집값이 떨어지면서 한숨이 깊어지는 주택 소유주들이 늘고 있다. 일부 지역에서 주택 가격이 회복되기 시작했다고 하나 아직까지는 남의 집 이야기처럼 들린다. 전국부동산중개인협회(NAR)에 따르면 3분기 중 전국 중간 주택가격은 17만7,900달러로 지난해보다 약 11% 하락했다. 주택가격이 빨라야 2011년부터 회복될 것으로 보는 부동산 전문가들이 많아 당분간 빠른 회복은 힘들어 보인다. 주택 가격이 수년째 약세를 보이면서 주택 소유주들은 다달이 내야 하는 모기지 페이먼트에 대한 회의감을 느낄 때도 있다. 변동 이자율을 택한 주택 소유주는 곧 불어날 페이먼트에 부담에 고민이다. 최근 모기지 페이먼트에 대해 부담이 커지면서 자의반 타의반으로 페이먼트를 중지해 보고 싶은 생각이 들 때가 한 번쯤 생긴다. 만약 페이먼트를 중지하면 어떻게 될까? 모기지 페이먼트 납부를 중지할 경우 일어날 수 있는 상황들에 대해 알아본다.


채무불이행 통지서 관할 카운티에 등기
등기후 90일 지나면 경매 통지서 등재
21일후 경매로 처분… 60일내 집 비워야


- 크레딧 산정기관에 보고된다

페이먼트가 납부 기한 내에 도착하지 않을 경우 렌더가 가장 먼저 취하는 조치는 채무불이행 고객의 연체 사실을 크레딧 산정기관에 보고하는 것이다.

에퀴팩스, 익스피리언, 트랜스유니온 등의 기관에 보고를 하게 되는데 연체가 발생한 달의 다음달 1일에 보고하는 경우가 대부분이다. 렌더에 따라 납부기한이 지난 후부터 2주 내에 보고하는 경우도 있다.

일단 보고가 접수되면 크레딧 리포트상에 연체 사실이 기록된다. 이같은 연체 사실은 크레딧 리포트상에 최고 7년간 남아 신규 크레딧 계좌 개설 때 등의 경우에 불리한 이자율을 적용받는 등 불이익을 준다. 크레딧 점수의 경우 모기지 페이먼트 연체 한 차례로 최고 200점까지 떨어질 수도 있으니 주의한다.

- 기타 크레딧 계좌에도 악영향을 준다

연체 사실이 크레딧 산정기관에 보고된 뒤 30일이 지나면 다른 크레딧 업체에서도 연체 사실을 조회하게 된다. 이에 따라 해당 고객의 이자율을 인상시키거나 크레딧 한도액을 삭감하는 등의 조치를 취할 수 있다. 연체기간이 길어지면 심지어 크레딧 계좌를 폐쇄시킬 수도 있어 유의한다. 크레딧 한도액이 삭감되는 것은 기존의 부채 비율이 증가함을 의미한다.

크레딧 부채 비율이 높아지게 됨에 따라 크레딧 점수에 지속적으로 영향을 미치게 되는 것은 당연하다. 영향을 받는 것은 크레딧 카드뿐만이 아니다. 일부 경우 자동차 보험, 학자금 융자 등 크레딧 점수와 연관된 기타 신용 계좌까지도 모기지 페이먼트 연체에 따른 악영향을 받을 수 있다.

- 렌더로부터 연락이 온다

연체 발생 60일 사이에 렌더가 연락을 시도하게 된다. 전화 또는 서면으로 연락을 하는데 현재의 융자조건을 일정기간 완화시켜 주겠다거나 또는 기타 옵션을 제시하기도 한다. 만약 렌더가 먼저 완화된 융자조건을 제시하면 다행이지만 반드시 그런 것은 아니다. 그렇기 때문에 마음 놓고 렌더가 먼저 연락하기만을 기다려서는 안 된다.

만약 연체 후 60일이 지나도록 렌더로부터 연락이 없다고 해서 다시 페이먼트 납부를 시작할 수 있는 것도 아니다.

페이먼트를 다시 보내도 렌더가 이미 해당 주택을 차압키로 결정하고 페이먼트 체크를 돌려보낼 수도 있으니 주의해야 한다. 연체기간에도 렌더와 원활한 연락을 통해 렌더가 제시하는 조건을 잘 들어본다. 제시 조건이 합당하다고 판단되면 렌더의 지시사항을 잘 따르는 것이 현명한 대처가 될 수도 있다.

- 차압절차

페이먼트가 밀린 지 대개 60일이 지나게 되면 ‘채무 불이행 통지서’(NOD: Notice of Default)가 전달됨과 동시에 관할 카운티에 통지서가 등기되고 이때부터 본격적인 차압절차가 시작된다. NOD가 등기된 후 90일 지나도록 렌더와 채무 불이행 고객 간에 합의점을 찾지 못하면 렌더는 관할 카운티에 ‘경매통지서’(Notice of Trustee’s Sale)를 등기하고 이로부터 21일 이후에 경매를 통해 해당 주택을 처분하려고 한다. 경매를 통해 소유권이 이전되면 대개 60일 이내에 집을 비워주어야 한다.

최근 차압매물 급증으로 법원의 차압관련 절차가 다소 지연되고 있다고 한다. 만약 경매를 통해 차압 매물이 처분되지 않게 되면 은행 소유매물을 의미하는 ‘REO’(Real Estate Owned)로 일반 주택시장에 매물로 나온다.

- 차압 또는 숏세일 후 크레딧 회복 절차

국책 모기지 은행 중 한곳인 패니매의 크레딧 가이드라인에 따르면 차압절차가 완료된 뒤 빠르면 5년 후부터 주택을 구입할 수 있다. 5년이 지나야 주택구입 목적의 크레딧 회복 절차를 시작할 자격이 생긴다. 차압 후 5~7년 사이에 주택을 구입하려면 몇 가지 추가조건을 충족시켜야 한다.

거주 목적의 주택만 구입할 수 있으며 최소 10% 다운페이먼트를 해야 하고 크레딧 점수가 최소 680점이 넘어야 한다. 세컨드 홈 등 투자목적의 주택은 구입할 수 없으며 주택담보 융자 역시 제한된다. 숏세일의 경우 크레딧 회복을 시작할 수 있는 시기가 숏세일 절차 완료 후 2년으로 차압에 비해 다소 완화된다.

<준 최 객원기자>

모기지 페이먼트를 연체하게 되면 크레딧 점수 손상은 물론 최악의 경우 주택을 차압당할 수도 있다. 납부가 힘들다고 무조건 페이먼트를 중지하기보다는 발생 가능한 상황을 예측하고 대비해야 피해를 최소화할 수 있다.

국책 모기지 은행 중 한곳인 패니매의 크레딧 가이드라인에 따르면 차압 절차가 완료된 후 빠르면 5년후부터 주택을 구입할 수 있다.