김형민(뉴욕주 공인 홈 인스팩터)

주택 거래 시 요구되는 항목으로 홈 인스팩션(Home Inspection)이 있다.

미 연방 주택도시개발국(HUD)에서 그 필요성을 인증하고 있는 홈 인스팩션은 주정부가 정한 교육 및 실습을 거쳐 주 라이선스와 책임 보험을 소유한 홈 인스팩터에 의해 실시되는 일종의 주택 검사를 말한다. 주택 판매자가 문제점을 시정하고 유리한 판매 가격을 받기 위해 수리를 위한 주택검사를 미리 하는 경우도 있으나 일반적으로는 주택 구매자의 의뢰로 실시되며 융자 기관에서 융자 선행 조건 중의 하나로 최종 클로징 이전에 주택 검사를 아울러 요구하기도 한다. 융자 기관에서 주택검사를 요구하는 이유는 주택 가치에 영향을 미칠 수 있는 현재 혹은 잠재적 문제를 미리 파악
함으로서 융자의 위험성을 사전에 재고하기 위한 조치의 일환 때문이다. 근자에는 주택 판매에 관계없이 장기 주택소유자들도 주택에 문제점이 있는지 여부를 알기 위해 주택 검사를 의뢰하는 경우도 왕왕 있다.

평생 모은 돈으로 어렵사리 마련하는 수 십 만 달러에서 백만 달러가 넘는 주택에 대해 구입자가 주택 검사 전문인을 통해 주택의 문제점을 사전에 인지한다는 것은 아주 중요하다. 주택 검사를 통해 문제점이 발견될 경우 이는 주택의 가격을 깎는다거나 구입을 취소할 수도 있는 상황이 되기도 하기 때문이다.주택 검사는 주택의 외부와 내부에 존재하고 있는 문제점들을 찾아내기 위해 광범위하게 실시되나 이는 육안으로 확인 가능한 부분에 한하여 실시된다.

검사는 일반적으로 지붕 및 지붕과 천정사이의 다락 공간(attic), 외벽 등 주택 외부, 지하실 및 지하기초 구조, 냉난방시설, 전기, 차고, 부엌, 샤워룸 및 화장실, 문, 창문, 침실, 배관시설, 벽난로 등 광범위하게 이루어진다. 그러나 집의 목조 구조물을 해치는 터마이트 등의 검사는 라이
선스를 소지한 전문가나 전문 기관에 의해 실시되는 것이 상례이다.
주택 검사는 주로 주정부나 연방정부에서 정한 기준에 의해서 실시되지 않고 공신력 있는 주택 검사 전문 기구에서 정한 표준 기준에 근거해서 실시되고 있다.

주택 검사는 의뢰자와 검사자간에 사전검사동의서(Pre-Inspection Agreement)를 통해서 이루어지는데 특히 의뢰자가 유념해야할 사항은 검사의 영역에 포함되어 있는 종목과 포함되지 않은 영역에 대한 사전 인지가 필요하다. 이 동의서는 쌍방을 보호하기 위해 주택 검사 전에 바이어의 동의를 구하는 것으로 수수료 그리고 검사의 영역, 사후에 검사에 대한 문제가 발생했을 때 취할 수 있는 절차 등을 명시하고 있다. 따라서 어떠한 경우에도 바이어가 이 동의서에 서명을 하지 않으면 검사는 이루어지지
않는다.

주택 검사를 하는 동안 바이어가 인스팩터와 함께 하는 것은 아주 중요하다. 보통 인스팩터는 검사 도중 문제가 있는 부분에 대해 즉석에서 설명을 해주기 때문이다. 경우에 따라서는 바이어가 인스팩터에게 특별히 관심 있는 부분에 대한 세밀한 검사를 요구할 수도 있다.