LA 지역의 상업용 부동산 시장도 침체되고 있는 것으로 나타났다. 부동산 리서치사 ‘리얼 캐피털 어낼리틱’에 따르면 지난 2분기말 기준, 45억달러 상업용 부동산이 페이먼트를 제대로 내지 못하는 등 문제점을 가지고 있는 것으로 지적됐다. 263개의 매물이 연체, 차압, 파산해 연초의 113개에 비해 133%가 늘어난 것으로 집계됐다. 업계에서는 상업용 부동산의 침체가 이제 시작 초기라며 소비자들의 소비심리가 회복되고 일자리가 늘어나기 전까지는 상업용 부동산이 회복되기 힘들 것으로 보고 있다. 전국 평균으로는 현재 1,080억달러에 달하는 5,314개의 상업용 부동산 매물이 페이먼트가 연체되거나, 차압 혹은 파산하는 등의 문제가 있는 것으로 집계돼 주택모기지에 이어 상업용 부동산도 큰 침체에 빠지는 것이 아니냐는 우려를 낳게하고 있다.


전국 5,300여개 연체·차압 등 고통
소비심리·고용회복 전까지 지속 우려
모기지 비중 높은 가주·뉴욕 더 취약


대형 상가, 호텔 등 상업용 부동산이 페이먼트를 내지 못해 차압되고 있는 것은 해당 부동산만의 문제가 아니다. 샤핑몰이 부진하고 호텔의 영업이 침체에 빠진다면 실업을 가져오고 조세 수입이 줄어드는 등 그 여파가 주택에 비할 바가 아니다. 정부 예산이 삭감되고 학교 예산과 각종 공공 서비스가 위축될 수밖에 없다.

상업용 부동산을 소유한 기업들은 그동안 어려운 시기를 숱하게 넘겼지만 이번에는 다르다. 기업이 어려울 때는 은행과 협상해서 기존의 융자를 재융자해 위기를 극복했지만 지금은 많은 은행들은 웬만해서는 다시 재융자 해주지 않으려고 한다. 은행들은 자신들이 보유한 모기지를 투자자들에게 팔았고 보험사, 헤지펀드, 펜션펀드 등 투자자들은 안전한 채권들을 매입해 줬다. 그러나 모기지 융자 부실로 인해 은행의 모기지 채권에 투자했던 투자자들조차 지금 엄청난 손실을 보고 있다. 따라서 모기지 융자는 크게 위축됐고 그 파장은 금융계 전체로 확대됐다.

상업용 부동산은 비즈니스 모기지로 홈 모기지와 크게 다르다. 대부분 5년, 7년, 또는 10년 기한으로 모기지가 상환되며 최종적으로 남은 부분을 납부하는 식으로 페이먼트가 이뤄진다.

특히 소매 비즈니스 경기 악화는 치명타를 가하고 있다. 서킷시티 등 대형 전자소매업체는 파산했고 홈 디포 등도 점포를 줄이고 있다.

이런 소매업체들이 내는 렌트로 모기지 페이먼트를 충당됐는데 소매경기가 극도의 부진을 겪고 있으니 상업용 부동산 소유주들은 위험하게 됐다.

내년에 막아야 할 모기지가 200억달러 규모이고 그 후에는 이보다 훨씬 많은 액수가 만기 도래하게 될 것이다. 그렇게 되면 대부분의 부동산 소유주들이 자금 부족으로 어려운 상황에 처하게 될 것이다.

일부 업체는 생존하겠지만 재융자를 위해 일부를 선납해야 할 업체들은 위기를 넘기지 못하고 파산할 것이다. 비즈니스 재융자는 과거 기업들이 선택할 수 있는 사항이었지만 지금은 많은 부동산이 매입가보다 가치가 하락해 나가 재융자가 안 된다. 게다가 투자자들이 상업용 모기지를 더 이상 구매하려 하지 않기 때문에 은행들은 파산에 직면한 업체들에 다시 신규대출을 해주길 꺼린다.

채권시장에서 모기지 비중이 높은 캘리포니아와 뉴욕, 텍사스, 플로리다의 상업용 부동산은 특히 취약하다. 텍사스와 플로리다는 이미 연체와 지불 불능이 증가하고 있고 미시간과 테네시, 조지아주도 마찬가지로 증가추세다.

상업용 부동산의 위기상황은 최악의 시나리오로 전개될지도 모른다. 은행은 재융자를 거부하게되고 샤핑센터는 차압에 떨어진다. 더 큰 문제는 아무도 그 샤핑몰을 사려 하지 않는 것이다.

투자자들이 모기지 채권을 구매하지 않기 때문에 은행은 모기지 신규 융자를 해 주지 않을 것이기 때문이다. 결과적으로 차압 샤핑몰이 새 주인 없이 장기간 방치되는 끔찍한 상황이 발생할 수 있다.

상업용 부동산 시장이 회생하는 가장 확실한 방법은 경제가 회생하는 것이다. 경제가 안정을 되찾고 비즈니스가 다시 활성화되면 샤핑몰도 활기를 띠고 몰 소유주들도 페이먼트 위기에서 벗어날 것이다.

주택 모기지 위기가 계속되고 있는 가운데 상업용 부동산도 연체와 차압이 빠르게 증가하고 있다.