장상태 탑 부동산 사장
다달이 렌트를 내고 사느니 집을 사서 그 돈으로 모기지를 감당하면 꿩 먹고 알 먹고 할 것 같지만 홈 오너가 되는 것은 그 이상의 각오가 있어야 한다. 즉 집 주인이 되기 위해서는 먼저 주택을 매입할 때 드는 모든 비용을 감당하여야 하며, 또 유지하는데 드는 제비용도 감안 하여야 하는 것을 명심하여야 할 것이다. 때로 집을 사려는 잠정 매입자는 클로징 관련 비용, 이사 비용, 주방 용품 및 가전제품 구입비용, 집 가꾸기, 정원 가꾸기, 수영장 관리 비용, 가구들이기, 이사 직후 집 꾸미기 등의 비용 뿐
아니라, 기본적인 다운페이, 주택 보험, 감가상각 등의 중요한 사항 까지도 망각하는 경우가 많다.
이제 더 이상 집주인에게 전화하여 뭐가 고장 났으니 고쳐 달라고 요구하는 시절은 끝이 난다는 것을 명심하여야 할 것이다. 주방 기기 및 가전제품의 모든 고장도 스스로 해결해야 하며, 수도꼭지에서 물이 새는 것도 스스로 책임져야 한다. 냉난방 시스템이 말썽이 있어도 마찬가지다. 더구나 헌 집을 사서 들어간다면 모든 창문을 바꾸어야 할 수도 있고 지붕을 다시 얹어야 할 경우도 다반사다.집을 살 수 있을 지에 관한 여부를 판단하기 위해서는 다음과 같은 사항을 꼭 짚고 넘어야 할 것 같다.
1. 가격
관심 있는 매물의 실제 시세를 판정하여야 한다. 매물의 시세는 같은 동네에서 최근에 팔려 나간 (보통 6개월이나 요즈음 같은 시장에서는 3개월) 동일하거나 유사한 주택의 매가를 비교하여서 판정된다. 보통 부동산 에이전트가 리포팅하여 준다.
2. 모기지
여러 종류의 모기지 융자를 비교하여 어느 정도의 다운페이 액수를 요구하는지 알아보아야 한다. 어떤 형태의 모기지를 하는가에 따라서 다르겠으나 보통 매물 가격(시세)의 3%에서 20% 정도가 요구된다. 물론 요즘과 같은 ‘불신 시대’에는 은행의 몸 사림이 유별나서 더 많은 다운페이가 요구되는 실정이고, 게다가 소득 증명이 더 중요한 융자의 필수 요건으로 등장되고 있다. 경우에 따라서는 모기지 보험(PMI)이 요구되기도 하는데 이 보험은 유사시 은행이 모기지 융자의 회수를 보장받기 위한 보험이다. 모기지 보험이 특별히 요구되는 경우는 보통 적은 다운페이(3%까지)로 인한 위험 증가로 인한 경우가 대부분이다. 보통 다운페이가 낮을수록 PMI의 액수는 높아지는데 약 40~125달러 정도가 매월 지불해야 하는 프리미엄이다.
3. 클로징 비용
클로징 비용에 관한 견적이 있어야 한다. 특히 모기지 융자를 하는 경우 은행이나 모기지 브로커가 포인트를 먹이는 경우가 있다. 포인트란 모기지 이자율을 낮추기 위하여 돈으로 사는 것인데 1 포인트는 융자 금액의 1%를 의미한다) 부동산 세금은 엄격하게 말하면 클로징 비용이 아니라 셀러와의 부동산 세금에 관한 정산이라고 보아야 한다. 그러나 셀러가 지급한 세금과 예납하여야 하는 세금은 클로징 때 준비하여 가지고 가야 하니 준비하여야 할 중요한 사항이다.
그 외에 등기 비용, 홈 인스팩션, 모기지 이자 예납, 타이틀 보험 (타이틀 보험이란 타이틀 서치 에러에 관한 보험으로 모기지 융자가 있는 경우 100% 요구되어 실시되고 있다. 타이틀 보험료는 매물 가격에 비례하여 결정되는 것이 보통이다), 및 융자 비용(은행이나 모기지 브로커에 지급하는 비용)과 부동산 중개 수수료(보통 매가의 6%) 등의 제 비용이 있다. 이러한 제 비용에 관한 견적은 모기지 론을 신청할 때 금융 기관으로부터 발급받게 된다.다운페이와 클로징에 가져올 모든 금액을 합산하여 보면 얼만큼의 자금이 필요한지 알 수 있을 것이다. 하지만 이것이 전부는 아니다.
4. 이사 비용
실제로 이사를 하는 것을 생각하여 보라. 트럭을 빌려서 직접 할 것인지 아니면 이삿짐센터를 부를 것인지? 좌우간에 비용은 발생할 텐데, 이삿짐이 많을수록 예상 비용도 많이 잡아놓아야 할 것이다.
5. 부동산 세금
대부분의 모기지 은행은 매월 내는 모기지 페이먼트에 부동산 세금과 모기지 보험, 때로는 주택 보험까지도 함께 납부하도록 하고 있다. 부동산 세금은 주택을 구입할 때 이미 세금액이 에이전트에 의하여 디스클로즈 되어 있으나, 보통 매입 가격의 1.5% 에서 2% 사이가 된다.
6. 관리 비용
다음은 전국에 300여 점소를 둔 홈마스터가 2000건 이상의 홈인스팩션 리포트를 토대로 산출한 유지 보수비용으로 좋은 참고 자료가 될 것 같다.
· 지붕(Roofing): $1,500 to $5,000
· 전기장치(Electrical systems): $20 to $1,500
· 플러밍(Plumbing systems): $300 to $5,000
· 냉방(Central cooling): $800 to $2,500
· 난방(Central heating): $1,500 to $3,000
· 보온(Insulation): $800 to $1,500
· 구조(Structural systems): $3,000 to $1,500
· 방수(Water seepage): $600 to $5,000
위와 같은 항목에 소요되는 총 숫자에 미치지 못한다면 다운페이를 줄이거나 아니면 어떻게든 다운페이를 마련해야 할 것이다.주택 보험 혹은 홈오너즈 보험도 잊어서는 안된다. 보험료에 영향을 주는 요소는 주택 형태, 주택 연령, 오너의 크레딧과 과거 홈오너즈 보험에 관한 전례 등이다. 50만달러짜리 주택의 경우 뉴저지 버겐카운티를 보면 약 800~900달러 정도가 그 프리미엄이다. 과연 집을 살 수 있을까에 관한 스스로 판정을 내리기 위하여는 제 비용과 오너로서의 혜택을 서로 견주어 비교해 보아야 할 것이다.
즉, 책임과 혜택이 동시에 더 커진 셈이 된다. 모기지 페이는 렌트보다 훨씬 더 심각한 것으로 제 때 제 때, 끊임없이 납부되어져야 한다. 반면 개인의 소득세에 주택 모기지의 이자와 부동산 세금 및 클로징 제 비용 모두를 100% 공제 클레임 하는 커다란 혜택이 주어지게 된다. 이보다 더 큰 혜택은, 주택 가격의 상승으로 인한 장기적인 미래의 부의 축적이 될 것이다.하지만 이 모든 것을 넘어서 이제 ‘내 집’이라고 부를 수 있는 가정의 울타리를 드린 것이 ‘행복지수’를 최대화하는 가장 큰 의미가 아닐까 생각한다.
