모기지 페이먼트 어려울 경우 해결책 막막
주택 금융 위기 이후 융자 능력 기준 강화
소득 적어 캐시아웃 재융자는 꿈도 못꿔
에퀴티 라인은 현재 이자율 낮지만 상승 위험


주택 위기 이후 융자조건이 강화되면서 홈 에퀴티는 많은데 소득이 없는 주택 소유주들이 아주 곤란한 지경에 빠졌다. 전형적인 케이스가 노인들. 고령의 홈 오너들은 한 집에 오래 거주했기 때문에 홈 에퀴티는 많이 쌓여 있으나 소득이 없어 모기지 페이먼트에 어려움을 겪는 경우가 적지 않은데 최근 주택 및 금융위기 발생 후 아주 곤란한 지경에 떨어지고 있다. 예전 같으면 소득이 없어도 에퀴티가 워낙 많기 때문에 그 에퀴티를 근거로 재융자를 받거나 소득을 만들어낼 수 있었으나 요즘은 그렇지가 못한 것. 융자 기준이 대폭 강화되면서 주택에 쌓인 에퀴티를 현금흐름으로 전환시킬 수 있는 수단이 날아가 버렸다.

125만달러 가치의 주택에 살고 있는 67세 독신 노인 A씨가 바로 이런 경우. 이 노인은 남편과 사별하면서 소득이 없어 모기지 페이먼트와 재산세를 더 이상 내지 못하게 돼 에퀴티를 근거로 페이먼트 조정 방법을 찾고 있지만 뜻을 이루지 못하고 있다. 예전 같으면 41만4,000달러의 에퀴티가 쌓여 있어 캐시아웃 재융자 등의 여러 가지 방법을 이용해 월 페이먼트와 생활비를 쉽게 해결 할 수 있겠지만 지금은 전혀 그렇지 못하다.

은행에 접촉해 모기지 페이먼트를 줄여달라고 협상해 봤지만 융자조정 규정상 3개월 이상 연체하기 전에는 모기지 조정 절차에 들어가기 어렵다는 답변만 들었다. 이 노인은 크레딧을 망치지 않기 위해 현재 친척한테 빌려 모기지 페이먼트를 어렵게 내며 버티고 있다.

이 노인이 당면한 모기지 문제를 풀 수 있는 좋은 방도는 없을까.

이 집에 그냥 그대로 살려면 문제를 해결할 수 있는 최선의 방도는 리버스(reverse) 모기지를 얻는 것이다. 기존의 모기지 론을 리버스 모기지 론으로 돌리면 매달 페이먼트를 내지 않아도 이 집에 지낼 수 있다. 그러나 FHA의 홈 에퀴티 전환 모기지(home equity conversion mortgage)는 융자 한도액이 적어 이 노인에게는 도움이 못된다. 융자 한도액이 많은 사적 융자 프로그램은 최근 금융위기로 아예 닫혀 버린 상태여서 이용할 수 없다. 노인들을 위한 모기지인 리버스 모기지 마저 요즘 융자환경에서는 실제로는 도움이 되지 못하는 것이다.

캐시 아웃 재융자의 길도 막혔다. 몇 년 전이면 캐시 아웃 재융자를 얻은 다음 여분의 현금을 뮤추얼 펀드에 투자해 놓고 그 뮤추얼펀드로부터 매달 모기지 페이먼트를 조달하는 방법이 많이 이용됐다. 예를 들어 이 노인의 경우 80만달러를 캐시 아웃 재융자 받으면 38만6,000달러의 현금을 쥐게 되므로 그 돈이면 돈이 불어나지 않아도 최소한 7년은 모기지 페이먼트를 낼 수 있다.

하지만 최근 주택 및 금융 위기 이후 융자 기준이 엄격해 지면서 이 노인의 경우는 캐시아웃 재융자를 받아낼 수 없다. 차용인의 소득에 비해 페이먼트가 너무 많아 융자가 나오지 않는다.

주택 버블기간에 많은 액수의 모기지 융자를 감당할 능력도 되지 않는 사람들이 융자를 받아 결국 모기지 론 사태가 일어났기 때문에 은행들은 융자심사 시 페이먼트 감당 능력을 아주 엄격히 적용하고 있다.

이 노인은 이미 이 집에 살고 있고 재산은 넉넉히 있지만 단지 월 페이먼트를 내지 못한다는 이유 때문에 재융자를 통해 몇 년 더 이 집에 살겠다는 뜻을 이루지 못한다. 융자감당 능력기준(affordability rule)이 이 노인을 아주 곤란한 지경으로 만들어버렸다.

페이먼트를 낼 수 있게끔 페이먼트를 줄여달라고 렌더와 협상을 벌여봤지만 이 방법도 이용할 수 없었다. 페이먼트를 좀 줄여 내지 못한 이자는 원금에 붙여 나중에 갚으면 된다. 차용인은 집에 에퀴티가 엄청 쌓여있기 때문에 은행이 손실을 볼 위험은 없지만 융자 조정도 해 주지 않는다. 융자 조정은 차용인이 연체를 해야 융자조정 절차를 밟을 수 있는데 이 노인은 아직 연체를 하지 않아 페이먼트 조정도 할 수 없다.

종합하면 이 노인처럼 에퀴티는 엄청 있지만 소득이 거의 없는 경우 현재의 주택 융자 시스템하에서는 페이먼트가 밀리기 시작하면 아주 곤란해진다.

홈 에퀴티 라인을 이용하면 어떨까. 이 노인에게는 이 방법도 곤란하다.

주택 시장 침체로 인한 재정 위기 와중에 가장 혜택을 많이 본 계층 중 하나는 에퀴티라인을 가진 홈오너들일 것이다. 홈 에퀴티 라인 오브 크레딧(HELOC)은 우대금리를 기준으로 마진(margin)을 플러스 마이너스해서 정하는데 현재 우대금리가 3.25%(1955년 이후 가장 낮다)이므로 마진이 -0.75%인 에퀴티라인을 얻을 경우 홈 에퀴티라인 이자율은 2.5%밖에 안된다.

만약 1차 모기지가 6.5%인데 에퀴티라인을 충분히 늘려줄테니 1차 모기지를 갚으라는 은행의 오퍼를 받는다면 받아들여야 할 것인가?

이자율 차이를 생각하면 아주 매력적인 제안이지만 그렇게 하지 않는 것이 좋다.

앞으로 몇 년 동안 갚아나갈 것인가를 감안해야 한다. 15년 동안 페이먼트 해나갈 계획이라면 앞으로 15년간 어떤 일이 일어날지 생각해 봐야 한다. 이런 장기간이라면 에퀴티라인을 쓰는 것은 너무 위험하다.

우대 금리는 매우 유동적이라 변동 폭이 극심한 경우도 있다. 지난 1980년의 경우 우대금리는 13.5%에서 두 달만에 21.5%로 올라간 적이 있다. 아주 이례적인 경우였지만 그런 일이 다시 일어나지 않는다고 장담할 수는 없다. 요즘 금리가 불황 탓에 이처럼 낮게 될 줄 몰랐던 것처럼 금융시장에서는 전혀 예상치 못했던 일들이 빈번히 일어난다.

여기에 더하여 에퀴티라인은 시장 이자율이 올라갈 때 차용인을 보호하는 아무런 장치가 없다는 점도 알아야 한다. 변동 모기지의 경우 이자율이 변동하지만 예정된 이자율 조정일까지는 이자율이 변하지 않는다. 또 이자율 조정 한도(cap)가 있다. 한번에 올릴 수 있는 한도가 있을 뿐 아니라 전기간에 걸쳐 올릴 수 있는 한도가 미리 정해져 있어 변동이지만 그래도 페이먼트가 멋대로 치솟는 일은 없다.

하지만 에퀴티라인은 우대금리에 연동될 뿐 조정 캡도 없고 이자율 최대한도는 주정부가 정한 최고이자율 한도일 뿐이다. 주마다 다르지만 주정부의 법정 최고이자율은 고리채를 방지하는 차원에서 정해진 것이기 때문에 몹시 높다. 사실상 캡이 없다고 봐야 한다.

6.5% 고정 모기지를 2.5% 에퀴티 라인으로 재융자 받았을 경우 몇 년이면 그 혜택이 없어지는지 계산해보자. 6개월이 지난 다음부터 일년에 우대금리가 1%씩 상승한다고 가정할 때 7.5년이면 에퀴티라인으로 재융자 받은 이익이 모두 사라진다. 그보다 오래 거주할 경우 에퀴티 라인으로 재융자한 것이 손해가 된다. 우대금리가 일년에 2%씩 상승할 경우는 3년 반만 지나면 손해다. 일년에 2%는 능히 올라갈 수 있다.

우대금리와 에퀴티라인의 이자율이 4%포인트 차이 나고 5년 안에 이사할 계획이라면 에퀴티 라인으로 재융자 받는 것은 해볼 만한 도박이다. 그러나 두 이자율의 차이가 2%포인트 밖에 안 된다면 3년 안에 이사 갈 계획이 아니라면 할 필요가 없다.


주택 위기 이후 노인들에게 홈 에퀴티가 무용지물로 변했다. 예전에는 소득이 없어도 넉넉한 에퀴티를 기반으로 모기지와 생활비를 마련할 수 있었지만 지금은 소득 기준 강화로 재융자의 길이 막혔다.




<케빈 손 객원기자>