몇 달전 부터 주택가격의 하락과 불경기가 겹쳐 숏세일에 대해 물어 오는 분들이 많아지더니 요즈음은 불과 몇 주사이에, 집을 포기하고 사는데 까지 살다 나가겠다는 분들이 점점 늘어나는 추세이다.

그러나 숏세일과 차압은 보통 생각하는 것보다는 결과적으로 큰 차이가 있어 상담을 통해 가끔 만나는, 남는 것도 없이 복잡하기만한 숏세일을 하기보다는 은행차압을 기다린다는 분들이 안타까와 좀 더 자세히 알아 보고자 한다.

# 숏 세일(Short Sale)

주택가격이 떨어져서 집값이 은행 융자보다도 아래인데 셀러의 경제적 사정이 어려워 페이먼트를 못하는 경우 은행의 승인아래 시세대로 집을 팔고 모자라는 차액을 탕감받는게 숏 세일이다. 이때 원칙으로는 집소유주가 셀러가 되지만 실제로는 셀러에게서 위임을 받은 부동산 에이전트가 주택 매매의 모든 과정을 융자은행과의 협상을 통해 이루게 되고, 은행에서 주택매매에 들어가는 모든 수수료 일체를 지불하게 되므로 숏세일을 하게 되더라도 셀러는 정상적인 주택 판매에 비해 번거로운 일이 거의 없는 편이다. 그러므로 형편이 나빠 페이먼트가 밀리기 시작하면 경험이 있는 에이전트를 선정해 숏세일을 의뢰하기를 권한다.

숏 세일의 기록은 경우에 따라1년에서 3년 이상까지 남을 수 있으나 숏 세일이 성공하면 우선 페이먼트가 밀려 나빠진 크레딛을 회복시킬 수 있고, 은행에 값지 못한 큰 금액의 부채를 탕감받을 수 있다.. 이 때 1차 뿐만 아니라 2차 융자 은행 그리고 집을 산 후에 돈을 빌려 써(Cash Out) 3차 의 융자 기관이 걸려 있는 경우에도 은행에서 숏 세일에 점점 협조적인 추세이므로 주위의 소문만 듣고 포기하지 말고 융자 조정(Loan Modification)이나 숏 세일을 먼저 시도해 보시길 바란다.

그러나 셀러입장에서 큰 번거로움없이 기다리기만 하면 되긴 하나 숏 세일의 과정은 은행마다 조금씩 다르고, 많은 노력이 필요한 까다로운 일이기도 하므로 전문 에이전트의 도움이 필요하다.

# 차압(Foreclosure)

차압은 주택 소유주의 경제적 어려움이나 다른 여러가지 이유로 페이먼트가 여러달 연체된 경우 융자 은행은 카운티에 N O D (Notice of Default)를 등기함으로 차압의 과정이 시작되는 데, 이 때에도 은행은 밀린 페이먼트와 벌금을 모두 일시불로 내면 차압절차를 중지할 수 있는 기회를 주긴 하나 결국 일련의 과정을 거쳐 경매(Auction)에 넘어가 주택의 소유권을 잃게 된다. 이때 차압 주택에 2차나 혹은 3차까지의 담보가 걸려 있었다면, 차압으로 주택을 잃고 7년에서 길게는 12년까지의 기록이 남는 것에 더해, 2차, 3차의 담보가 완전히 소멸되지 않아 나중에 또 다른 경제적 손실의 우려도 있게 된다.

그러므로 먼저 숏 세일을 시도해 보고 그 후에 차압을 기다리는 것이 어려운 상황에서도 최선을 다 하는 지혜가 될것 같다.

참고로 차압을 통해 경매에 붙여진 집이 경매에 실패하면 은행은 처분하지 못한 주택을 다시 소유하게되는 데(Real Estate Own), 이렇게 은행 소유의집(Bank Owned Property)이 부동산 에이전트를 통해 주택 시장으로 나온 REO 매물은 경매때와는 달리 은행이 소유권 보증 보험을 들어 주므로 융자 기관으로 부터 론(Mortgage Loan)도 할 수 있으므로 적은 돈으로 싼 집을 살 수 있는 좋은 기회가 된다.

그리고 요즈음은 정부의 구제 금융책이 잇따라 발표되고 은행들도 그에 따라 되도록이면 융자 조정등을 통해 주택 소유주들을 보호하려고하는 추세이니 우선 융자 조정을 알아 보아야할 것이다.

젊은이들은 물론이고, 은퇴를 고려하시는 분들도 의학의 발달과 자기관리를 통해 수명이 점점 늘어나 곧 평균 수명이 100살에 가까와 진다는 시대이고,아직도 몸과 마음이 정정하여 앞으로 어떤 기회가 주어질 지 모르는 세대에 사시므로 포기하지 말고 융자 조정이나 숏 세일을 시도해 보시길 권한다.

(818)497-8949 미셸 원/ Bee 부동산 밸리지점 부사장