이번 회에는 많은 고객들이 문의해 오는 질문 중 가장 궁금해 하는 부분에 관해 말씀드리겠다. 현재 살고 있는 이 집을 몇해 전에 저렴한 가격에 분양을 받아, 그 후 정원도 몇만달러 들여서 잘 다듬어 놓았고, 집안 내부의 업그레이드도 잘 해두었다. 원목나무를 깔아서 마룻바닥도 잘 해두었고, 이층은 계단부터 고급 카펫으로 깔아서 보기도 참 좋다. 부엌은 고급 화강암을 재질로 해서 멋지게 바꾸었고, 커튼이며 셔터며 손을 보지 않은 곳이 없을 정도로 잘 가꾸어 두었는데, 이제 경제가 너무 어려워지고, 매달 내는 페이먼트도 상당히 올라버려서 더 이상 이 집을 유지하기가 힘든 상황이 닥쳐서 지난 두어 달 동안 페이먼트를 하지 못했다.
하는 수 없이 부동산 에이전트를 통하여 숏세일로 처리를 하는 수밖에는 없는데, 그렇게 낮은 가격으로 다른 사람에게 팔기에는 너무나 아까운 우리 집이다. 어떻게 해야 하나. 그래서 여기 저기 친구들, 이웃들, 교회 성도들 모두 모두에게 물어보니, 가격을 싸게 해서 아는 사람 이름을 빌려서, 숏세일로 처리해 넘기고, 에스크로가 끝난 후에 다시 내 이름을 주택 명부(타이틀)에 올려서 공동으로 명의를 해두고, 계속 그 집에 살면 된다 라고 한다. 그러면 집은 일단 아는 사람 이름이지만, 계속 우리가 살 수 있을 것이고, 몇 년이 지난 후에 다시 이름을 바꾸면 되지 않을까…
그림은 너무 좋다. 그런데, 그렇게 하면 안 된다는 말씀부터 먼저 드려야겠다. 숏세일(short sale)이란 단어에서 알 수 있듯이, 이 숏세일 매매는 일단 손해를 보고 집을 처분하는 과정이다. 누가 손해를 보나? 주택 소유주가 손해를 보는 것이 아니라 주택을 담보로 돈을 빌려준 은행이 손해를 보고, 기존의 집주인의 부채를 탕감해 주는, 즉 다시 말해서, 은행이 손해를 감수하고 집주인의 채무를 없애주는 매매과정이다. 집 주인의 손해가 없는 것은 아니겠지만, 지금의 매매과정에서 집주인의 손해를 매길 수는 없다.
즉, 은행이 손해를 보기 때문에, 이 숏세일 과정을 통해서 집주인에게 여하한 금전적 혜택이 돌아가서는 안 된다. 이 매매과정의 에스크로가 끝나면서, 집주인에게 1달러라도 갈 수 없게 되어 있다. 심지어 해당 주택이 예전에 들어둔 화재보험 해지분까지 모두 은행으로 들어간다. 이러한 기본개념 하에서, 현재 집주인의 가족, 친지, 또는 지인들, 회사 사람 등등 집주인과 관련이 있는 사람이 구입을 하여, 차후에 집주인이 또 다시 그 집을 소유한다든가 하는 경우가 생기면 반드시 법적으로 손해배상을 청구하도록 규정하고 있다. 그래서 숏세일 담당 은행에서 그 숏세일을 승인하여 approval letter를 에이전트에게 보내줄 때, 반드시 ‘관련 주변인에 관한 계약 배제 확약서’(Affidavit of Arm’s Length Transaction)를 첨부하여 본 숏세일 계약에 관련된 모든 사람, 셀러(집주인), 바이어, 셀러 에이전트, 바이어 에이전트 각각의 회사 대표 브로커의 서명을 받도록 하고 있다. 그리하여, 차후에 문제가 생길 경우에는 이 모두에게 그 책임을 물을 수 있도록 하고 있는 것이다.
즉, ‘Arm’s Length Law‘라 함은 팔을 뻗어 걸리는 한도에 있는 사람들은 이 계약에 참여할 수 없음을 확인하는 법이다. “Hereby affirm that this is an Arm’s Length Transaction.” No party to this contract is a Family member, Business associates, or shares a business interest with the mortgagor. Further, there are no hidden terms or special understandings between the seller or buyer or their agents or mortgagor.
또한, 확약서는 현재의 집주인이 작금의 숏세일을 끝내고 난 뒤에, 렌트나 기타 다른 이유로 계속 현재의 주택에서 머무르는 일을 엄격히 금지하고 있다. “The Buyers and Sellers nor their Agents have any agreements written or implied that will allow the Seller to remain in the property as renters or regain ownership of said property of anytime after the execution of this short sale transaction. None of the parties shall receive any proceeds from this transaction except the sales commission.”
(661)373-4575
제이슨 성 / 뉴스타부동산 발렌시아지사장
