부동산이 가지고 있는 재산, estate, 은 두 가지로 나누어질 수 있겠다. 재산에 대한 권리와 권리행사를 현재에 할 수 있는 현재재산, present estate와 미래에 어떠한 hpaaening이 일어난 후에 권리가 생기고, 권리행사를 할 수 있는 미래재산, future estate이 있다.

현재재산, present estate, 에는 두 종류가 있는데, 부동산을 소유했을 때에 소유권으로 부터 나오는 재산을 자유적 보유재산이라는 의미에서 freehold estate이라고 하며, 부동산을 임차했을 때 임차한 부동산으로부터 임차인이, tenant, 갖는 재산을 비자유적보유 재산이라는 의미에서 non-freehold estate라고 한다.

자유적 보유재산, freehold estate, 의 뜻은 재산 소유자가 독점적으로 그 부동산의 사용과 소유를 팔지 않는 한 영원한 기간 동안 재산소유권을 enjoy 할 수 있는 것이며, 반면 비자유적보유재산, non-freehold estate, 은 임차한 재산권리, leasehold estate, 으로 점유에 대한 권리가 일년이고 십년이고 일정기간 동안 한정되어 있는 것이다. 따라서 한 부동산 안에는 소유자의 소유권리재산과 임차인의 점유권리재산이 공존하게 된다.

자유적 보유재산, freehold estate, 은 두 가지로 분류되는데 소유권 , ownership, 중에서는 제일 높은 형태, highest form of ownership, 인 무조건 토지상속권, fee simple estate이 있고, 어떤 특정인의 life 동안만 재산권 행사를 할 수 있는 life estate이 있다. fee는 상속재산이나, 소유권이나, 영지를 뜻한다.

무조건 토지상속권, fee simple estate에는 fee simple estate 중에서도 절대적으로 제일높은 소유권인 fee simple absolute이 있고, 현재 소유 재산권이 어떠한 happening에 의해 무효로 될 수 있는 fee simple defeasible 이 있고, bloodline- 핏줄 간에서만 재산을 주어야되는 fee tail이 있다. fee tail은 더 이상 안 쓰여 진다.

우리가 흔히 하는 부동산 거래에서 주거나 받는 재산(권리)은 fee simple absolute 형태이다. 간혹 부동산회사의 세일즈 브로셔를 보며는 파는 재산형태난에 fee interest라고 하기도 하고 fee simple 이라고 하기도 하는데 이것은 바른 표현은 아니라고 생각한다. fee simple에는 절대적인 무조건 토지 상속권, fee simple absolute과 어떠한 조건의 happening에 따라 무효와 될 수 있는 무효가능 토지 상속권 fee simple defeasible이 있기 때문이다.

등기 이전문서, grant deed, 에 나오는 절대적인 무조건 토지 상속권, fee simple absolute, 의 구절은 예를 들면 grant to a (and his heir)로 나타나게 된다. 어떠한 조건 없이 양도인, grantor, 이 양수인, grantee, 에게 무조건 절대적인 양도를 하는 것이다.

반면 무효가능토지 상속권, fee simple defeasible에는 세 종류가 있는데
첫번째는 fee simple defeasible 이라고 하며 등기이전문서 구절은 예를 들면 to kang and lim so long as the land is used for church로 표현된다. 즉 교회로 사용되는것을 조건으로 양도자가 kang과 lim에게 양도한 것이다 만일 양도받은 부동산을 kang과 lim이 교회로 사용하지 않고 팔아먹거나 돈 벌이를 위한 사업체 운영장소로 사용할 때 양도자체가 무효가 되며 이 부동산은 양도인에게 다시 돌아가게 된다. 여기서 양도인에게 다시 돌아 올 수 있는 권리는 미래재산(권), future estate, 의 하나로 원래 소유자에게 복귀가능, possibility of reverter로 불리운다.


하워드 한 / 부동산 컨설턴트·법학박사
(213)748-8888