집값이 바닥을 치고 있다고 하지만 아직 다 정리되지 않은 은행 매물로 인해 앞으로 좀 더 하향선을 그을지는 두고 봐야 할 일이다.

싼 매물이 많다지만 막상 학군과 교통 좋은 황금지역은 컴퓨터에 리스팅이 오름과 동시에 복수 오퍼로 인해 리스팅과 같거나 더 올라간 가격으로 딜이 이뤄진다.

융자 받기가 어려워 지금 바이어들은 미리 자신의 융자 조건을 다 알아본 뒤 오퍼를 쓰기 때문에 오퍼를 쓰기만 하면 이뤄질 확률이 높다.

셀러 또한 카운터 오퍼 없이 가격에 대한 Nego를 충분히 해주기 때문에 바이어에겐 최상의 기회가 되고 있다.

그러나 셀러가 가격 조정을 많이 해 줘야 하는 상황이라 최근 몇 년 동안 집을 산 경우 집을 팔아도 셀러가 돈을 더 물어내야 하기 때문에 이런 집은 가격을 내리기 어렵다.

주변 시세보다 융자 금액이 높을 때는 손해 없이 집을 정리하는 것 자체가 쉽지 않다.

사업 부진이나 실업으로 인해 집을 팔아도 한 푼 못 건지거나 모게지 내기가 빠듯할 땐 또 다른 방법을 모색해야 한다.

스윗트 홈이 보금자리에서 이젠 짐으로 생각된다면 구체적인 자구책을 한 번 검토할 만 하다.

집에 대한 구제책으로는 크게 숏세일, 재융자, 융자조정, 융자소송등 네가지가 있다.

숏세일은 지난 칼럼에도 설명했듯이 집 융자 금액이 주변시세에 훨씬 못 미치고 모게지 상환능력이 없을 때 1,2차 렌더(lender)에게 현재 재정 상황을 문서로 제출한 뒤 부동산 에이전트나 법적인 대리인에게 권한을 맡겨 부채를 정리하는 방법이다.

집에 대한 융자, 재산세에 대한 부채가 정리되는 장점은 있지만 협상하는 시일이 오래 걸리고 크레딧이 나빠지는 단점이 있다. 다만 7년 동안 나빠진 크레딧이 따라다니는 파산 선고보다 2~3년이 지나면 크레딧이 회복될 수 있다는 것이 그나마 좋은 점이다.

재융자는 지금 30년 기준 이자율이 4.5~4.75%로 낮아져 5~6% 이상의 높은 모게지를 갖고 있는 주택 주에게 해당된다. 재융자는 보통 감정가의 80% 수준에서 이뤄지는데 주변시세가 지나치게 하락하면 재융자가 힘들기 때문에 최근 몇 년 동안 집을 구입한 소유주에겐 쉽지 않고 재융자 금액의 1% 가까운 수수료가 붙는 단점이 있다.

집을 소유한 지 오래됐거나 에퀴티가 많은 사람들에게 유리하다.

융자조정은 일시적으로 모게지 이자율을 낮추거나 페이먼트를 일정기간 유예해 주는 것으로 근본적인 융자금액의 삭감이 이뤄진 것이 아니기 때문에 궁극적인 모게지 부담을 덜어주지는 못한다.

은행마다 가이드 라인이 다르므로 협상하는 과정 중 모게지를 연체하면 융자조정이 되지도 않은 상황에서 크레딧 손상이 올 수 있고 정확한 수입을 입증할 수 있어야 한다.

마지막으로 최근 새롭게 등장한 융자소송은 강력한 법적 대응으로 융자 당시의 서류를 검토해서 해당 융자기관이 융자할 당시 그 프로그램에 대한 정확한 정보를 바이어에게제공 했는지의 여부를 캐는 것이다.

그 융자에 대한 장단점과 모게지가 올라갈 수 있다는 위험 소지 등 법률적인 위반이 있는지 변호사를 통해 소송을 거는 것으로 소송이 끝날 때 까지 모게지를 내지 않아도 된다.

융자소송이 진행되는 동안엔 크레딧이 나빠지거나 소득을 증명할 필요는 없지만 소송이 길어질 경우 변호사 비용이 커지는 단점이 있어 미리 약정된 수임료로 맡길 수 있는지 잘 알아봐야 한다.

융자소송은 근본적으로 융자 금액의 대대적인 삭감이 이뤄지기 때문에 성공하면 경제적으로 큰 이익을 볼 수 있지만 케이스마다 승소여부가 달라지므로 시작하기 전 충분한 검토를 거쳐야 한다.

서브프라임 파동 이후 은행에서도 파산 대신 여러 방법으로 자체 손실을 줄이려고 하기 때문에 다양한 융자조정을 내세우고 있다.

본인에게 맞는 방법을 선택해서 지금의 위기를 잘 극복하는 적극적인 자세가 필요하다.

낭비되는 금액을 막는 것이 곧 또 다른 투자가 될 수 있으니까.


카니 정/ 콜드웰뱅커 베스트 부동산 (562)304-3993