업률. 10%를 넘나드는 고실업률 여파로 미래 소득이 불확실하다는 것이다. 전문가들은 경제가 호전되더라도 고실업률이 개선되려면 어느 정도 시간이 걸릴 것으로 보고 있다. 따라서 직업과 소득이 보장된다면 올해를 주택 구입의 적기라고 볼 수 있다는 것이다. 프론트도어 닷컴이 전망하는 올해 주택시장 흐름을 2회에 소개한다.

차압·숏세일 매물
‘현금 오퍼’선호 심화
복잡한 숏세일 절차
간소화 등 개선될듯

◇ 바이어 증가

지난해 주택 시장에서의 화두는 단연 생애 첫 주택구입자에게 제공되는 정부의 세제 혜택이었다.

현재로써는 결과에 대한 엇갈린 평가가 나오고 있지만 긍정적인 평가로는 주택시장 신뢰회복에 도움이 됐다는 것이다. 정부의 지원이 그동안 주택 구입 시기를 망설였던 바이어들을 주택시장으로 불러들이는데 성공했다.

전국 부동산중개인협회(NAR)의 조사에서 지난해 첫 주택구입자 약 35만명은 세제지원이 없었다면 주택구입 시기를 미뤘을 것이라고 답변했다. 세제지원 혜택에 힘입어 지난해 첫 주택구입자의 비율은 전체 주택거래의 약 47%를 차지한 것으로 추산된다.

내용과 마감 시한이 변경된 새 세제지원안에 따르면 일부 기존 주택소유주들과 고소득자들도 혜택을 제공 받을 수 있다. 주택가격 바닥에 대한 기대감과 낮은 이자율 등을 이용해 주택을 구입하려는 바이어들이 올해 주택시장의 문을 더욱 활발히 두드릴 것으로 기대된다.

◇ ‘캐시 오퍼’가 대세

차압 및 숏세일 매물 등 저가의 급매성 매물에 대한 ‘캐시 오퍼’가 올해에도 주를 이룰 전망이다. 차압 매물이 지난해보다 늘 것으로 전망되고 있는 가운데 압류 주택 관리에 따른 비용을 줄이려는 은행들의 캐시 오퍼 선호 현상이 이같은 캐시 오퍼 경쟁을 부추길 가능성이 크다. 은행들은 오퍼 가격이 낮더라도 빠른 절차를 위해 캐시 오퍼를 선호한다.

캐시 오퍼가 아니라면 다운페이먼트 금액을 최대한 마련하든지 아니면 리스팅 가격보다 높은 가격으로 오퍼를 제출하는 등 캐시 오퍼와의 경쟁에 대비해 차별화할 수 있는 방안을 마련하라고 전문가들은 조언한다.

◇ 숏세일 절차 간소

지난해 실시된 숏세일 거래의 대부분은 만족스런 평가를 받지 못하고 있다. 거래 마감까지 소요되는 기간이 길고 때로는 수개월을 기다린 후에도 만족스런 승인 결과를 받지 못해서다. 수개월간 숏세일이 성공되기만을 기다리다 결국 차압 절차를 밟게 되는 고통스런 결과를 경험하는 셀러도 많았다. 하지만 올해는 사정이 훨씬 개선될 것으로 업계 전문가들은 기대하고 있다. 그간의 시행착오를 바탕으로 융자 은행 측이 숏세일 절차를 간소화하기 위해 부동산 회사들과 밀착하려는 움직임을 보이고 있다. 숏세일 전문 에이전트 양성에 나서는 부동산 회사들도 눈에 띄게 늘고 있는 점도 주목할 만하다.

◇ 주택 신축 전망 불투명

건설업계 정보업체인 맥그로-힐 컨스트럭션은 올해 주택 신축이 약 11% 늘어날 것이라는 전망을 지난해 10월 내놓았다. 하지만 같은 달 신규주택 건설은 6개월래 가장 저조해 앞서 발표된 주택 신축 전망과 반대의 결과를 보였다. 당시 주택 건설업체들은 10월 말로 예정된 정부의 생애 첫 주택구입자에대한 세제지원 연장안의 의회 통과 결과를 기다리며 신규주택 공급의 완급을 조절하고 있었던 것으로 풀이된다. 업계의 바람대로 연장안이 통과됐고 이제 곧 바이어들의 움직임이 활발해지는 시기로 접어들고 있어 건설 업체들이 다시 신규주택 건설에 나설 것으로 기대되고 있다. 한 가지 걸림돌은 융자 은행들이 여전히 신규주택 건설에 대한 융자를 꺼리고 있다는 것이다. 따라서 신규주택 건설이 전망치대로 늘어날 지는 아직까지 미지수다. 주택 신축 융자와 기존 주택 매물 재고량의 소진이 원활히 이뤄지면 주택 건설업계도 다시 활기를 띨 것으로 기대된다.

◇ 평균 주택 가격 안정세

대표적인 주택 가격 지수라고 할 수 있는 스탠다드&푸어스/케이스-실러 지수에 따르면 전국적으로 주택 가격이 안정화되고 있음이 뚜렷하다. 지난해 11월 발표된 3분기 가격 지수는 2분기에 이어 연속 상승해 전분기보다 약 3.1% 올랐다. NAR가 집계한 전국 중간주택가격도 오름세이고 이에 힘입어 올해 전국 주택가격이 약 4% 오를 것이라고 로렌스 윤 NAR 수석 연구원이 예측한 바 있다. 이처럼 올 한해 전국의 평균 주택가격이 안정될 것으로 기대되지만 지역적으로는 희비가 교차한다. 케이스-실러 지수에 따르면 샌프란시스코와 미니애폴리스 지역의 주택가격 상승폭이 큰 반면 라스베이거스, 탬파, 클리블랜드 등의 지역은 올해도 주택가격 하락이 지속될 전망이다.

<준 최 객원기자>

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