주택 거래 때 챙겨야 할 서류가 여럿 있지만 그 중 가장 중요한 것 중 하나가 ‘타이틀 예비보고서’(TPR: Title Preliminary Report)다. 분량도 만만치 않고 부동산 관련 법률용어들이 잔뜩 적혀 있어 검토를 소홀히 하기 쉽다. 에이전트나 에스크로 회사가 대신 검토해서 문제가 있으면 알려주겠지 하는 생각은 금물이다. 주택 구입 후 땅을 치고 후회하는 일이 생길 수 있기 때문이다. 누구보다 타이틀 보고서를 꼼꼼히 검토해야 할 당사자는 바이어 본인으로 의문사항이 생기면 에이전트나 타이틀 회사에 곧바로 연락해 반드시 확인하는 자세가 필요하다. 자세한 확인이 필요한 부분은 부동산법 전문 변호사 등과 상의해 반드시 짚고 넘어가야 한다. 가주부동산중개인협회(CAR)가 소개하는 타이틀 예비 보고서 검토 때 주의할 사항들에 대해 알아본다.


계약서·보고서에 실소유주 일치 여부 확인
소유-지역-담보권 있으면 권리행사에 제한
“타인이 지하자원 채취” 채굴권 있을 수도


◇ 지역권(Easement)

생애 첫 주택 장만의 꿈에 부푼 김모씨(가명)는 LA 지역에 맘에 드는 집을 찾았다.

평소 꿈에 그리던 집인데다 뒷마당이 널찍해 나중에 별채를 지을 계획으로 구매 계약서에 서명하고 에스크로를 열었다. 에이전트가 타이틀 예비보고서에 대해 설명을 해주면서 김씨의 걱정이 시작됐다.

에이전트에 따르면 LA시가 지하 하수도관 설치 목적으로 뒷마당에 약 50피트 길이 정도에 ‘지역권’(easement)을 설정해 놓았지만 지상에 건물을 짓는 데는 문제가 전혀 없다고 해서 그러려니 했다. 걱정이 가시지 않아 타이틀 보고서를 자세히 검토한 김씨는 계약을 취소하기로 결정할 수밖에 없었다.

지상에 건물을 지을 수는 있지만 만약 건물 공사로 인해 시 하수도관에 결함이 생기면 건물주가 피해를 전액 배상해야 함은 물론이고 시가 신축된 건물의 철거를 요구하면 철거비용을 내야 한다는 내용이 지역권에 포함됐기 때문이다.

전력 공급업체나 통신 서비스업체 등 유틸리티 공급업체가 설정한 지역권은 흔히 볼 수 있지만 위의 가상 사례와 같은 경우도 발생할 수 있으니 자세한 검토가 필요하다.


◇ 실소유주와 구매 계약서상의 셀러 일치 여부

타이틀 예비보고서는 기본적으로 해당 부동산에 대한 소유권을 명시한다. 소유권 외에도 타인이 토지를 출입하거나 이용할 수 있는 지역권과 채권자의 담보권 등이 명시되어 있어 주택 구매 전에 반드시 확인해야 하는 서류다. 소유권의 경우 구매 계약서에 적힌 소유주의 이름과 보고서에 명시된 소유주가 일치하는지 확인하면 된다.

최근 은행에 압류돼 장기간 빈 채로 방치된 주택이 늘고 있는데 이를 이용한 소유권 관련 사기범죄가 기승을 부리고 있어 타이틀 보고서의 소유권 내용 확인이 반드시 필요하다.

주택 임대의 경우 타이틀 예비보고서 발급이 반드시 요구되진 않는다. 에이전트에게 ‘프라퍼티 프로파일’ 발급을 요청해 양도증서에 적힌 실 소유주를 확인하면 사기 피해를 막을 수 있다.


◇ 채굴권(OMG)

‘Oil’ ‘Mineral’ ‘Gas’의 첫 글자를 따서 만든 용어인 ‘OMG’는 ‘Oh My Gosh!’ 권리로 불리기도 한다. 해당 토지 지하에 OMG 관련 자원이 매장됐을 수도 있어 셀러에게 채취할 수 있는 권리가 있다는 것이다.

드물지만 토지 매매의 경우 타이틀 예비보고서에 OMG가 명시된 경우가 있으니 주의한다.

집을 지으려고 토지를 매매하는데 만약 타이틀 보고서에서 OMG가 발견되면 첫 삽을 뜨지도 못하게 되는 경우가 발생할 수 있다.

셀러와 협상을 통해 채굴권을 포기하도록 요청해 볼 수 있으나 추가비용이 발생할 수 있으니 사전에 타이틀 보고서를 검토해 추가비용 발생을 막는다.


◇ 기타 담보권

타이틀 예비보고서에는 각종 담보권도 명시된다. 1, 2차 융자 및 홈 에퀴티 관련 담보권은 물론, 재산세 체납에 따른 담보권, 법원의 판결에 따른 담보권(judgment lien), 공사비 미납에 따른 건설업자의 선취특권(mechanics’ lien) 등도 있을 수 있으니 주의를 기울여 검토한다. 만약 타이틀 보고서를 통해 담보권이 발견되면 에스크로를 마감하기 전에 완납 등의 절차를 통해 깨끗이 정리해야 소유권이 이전될 수 있다.

최근에는 ‘재산세 추가분’(supplemental property tax)과 ‘미산정 추가분’(escaped assessment)에 따른 이슈도 종종 발생한다. 주택 매매 때 차액에 부과되는 재산세 추가분을 미납해 소유권상에 문제가 될 수 있다. 미산정 추가분은 짧은 기간 내에 동일 주택에 대한 거래가 반복돼 가치가 자주 변동되면 발생한다. 관할 카운티가 미처 추가분을 산정하지 못한 것을 의미하는데 대부분 셀러가 문제를 처리해 주어야 소유권 이전이 가능하다. 건설업자가 설정하는 선취특권의 경우 대수롭게 여기지 않고 있다가 양도증서 등기를 코앞에 두고 불거지는 경우도 많으니 특별히 주의를 기울여야 한다.

토지 규정 안맞으면 매매·융자 안돼


◇ 토지 규정(Legal Description)

가주 분할지도법(CSMA)은 합법적인 토지(legal lots)로 규정되지 않으면 매매, 임대 또는 토지를 담보로 융자를 받을 수 없도록 규정하고 있다. 합법적인 토지로 규정되려면 CSMA의 규정에 따라 분할되어야 하는데 타이틀 보고서를 살펴보면 파악할 수 있다. 예를 들어 보고서에 ‘Parcel 2 of Parcel Map 12345 in Maps of LA County, CA’나 ‘Tract 11 of Tract Map 12345 in Maps of LA County, CA’ 등으로 기록됐다면 합법적인 토지로 볼 수 있다. 하지만 만약 ‘Portion of Lot…’이나 ‘the north 10 feet of Parcel…’ 등으로 불분명하게 기록됐다면 CSMA 위반 가능성 있어 구체적인 조사가 필요하다고 볼 수 있다.

토지 규정이 불분명한 토지를 매매할 경우 셀러는 ‘Certificate of Compliance’로 불리는 인증서를 발급해 줄 수 있다. 타이틀 회사가 타이틀 보험 발행 때 ‘분할지도법 보증서’를 발급해 해당 토지가 CSMA를 위반하지 않았음을 보증해 주는 방법도 있다.


준 최 객원기자



간혹 타이틀 예비 보고서에 타인이 지하 자원을 채취할 수 있다는 ‘채굴권’이 명시된 경우도 있으니 주의해 검토한다.