요즘은 정부의 여러가지 경제 부양책이나 주택 정책이 끊임없이 발표되고, 신문이나 방송 마다 융자 조정(Loan Modification)이다, 융자 소송(Loan Litigation)이다, 광고들을 하며, 그들을 통하면 무슨 마술이라도 부리듯이 만사가 해결될 것 같은 생각이 들게 한다.

많은 페이먼트에 시달리는 주택 소유주들에게 희망을 줄 수 있는 이야기이기는 하지만 실제로는 융자 조정이 성공되게하기 위한 첫째 조건이 주택 소유주가 매달 내야 되는 금액이 어느 정도 낮아진다면 과연 페이먼트를 제데로 할 수 있는 지를 보여 주는 것이다.

그러기 위해서는 소득 증명을 하기 위해 2년 치 세금보고서를 제출해야 하고 , 세금보고서가 거짓이 없는지 확인할 수 있도록 Form 4506 t에 싸인을 해야한다.

Form 4506t에 싸인을 하면 융자기관에서 언제라도 주택소유자가 IRS에 보고한 세금과 일치하는지 확인해 볼 수있다. 즉 재정적으로 어려워 많은 페이먼트를 낼 수 없다는 것도 증명해야하고 모기지 페이먼트를 일정 퍼센트만큼 줄여 준다면 페이먼트를 계속할 수 있다는 소득 증명도 해야한다.

이런 모든 조건이 모두 충족되어도 융자 조정후에 페이먼트가 만족할만큼 낮아지기가 쉽지가 않은 이유는 은행이 손해를 보면서까지 주택소유주들을 돕지는 않기 때문이다. 즉 주택 소유주가 월 소득의 31%정도를 은행에 내야 하는 페이먼트를 하기에 충분할 만큼 세금보고를 하였어야만 성사가 된다.

그 다음 단계로 융자 소송을 많이 시도하는 데 소송은 아무나 시작할 수 있지만 승소하기 위해서는 지난 3년간 은행의 실질적인 위법행위가 있어 , 그 위법행위로 인해 돈을 빌린 주택 소유주에게 실제적인 피해가 있었던 것을 보여 주어야 한다.

그러니 융자소송도 실질적인 대안은 되지않는다.

이런 시도들이 실패하고나면 가뜩이나 어려운 주택소유주들은 어려운 상황 중에
엎친데 덮친격으로 몇천불에서 만 불을 넘기게 되는 적지않은 비용까지 감당해야 되는데다 자칫 숏세일을 할 수있는 기회를 잃을 수도 있게 되는 이중고를 겪게된다.

불경기로 인해서 집 페이먼트를 내기 어렵게 된 분들이나 가격 상승을 기대하고 무리하게 집을 샀는데 몇 년동안의 고정이자로 페이먼트를 하던 기간이 끝나 매달 내는 집 페이먼트가 많이 오르고, 여러가지 사정으로 지출이 수입보다 많은지급 불능상태(insolvency)가 됐는데, 집값이 떨어져 집의 융자금이 더 많아진 상태라면 숏 세일이 최선의 해결책이다.

숏세일을 하게 되면 당분간은 매달 내는 페이먼트 걱정에서 벗어나 잠시 숨을 돌리고 앞으로의 일을 계획해 볼수도 있고, 집값보다도 많은 부채에서 벗어날수 있게 되는데다 2-3년만 지나면 크레딧 레포트에서 기록이 없어지게되어 다시 재기할 수 있는 좋은 기회가 되기도 한다.

그리고 숏세일을 도와 드리다 보면 비용을 많이 걱정하시는데, 매매에 필요한 여러 비용, 즉 에스크로, 타이틀, 커미션 등 각종 비용을 집이 팔린 후 셀러 대신 은행이 지불한다.

그러므로 주택소유주 입장에서는 숏세일을 위해 별도로 지불해야할 비용은 없는 셈이다.

그러나 은행마다 과정이 조금씩 다르므로 어떤 경우에는 은행에서 일부 비용을 지불하기를 거절하거나 , 여러 은행에 돈을 빌렸을 경우 2차나 혹은 3,4차 은행과의 원활한 협상을 위해서는 여러 은행과 협상을 했던 경험많고, 성실한 에이전트를 고용하는 것이 중요하다.

주위에서 보면 친분이 있는 에이전트에게 숏세일을 맞겼다가 경험이 없거나 불성실하여, 일이 제대로 진행이 안되어 힘들어 하시는 분들이 가끔있는데, 이 일은 보통의 주택 매매 과정보다는 많이 복잡하고 실제로 모든 일이 은행의 결정을 통해 이루어지므로 은행과 제대로 협상을 할 수 있는 에이전트를 선택해야한다.


미셸 원/ Bee 부동산 밸리지점 부사장
(818)497-8949