차압주택을 잘 고르면 의의로 큰 수익을 올릴 수 있지만 거래를 성사시키기까지는 쉽지 않은 것이 단점이다.

“남들이 살때 거꾸로 팔고, 남들이 팔때 거꾸로 사라”
부동산과 주식투자에 적용되는 투자원칙이다. 그러나 요즘같은 금융위기에 따른 부동산침체시장에서 주택에 투자해서 돈을 번다는 것은 쉬운 일이 아니다.
그러나 ‘위기는 기회’라는 말대로 요즘같은 부동산시장에서도 시야를 좀 넓게 가지고 마음먹기에 따라 장기적으로 대처할 경우 한인투자자들도 소액투자로 얼마든지 수익을 올릴 수도 있다는 것이 전문가들의 지적이다.
<박흥률 기자>

가격 하락·차압매물 증가로 투자 호기
충분한 현금 확보후 인내심으로 무장
적절한 지역·확실한 타이밍에 투자
렌트 주고 반등 기다리면 수익 극대화

현재 피닉스, 라스베가스 등 미 서부지역 도시는 주택차압률이 매분기 증가율을 보이고 있고 미 전역에서 최근 판매되는 주택 3채 가운데 1채가 차압주택일정도로 주택시장은 침체되어있다. 남가주도 예외는 아니다. 지난 9월 LA카운티를 비롯한 남가주 6개 카운티의 주택판매가 전년 동기대비 무려 65%나 늘어난 것으로 나타났다.

이같은 주택판매 증가는 주택가격의 하락과 차압매물의 증가에 기인하는 것으로 분석되고 있는데 이 기간 남가주의 중간주택가격은 지난해 동기의 46만2,000달러에 비해 33%가 하락한 30만8,500달러를 기록했다. 이는 2003년 5월 이후 가장 낮은 수준이다. 카운티별로는 차압매물이 가장 많은 리버사이드 카운티에서 무려 106%나 늘어났다. 판매주택 중 차압매물의 비중을 카운티별로 보면 리버사이드 69%, 샌버나디노 63%, LA 39%, OC 37% 등을 기록했다.

주택투자자들로서는 지속적인 주택가 하락과 차압매물의 증가가 좋은 투자기회로 작용하고 있다.



사례 #1. 지역선택과 정확한 타이밍 예측

콜로라도주에 위치한 CM 예이츠 부동산투자회사의 크리스 예이츠는 지난 2003년 이래로 계속 주택에 투자를 계속해오고 있는데 2003년 라스베가스의 한 주택을 22만6,000달러에 매입해서 1년후에 37만달러에 매각, 상당한 차익을 남겼다. 그러나 그는 주택시장이 너무 과열됐다고 판단해 2005년이후에는 라스베가스를 피했다. 그러나 이제 라스베가스에 다시 투자할 계획을 세우고 있다. 왜냐하면 이제는 주택가가 떨어질 대로 떨어져 다시 반등할 것으로 보고 있기 때문이다. 그는 피닉스도 라스베가스와 비슷한 방식으로 투자하고 있다.
3년전에 그가 라스베가스에서 37만달러에 매각했던 주택은 지금은 겨우 20만달러정도에 불과하다. 라스베가스의 주택임대시장은 그런대로 양호해 다운페이먼트를 충분히하고 주택을 저렴한 가격에 매입해 임대를 주면서도 짭잘한 재미를 보고 있다. 주택가격이 떨어졌기 때문에 가능한 일이다.

사례 #2. 공동투자의 장점을 최대로 살릴 것

네바다주 헨더슨시의 켑소스 부동산 앤드류 졸리 대표는 현재 세 명의 파트너와 함께 라스베가스에 30여채의 주택을 매입해 놓은 상태다. 이들은 더 많은 주택을 투자용으로 매입할 작정이다. 셀러가 개인보다는 은행이나 렌더인 경우가 더 많다.
졸리는 “주택시장의 바닥을 점치기는 정말 쉽지않다”며 “주택재고가 감소하고 매매가 늘어나고 있는 가운데 주택가격이 떨어지고 있다. 가격이 안정되면 그 시점이 주택시장의 반환점이 될 것”이라고 예상했다.
네바다주 헨더슨시의 켑소스 부동산 앤드류 졸리 대표는 “투자자들이 주택을 많이 매입함으로써 부동산 경기회복에 큰 기여를 하고 있다고 생각하지만 부동산 시장의 실질적인 회복은 신용경색현상이 완화되어야 가능할 것”이라고 밝혔다.

사례 #3. 차압매물을 집중공략한다

샌디에고 주립대학의 레오나드 베이런 교수는 지난 6개월간 샌디에고 외곽에 60개의 오퍼를 냈다. 이 가운데 2채를 성공적으로 매입할 것으로 기대하고 있다. 2005년 43만5,000달러까지 호가했던 주택을 20만달러에 매입할 예정이며 2005년 17만5,000달러까지 치솟았던 콘도를 9만5,000달러에 매입할 계획이다. 베이런 교수는 “가격이 크게 떨어졌지만 56채의 오퍼는 성사되지못해 현재 시장의 가격동향을 알 수 있다”고 설명했다.
베이런 교수는 주로 투자자들에게 큰 매력이 있는 차압매물에만 오퍼를 냈다. 그는 매입한 주택을 단기간의 이익을 내고 빠른 시간에 처분하기보다는 당분간 소유할 계획이다. 왜냐하면 주택가격은 여태까지 떨어졌고 렌트를 주면서 충분히 수익을 올릴 수 있기 때문이다. 예전의 방식은 원래 매입가의 1%를 렌트로 산정하는 것이다.
그러나 현재 그는 20만달러의 주택을 매입가의 07%에서 0.8%에 불과한 1,500달러에 월렌트를 받으면서도 잘 관리하고 있다.
그는 “주택 융자를 받기가 쉽지않지만 샌디에고는 좋은 매물만 있으면 아직도 복수오퍼가 쏟아지고 있다”고 설명했다.

조언

이같이 침체된 부동산시장에서 주택에 투자하기위해서는 여간 강심장이 아니면 쉬운 일이 아니고 게다가 끊임없는 인내가 요구된다.

지난 3분기, 381개 미대도시에서 주택가격이 하락할 위험성은 94%나 상승한 가운데 라스베가스, 피닉스, 캘리포니아, 플로리다 등은 금년에 20%정도 주택가격이 더 하락할 가능성까지 제기되고 있다. 차압비율이 높고 주택가격이 하락한 시장에 투자하는 투자가들은 거품이 낀 시장에서의 가격급등을 노리기보다는 충분한 현금을 확보, 충분한 캐시플로우로 주택을 매입한다. 고정모기지 금리로 주택을 매입한 후 꾸준히 임대를 해주면서 주택가격이 다시 반등할 때까지 장기간에 걸쳐 인내심을 갖고 버틴다.

전문가들은 주택시장이 바닥을 칠때까지 기다리기보다는 적정 수익을 볼수 있는 시점이 투자시점인 것으로 지적하고 있다. 왜냐하면 바닥을 맞춘다는 것은 거의 불가능하기 때문이다.

미 전국적으로 지난 9월의 주택가격은 전년동기대비 9% 낮은 것으로 나타났다. 최근의 보고서에 따르면 바이어들이 낮은 가격대의 주택을 선호하는 것에 힘입어 매매가 활발해 진 것으로 나타났다. 설혹 주택가격이 계속 하락한다고 해도 투자자들은 세입자들로부터 렌트비를 받고 있기 때문에 주택시장이 반등할 때까지 버틸수 있다고 말한다.

부동산투자로 수익을 올리기위해서는 ▲올바른 지역 선택 ▲적정한 시기에 매매 ▲일단 매입했으면 반등할 때까지 참고 기다릴 수 있는 인내심과 캐시플로우가 요구된다는 것이 전문가들의 지적이다.