김형민(뉴욕주 공인 홈 인스팩터)

주택을 구입할 때 제일먼저 살피는 곳이 지붕과 외관이다.
일단 지붕이 온전하면 외관에 관심을 갖게 된다. 지붕은 무엇보다도 누수현상의 주된 원인을 제공하기 때문에 홈 인스팩션 시 이 점에 특히 유념을 한다.
가장 흔히 사용하는 아스팔트 지붕의 경우 평균수명은 보통 15-30년 정도다. 슬레이트(점토암)로 된 지붕은 그 수명이 무려 50-100년 정도로 알려져 있다. 따라서 주택을 구입 시 언제 지붕을 얹었는지 물어보는 것이 아주 중요하다. 아스팔트 지붕재료는 석유에서 추출된 물질로 되어 있어 오일을 포함하고 있는데 이 오일은 내구성과 유연성을 동시에 가지고 있어서 뛰어난 방수역할을 한다.

특히 아스팔트 지붕을 보면 햇볕에 반사되는 현상을 볼 수가 있는데 이는 태양의 자외선을 반사시켜 지붕을 보호하기 위한 세라믹 코팅이 된 미네랄 입자를 포함하고 있기 때문이다. 세월이 장기간 흘러감에 따라 오일의 내구성과 신축성이 점진적으로 상실되면서 미네랄 입자도 줄어들어 열에 대한 저항력이 저하돼 지붕의 면이 너덜너덜 일어나게 되고 딱딱하게 만들어 버린다. 지붕의 첫째 조건 중의 하나는 기후조건에 잘 견딜 수 있어야 한다. 햇볕에 의한 지붕의 온도는 주변의 온도보다 보통 화씨로 50-75도 더 높다고 한다. 온도와 더불어 습기, 공해, 눈의 무게, 얼음, 지붕 위에 걸쳐진 나뭇가지와 진동으로 인한 충격 등도 지붕의 수명과 안전에 직접적인 영향을 미친다.

특히 지나친 열과 추위는 지붕의 널(Roof covering)을 늘어나게 하거나 오그라들게 하여 경우에 따라서는 지붕에 심각한 스트레스를 가하게 된다. 이러한 스트레스나 손상의 주된 원인중의 하나로 지붕 밑 다락(Attic)의 통풍이 제대로 되어 있지 않은 경우 더 심각한 결과를 줄 수가 있다. 지붕위에 나뭇가지가 걸쳐 있으면 여름에 집을 시원하게 해준다고 알고 있다. 그러나 문제는
지나친 그늘로 인해 지붕에 이끼(Moss)가 생기게 되어 지붕을 썩게 만들고 아울러 집에 해로운 벌레들이 쉽게 잠입하게 되기 때문에 가능하면 지붕위에 걸쳐있는 나뭇가지를 제거하는 것이 장기적으로 더 바람직하다. 언제 지붕을 갈아야 할까. 일단 육안으로 확인 가능한 교체 시기는 다음 네 가지를 들 수 있다.

지붕 널의 표면이 우리 피부에 생기는 물집처럼 일어나는 거품현상, 지붕색갈이 진갈색 혹은 검정색줄무늬를 띄는 얼룩현상, 지붕의 신축성 저하로 인해 갈라지는 현상, 지붕의 널이 위로 말리는 현상 즉 모서리 등이 뜨는 현상 등이 나타나면 일단 교체시기가 임박한 것으로 판단할 수 있다. 지붕에서 아주 중요하면서도 우리가 왕왕 간과하는 것으로 빗물이 흘러내려가는 지붕골과 지붕
과 벽의 접촉면, 굴뚝과 지붕이 맞닿은 면, 지붕의 환풍구, 지붕처마 바로 위에 에 까는 소위 빗물막이 철판인 플래싱(Flashing)이다.

이 철판은 물이 주택 내부로 스며드는 것을 방지하는 아주 중요한 역할을 한다. 사실 대부분의 지붕 누수현상은 지붕의 널이 맞닿는 골이나 지붕과 벽 사이에서 발생하는데 이 철판이 제대로 설치되어 있지 않거나 손상이 되었거나 썩었을 경우 많이 발생하고 있다. 간혹 아스팔트 지붕이 2겹 이상 혹은 3겹으로 덮어져 있는 경우를 보게 되는데 이는 지붕에 지나친 하중을 주어 지붕이 물결처럼 너울지게 하고 오히려 새로 이은 지붕의 수명을 단축시킬 뿐만 아니라 나중에 지붕을 새로 교체할 때 과중한 비용을 추가로 지출하게 된다.