계속 증가하는 주택 차압을 면하기 위해 새롭게 마련된 주택 구제 법안에 따라 연체 중인 모게지를 재융자를 통해 구제 혜택 받는 방안이 활성화 되고 있지만 큰 성과가 있을지는 미지수다.

연일 오르내리는 융자금 조정 내지 융자금 소송으로 차압을 막아주겠다는 천편일률적으로 똑같은 광고 홍수에 어떤 방법을 선택할 지 망설이게 된다.

열심히 모은 돈으로 알뜰하게 내 집 장만하고 살았는데 갑작스레 20~30% 이상 떨어진 집값이 심리적으로 부담스럽다.

수입이 줄어 모게지가 벅차고 앞으로도 경제적으로 나아질 기미가 보이지 않는다면 숏세일이나 융자조정을 통해 합리적으로 빚을 정리하거나 페이먼트를 줄여야 한다.

요즘 유행처럼 번지는 융자 재조정을 통해 다달이 나가는 이자를 대폭 줄이는 방안을 검토해 볼 필요가 있다.

기존에 갖고 있던 융자 프로그램에서 구제 혜택을 받으려면 첫째, 모게지 상환 금액이 월 소득 31%를 초과하지 않도록 하고 단독주택인 경우 융자금이 72만9천7백50달러 이하여야 한다.

둘째, 모게지를 연체하고 있거나 아니면 제대로 상환할 수 없는 상황에 있음을 증빙하여야 한다.

소득이 아예 없다면 융자조정 혜택은 받을 수 없다.

모기지 이자율은 조정이 가능할 경우 최저2% 까지 낮추거나 만일 이자율을 낮춰도 월 상환액이 높다면 융자기간은 40년까지 대폭 늘릴 수 있다.
또한 이자율을 낮추고 융자기간을 늘려도 충분치 않은 경우엔 모기지 일부를 아예 나중에 갚도록 유예 시켜주기도 한다.

이 때 상환이 유예된 모게지 원금은 추후 주택을 매도하거나 융자 만기 시 한꺼번에 갚을 수 있게 한다.

그리고 이런 절차에 따라 정해진 이자율은 향후 5년 동안 변치 않게 되고 5년 지나는 시점부터 이자율은 매년 최고 1%씩 상승하게 되는데 이런 경우 최종 이자율은 채무 재조정이 이뤄지는 시점에서의 시장 이자율을 초과할 수 없게 되어 있어 유리하다.

이런 조건이 맞춰지지 않는다면 기간은 오래 걸리더라도 집에 대한 부채를 탕감 받는 숏세일을 생각해 볼만하다.

막연히 집을 던지며 파산하는 것보다 숏세일을 선택하면 크레딧 손상도 짧고 파산처럼 7년 동안 기록이 따라다니지 않으며 단지 2~3년 이후 다시 신용을 회복할 수 있고 집에 대한 빚에서 벗어날 수 있다는 장점이 있다.
숏세일이란 집 소유자가 집을 팔 경우 판매금액이 융자금 전액에 미치지 못 할 때 융자 은행의 동의를 얻어 부채를 조정 받는 거래이다.

최근 몇 년 새 집을 담보로 2차 에퀴티 론도 많으므로 숏세일인 경우 1차와 2차 융자기관의 동의를 얻어 융자 차액이 모자란 금액을 서로간의 협상을 통해 집을 매매할 수 있다.

그러나 여기서 숏세일을 짚고 가자면 은행에서는 굳이 숏세일을 허락해 줄 의무가 있는 것은 아니기에 긴 줄다리기가 시작된다.

은행 입장에선 시장가격의 90% 정도를 회수하려 하기에 터무니 없이 오퍼 가격이 낮으면 성사되기 어렵다.

은행에선 주택차압을 추진하는 것보다 좀 더 돈을 건질 수 있을 때 숏세일을 받아들이지만 경제성이 있더라도 은행이 이미 융자 손실 보전 보험을 들어 놓은 경우엔 숏세일보다 차압으로 밀고 나가는 경우가 있어 숏세일 진행 중이어도 안심할 수 없다.

경험 많은 융자 에이전트나 부동산 에이전트를 선임해서 지금 처해 있는 입장을 잘 풀어나가는 지혜가 절대 필요하다.

숏세일이나 융자조정이 또 다른 절약이 될 수 있기에.

카니 정/ 콜드웰뱅커 베스트 부동산 (562)304-3993