쟌 리 컨트리 와이드 세일즈 매니저

홈에퀴티 론이라 불리우는 주택의 2차 모기지는 그동안 주택을 구입하는 목적뿐만 아니라 생활에 필요한 임시 자금을 조달하는 역할로서 널리 쓰여 왔다. 주택 구입 시 20%의 다운페이 현찰이 부족하여 1차 모기지만으로 융자를 얻게 되는 경우, 반드시 은행에서 요구하는 모기지 보험(Private Mortgage Insurance)에 가입해야만 한다.

즉, 은행은 낮은 다운페이로 인한 주택 소유주의 채무 불이행에 대한 위험을 이같은 보험으로 대치하는 것이다. 따라서 채무자는 보험료 지불에 대한 재정 부담을 피하기 위해 또 하나의 융자를 추가로 얻게 되는 것이 바로 홈에퀴티 론 인 것이다. 2차 모기지는 이같은 원래의 의도와는 달리, 보유하고 있는 집을 수리하기 위한 자금 또는 자녀의 학비와 휴가 여행비 조달에 이르기까지 다양한 형태로 많이 사용되어 왔다. 그러나 부동산 가치의 하락으로 1차와 2차 모기지를 합친 융자액이 주택 시세를 상회하는 사례들이 늘어남으로 인해 채무자들의 모기지 상환 불이행률이 급증하게 된 것이다. 이같은 모기지 상환의 어려움을 겪고 있는 주택 소유주들에게 실질적인 도움을 주기위해 계획된 오바마 정부의 750억 달러 규모의 주택차압방지책이 시행 초기부터 딜레마에 빠진 것이다.

1차, 2차로 나뉘어 주택을 구입한 소유주들에 대한 특별한 대안책이 없기 때문이다. 연방 재무부는 현재 홈에퀴티 2차 모기지를 보유하고 있는 은행들을 설득하여 부분적으로나마 탕감을 하도록 권유하고 있으나, 1차 모기지 채권 보유자들과의 협상이 쉽게 이루어지기 어려운 전망이다. 1차 모기지 채권을 보유하고 있는 투자가들은 자신들의 손실을 최소화하기 원하
고 있는 반면, 홈에퀴티 2차 론을 소유한 은행들 또한 동일한 입장을 고수하고 있다. 이 문제를 원만히 해결하지 못 할 경우 정부의 주택 차압 방지책은 실효를 거두지 못할 가능성이 더 높다. 그 이유는 모기지 연체자의 과반수가 홈에퀴티 론을 갖고 있는 주택 소유주들이기 때문이다. 정부는 금주 안에 상업 은행 대표들과 보험사와 헤지펀드를 포함한 투자가들을 한자리에 모아 중재안을 마련할 계획이었으나, 양쪽의 이견이 좁히지 않아 무산되고 말았다.

재무부 관계자에 의하면 투자가들과 은행들 모두의 합의점을 끌어내 수주일내로 대안책을 발표한다는 계획을 세우고 있다. 현재 검토 중인 플랜은 홈에퀴티 론에 대한 월 상환액을 채무자의 월 소득의 일정 부분으로 제한하여 재정적 부담을 줄이는데 집중돼 있다. 이로 인한 손실은 은행과 정부가 분담을 한다는 것이다. 1차 모기지 채권을 보유한 투자가들은 주택 시장의 활성화를 위해 정부의 요청에 최대한 협조를 하겠다는 입장을 표명하고 있으나, 2차 모기지를 보유한 은행들의 적극적인 도움이 없는 일방적인 조치는 시장에 미치는 영향력이 제한적이라는데 정부도 동의하고 있다. 현재 은행 및 융자 기관들이 보유하고 있는 홈에퀴티 론의 규모는 2차 모기지 시장 전체의 약 90%에 해당하며 1조억 달러에 이른다.

이미 지난해 하반기부터 정부의 지원으로 각 은행에서 시행되어온 모기지 조정안(Hope Program) 또한 예상외의 높은 디폴트로 인해 최근 발표된 모기지 구제안(HHousing Affordability and Stability Plan)도 급히 재검토 되어야 한다는 주장들이 제기되고 있다. 2008년도에 조정을 받은 주택 소유주들의 경우 10명중 1명이 모기지 상환을 못하고 있다는 최근의 통계로 말미암아, 현재 시행되고 있는 모든 관련 프로그램의 기준들이 계속해서 변경될 가능성이 예상된다.

따라서 구제안의 현 기준에 해당이 안 되는 채무자들도 향후의 후속 조치들을 유의깊게 살펴보고 해당 은행에 문의해야 할 것이다.