한 시대의 흐름을 보려면 신문광고의 내용을 살펴보는것만큼 좋은방법이 없다. 지난 수년간 신문을 보면 뜨거웠던 부동산 경기를 반영하듯 온갖 부동산 관련 광고들이 넘쳐 났었다. 하지만 작년부터 본격적으로 시작된 부동산 경기의 하락과 함께 찾아온 경기불황에서는 힘든 경제적인 여건을 반영하는 광고가 많다. 요즈음 신문에 많이 나오는 광고중 흔히 볼수 있는것이 바로 파산관련과 더불어 융자조정에 관한 광고들이 아닌가 싶다.

융자조정 프로그램은 경기불황으로 페이먼트에 부담을 느끼는 집소유주들과 넘치는 차압 매물로 골머리를 앓고 있는 금융기관들이 궁여지책으로 내놓은 프로그램이다. 이 프로그램이 본겨적으로 집 소유주들에게는 소개된지는 불과 6개월 밖에 안되어있어서 현재 여러가지로 시행상 혼선을 빚고 있다. 또 우후죽순 생겨난 융자조정 전문 업체들로인해 집 소유주들은 더욱 혼란스럽기까지한 상태이다.

먼저 융자 조정 프로그램을 아래의 예를 들어 살펴 보자. A는 융자금은 $300,000에 매달 페이먼트가 $1,800이고 현재 경기침체로 매달 인컴이 줄어든 상태다. 이경우 A는 은행에 융자조정 신청을 낼 수 있다. 만약 은행이 융자조정이 승인되어 한달 페이먼트를 5년동안 임시로 월 $1,300불만 내기로 했다면 A는 매달 $500씩의 페이먼트가 줄어들게 된다. 보통의 기존 융자 프로그램하에서는 삭감액수에 해당하는 $500이 원금에 가산되어 후에 모두 갚아야 하지만 융자조정 프로그램에서는 은행이 5년동안 매월 $500씩 손해를 보고 원금에 가산하지 않는다는 것이 다른 점이다. 따라서 A는 5년동안 1년에 $6000불씩 3만불을 페이먼트에서 절약하게 되는것이다. 하지만 집을 팔거나 다시 재융자를 할경우 남아있는 원래 원금 $300,000을 모두 갚아야 한다. 융자조정 프로그램안에는 흔치는 않지만 융자 원금 삭감을 요청 할 수도 있다. 하지만 대부분의 은행들은 융자원금 삭감 요청에 대해서는 부정적인 입장이어서 은행들로부터 OK를 받기란 웬만해선 쉽지가 않다. 또 원금 삭감에 성공했다 하더라도 삭감 액수를 크레딧 리포트에 남겨 놓기 때문에 크레딧의 손상을 초래할 수 있어서 만약 크레딧을 보존해야 하는 경우라면 잘 알아본후 진행해야 후에 낭패를 피할 수 있다. 현재 금융기관에서 제공하는 대부분의 융자조정 프로그램은 페이먼트를 임시로 줄이는것에 초점을 두고 있어 원금 삭감은 거의 안되는것으로 보면 된다.

은행에서 페이먼트가 힘든 주택 소유주들을 위한 여러가지 프로그램들을 내어놓고 있다. 어떤 프로그램이 본인에게 좋은지 전문가와 장,단점을 살펴보는것이 무엇보다 중요하다. 만약 현재 페이먼트가 밀려있는 경우라면 융자 조정과 함께 숏세일의 가능성도 같이 고려해서 어떤것이 자신에게 유리한것인지를 잘 판단해야 한다. 융자조정의 경우 집을 계속 소유하면서 페이먼트는 일정기간 낮게 조정이 되지만 원금을 모두 갚아야 한다. 하지만 숏세일의 경우는 집은 잃게 되지만 은행과의 협상을 통해 모자라는 차액을 모두 정리할 수 있다는 장점이 있다. 예를 들어 B가 소유하고 있는 주택 융자금이 50만불이고 시세가 30만불밖에 안된다면 B는 융자조정을 통해서 당장 도움을 받을 수는 있지만 앞으로 집값이 20만불 이상이 올라야 원금 50만불을 갚을 수 있게 되기 때문이다. 따라서 본인 집을 계속 소유하기를 원하는지 혹은 포기 하기를 원하는 여부에 따라 본인에게 맞는 알맞은 방법을 잘 선택해야 한다.

업계에서는 융자조정 프로그램이 한시적이며 올해말 정도까지만 지속될것으로 추측하고 있다. 엄청난 금융 대형사고 속에서 우리 모두가 우왕좌왕하는 혼란속에 있다. 시간이 지나면 점차 제자리로 돌아 가겠지만 당분간은 모든 사람들이 불황이라는 고통을 나누어야 하는 시간이 될 것 같다. 어려울때일수록 조금 한발짝씩 쉬어가는 지혜가 절실히 요구되는 때이다. 너무 서두르다가 더 큰 실수를 할 수 있기 때문이다.

(213)590-5533. 스티븐 김. 아메리카 부동산 부사장