부동산은 문자 그대로 움직이지 않는 자산을 뜻한다.

부동산을 샀을 때 내가 산 그 부동산은 무엇 무엇으로 구성되어 있나.

물론 첫 번째는 땅, land이며 그 땅 위로 올라가는 airspace와 땅 표면의 surface와 땅 밑에 center of the earth 까지가 포함되어 땅 밑에 철, 광석, 석탄등 모든 mineral 과 water right도 포함된다.

두 번째는 땅 위에 영구적으로 부착되어 있는 것들 anything permanently atta-ched 인데 건물자체, 담, 스위밍 풀 등이 포함되며 세 번째는 법에 의하여 움직이지 못하는 것들 anything immov-able by law 인데 나무들이나 윈도 treatment 들이나 벽에 붙여진 stove 나 appliance 나 some 전기 fixture들이 포함된다. 만일 다이닝 룸 천장에 아주 비싼 샹들리에가 붙어 있을 경우 반드시 계약서에 이 샹들리에는 포함된다고 미리 써 놓아야 나중에 분쟁을 방지할 수 있다.

네 번째는 그 부동산에 부수적으로 붙어 있는 것들 anything appurtenant to the land 인데 남의 땅을 사용할 수 있는 권리, 지역권 easement 이나, 흙, 돌, 목재등을 다른 사람의 땅으로부터 채취할 수 있는 profits이나, 무단침입에 적용되지 않고 남의 땅에 들어 갈 수 있는 권리, 면허(license)등이 있는데 지역권에는 라카냐다 등에서 자주 볼 수 있듯이 내 집이 뒤에 위치해 앞의 집의 드라이브 웨이를 거쳐야 내 집 드라이브 웨이로 들어 갈 수 있는 것 같이 다른 사람의 땅을 이용할 수 있는 권리가 있는 affirmative easement과 개발업자가 개발 할 당시 모든 집들의 view를 유지하기 위해 이층 이상이나 몇 feet 높이 이상은 못 짓는다는 규제같이 본인의 땅을 규제하는 negative easement으로 분류되고 반드시 서면으로 되어야 되지만, 법에 의해 함축적으로 인정되는 지역권도 있으며 implication by law, 취득시효 prescription에 의해 불법점유에 의한 취득, adverse possession의 이론에서와 같이 땅 주인의 허락없이 without owner’s consent, 모든 다른 사람들에게 공고하듯이 open and notorious, 실제의 사용으로 actual use, 그리고 법으로 정해진 기간동안 for statutory period - 20 years in common law, modernly 5 years, 사용하므로써 지역권이 성립될 수도 있다.

a profits는일종의 affirmative 한 지역권이지만 목적이 use of land 가 아니고 그 땅에 있는 것을 채취할 수 있는 권리이다. 과도적인 사용은 profits를 종료시킨다.

면허 license는 trespass 무단침입에 적용되지 않으며 다른 사람 땅에 갈 수 있는 권리이다. 구두상으로도 성립된다.

예를 들어 내가 옆 집 사람에게 우리집 드라이브 웨이에 파킹을 해도 좋다고 했을 때 옆 집 사람은 우리집 드라이브 웨이에 파킹할 수 있는 라이센스가 있는 것이며, 이 라이센스는 아무 때이고 취소할 수 있는 것이다.

파킹 스페이스가 없는 부동산을 취득할 때 그 건물에 파킹이 다른데에 있다고 했을 때 easement 인지 license 인지를 꼭 확인해 보아야 할 것이다. 매년 자동적으로 열매를 맺는 사과, 레몬, 복숭아 등은 나무와 열매 모두 부동산으로 간주되지만, 아직 수확하지 않고 타인에게 팔기로 계약이 되어있는 열매들은 동산으로 간주되어 부동산계약에서 제외된다. 매년 replant 해야 되는 옥수수, 쌀, 보리등은 동산 personal property로 간주된다. 동산은 문자 그대로 움직일 수 있고 만져질 수 있는 자산이다. anything movable and tangible.

그렇지만 임대 계약이나 사업체 business opportunity는 만져 질 수 없는 동산 intangible personal property로 간주된다. 따라서 사업체 매매를 할 때에는 uniform commercial code, ucc에 의해 govern 되며 notice of bulk sale도 creditors들을 보호하기 위해 이러이러한 사업체가 재고까지 모두 bulk로 팔리고 있으니 받을 채무가 있으면 청구하라는 notice로 ucc의 규정에 의한 것이다. 이런 notice를 공고하지 않고 바이어, 셀러끼리 사고 팔았을 때 바이어는 나중에 나올 수 있는 크레임에 책임이 있는 것이니 되도록이면 에스크로 회사를 통하고 변호사와 꼭 상담하기 바란다.

부동산이나 동산의 소유권 종류는 다음에 살펴보기로 하자.

하워드 한/ 부동산 컨설턴트·법학박사
(213)748-8888