필자는 지난 세달 동안 10여회에 걸쳐 숏세일의 내용과 그 진행과정에 대해 설명을 하고 있다. 그간 많은 독자로부터 숏세일에 관한 문의전화가 왔다. 시간이 허락되는 대로 최대한 많은 설명을 하고 있는데 그 질문들의 유형을 살펴보면 모든 질문들이 각각 서로 다르다.

모기지 대출금에 대한 이자율조정, 즉, 모디피케이션 (Modification)에 관한 질문부터 내일모레 곧 경매가 실시되는데 어떻게 해야 하는지 까지. 그만큼 숏세일에 대해서도 다양한 케이스들이 있어서 그 해결방법도 각각의 케이스에 따라 달라짐을 유의하여야 하겠다.

숏세일 그 자체도 일반적인 매매과정이 아닌 특수한 변형적인 매매절차이기 때문에 각각의 케이스에 따라 은행이 해결해 주는 방법도 각각이어서 ‘반드시 이렇게 된다’라고 결론부터 내리는 것은 매우 위험하다할 수 있겠다. 특히, 가장 중요한 부분은 ‘이 숏세일은 반드시 성공한다’라고 단정하고 시작하지 말아야 한다는 것이다. 성공여부는 주택 대출금을 가지고 있는 1차 은행과 2차 또는 3차 은행의 승인에 달려있기 때문이다.

그러면 숏세일을 진행해주는 기관 또는 부동산에이전트는 숏세일을 한다고 해놓고 나중에 성공이 안됐다고 발뺌하면 집주인이 어떻게 맘을 놓고 일을 맡기겠느냐고 이야기할 고객들이 있을 것이다. 그건 어쩔 수 없다. 단지 요즘 숏세일의 성공확률은 90%를 넘으니까 최대한 노력을 경주하겠다는 약속을 믿고 숏세일을 맡기는 수밖에 없다. 그 숏세일을 하지 않아 경매로 넘어가는 수밖에 없을 때는 숏세일을 성공하지 못하더라도 어쩔 수 없이 경매로 넘어가야 하니까, 경매로 넘어가기 전에는 숏세일을 꼭 한번 진행하라고 권하고 싶다.

일전에 한번 언급을 했지만, 잊어버리기 쉬운 부분이 있어서 한번 더 강조한다면 숏세일에서 가장 중요한 부분은 주은행의 승인여부다. 주은행이 승인을 해 주는 가장 근본 이유는 주택을 유지하기 어려운 고객의 경제사정이다. 주택소유주가 전 세계적인 경제위축의 여파로 실직을 해서 월급여가 줄어드는 바람에 월 페이먼트를 내지 못했다 라든지, 어떠한 이유로 도저히 지금의 주택을 유지하기가 힘들어서 현재 가지고 있는 은행 빚보다 낮은 가격으로 주택을 팔 수 밖에 없고, 은행에서 손해를 보더라도 지금 이 집을 정리하고 싶다는 게 숏세일의 가장 중요한 내용이다. 그런데, 이전에는 월급도 괜찮게 벌었고 자금도 여유가 있었는데 최근에 들어서는 경제사정이 급격히 나빠져서 어쩔 수 없이 숏세일을 할 경우가 있다. 간혹, 1차 은행, 또는 2차 은행에서 집주인의 크레딧 리포트와 각종 재산조사를 실시해 본인에 대하여 어느 정도의 재산과 여유분이 있다고 판단이 되면 숏세일의 승인은 해 주되 본인으로부터 일정액의 금액을 돌려받기를 원한다. 즉, 1차 은행이든, 2차 은행이든, 승인의 조건으로 5만달러를 20년 상환으로 갚으라고 Promissory Note를 만들어 서명을 받게 한다든가 2만5천달러를 일시적으로 내지 않으면 승인을 해주지 않겠다든가 하는 방법으로 조금이라도 집주인으로부터 은행의 손실부분을 메꾸려고 하는 경우를 가끔 본다. 이렇게 되면, 집주인으로서는 당황할 수밖에 없다. 비록 얼마 전에는 그런대로 형편이 좋았지만, 지금 현재에는 그러한 큰 자금이 없으니, 은행에서 요구하는 조건을 들어줄 수도 없고, 거절하면 경매로 넘어가니, 이럴 수도 없고 저럴 수도 없는 상황에 빠지게 된다.

이러한 케이스가 예기치 못하게 발생하다 보니, 숏세일의 성공여부를 100% 확신하고 리스팅을 받는 그 자체가 이치에 맞지 않고, 그렇게 고객에게 약속을 하고 숏세일을 실시하다 나중에는 못한다고 포기를 하면, 그 원망은 고스란히 에이전트 몫으로 돌아오게 되는 것이다. 그래서 대부분의 숏세일의 경우 미리 집주인으로부터 ‘본 숏세일에 대하여 리스팅에이전트는 숏세일의 성공 결과에 대해 어떠한 약속도 하지 못합니다’라고 하는 확인서를 받고 하는 것이 서로를 위해서 보다 바람직하다 할 것이다.

(661)373-4575

제이슨 성 / 뉴스타부동산 발렌시아지사장