주택시장 반등 내년에는 올수 있을까…

내년에는 회복될까? 주택 시장의 침체가 워낙 고통스러웠기에 벌써부터 내년에는 좀 나아질까하는 기대가 높다. 내년에 좀 나아진다면 지금 고통을 참아낼 수 있지만 내년에도 회복은 어렵다면 차라리 지금이라도 던져버리는 것이 낫다. 연말이 가까워 오면서 집을 팔아야하는 셀러들은 착잡하면서도 은근히 내년 주택 경기에 대한 희망을 버리지 않는다. 바이어들도 마찬가지. 내년 주택 경기 동향에 대한 관심이 지대하다. 너무 고자세를 취하면 매입을 미루다간 호기를 놓칠 수 있다. 셀러나 바이어 모두 내년 경기를 어떻게 보느냐에 따라 액션 플랜이 달라질 것이다.


기대 높지만 내년 조기 반등 어려워
셀러 버틸 수 있다면 2010년이 유리
지금 팔려면 시장가 보다 5% 싸게
바이어는 오래된 매물 타겟 삼도록


어떤 운신이 바람직한가를 정하기 전에 먼저 주택 시장의 현주소를 짚어보는 것이 순서. 주택 시장은 극도로 침체됐고 크레딧 위기로 모기지 융자마저 매우 어려운 것이 현실이다. 융자받을 자격이 돼도 과거보다 더 많은 비용을 지불해야 한다. 좋은 크레딧에 다운을 20%해도 평균 6.7%의 이자율을 내야 한다. 역사적으로는 낮지만 올 초 6.2% 보다는 상당히 높은 수준이다. 모기지 이자율은 앞으로 상당기간 이런 수준으로 갈 것이며 낮아질 가능성은 적다고 업계는 보고 있다.

전국의 빈집 수는 1,860만채로 사상 최악의 상태다. 전체 모기지의 2.8%가 3개월 이상 연체에 빠졌는데 일 년 전 1.4%보다 훨씬 높다. 2009년 초에는 연체는 피크를 이룰 전망이다. 또 다수 전문가들이 예상하는 것처럼 경기침체가 내년에도 3분기 이상 지속된다면 차압주택 수는 장기간 높은 수준에서 떨어지지 않을 것이다.

주택 가격은 피크를 이뤘던 지난 2006년 7월 이후 전국 평균 20% 하락했는데 이번 주택 시장 침체와 크레딧 위기를 정확히 예측해 주목 받고 있는 뉴욕 대학의 누리엘 루비니 교수는 내년에 추가로 20% 하락할 것으로 전망하고 있다.

경제 예측 기관인 글로벌 인사이트의 분석가 패트릭 뉴포트는 15% 하락을 전망했다. 그는 그동안 용케 비켜갔던 뉴욕 같은 곳도 내년 후반까지는 고전을 면치 못할 것이라고 말했다.

내년에도 반등은 쉬 오지 않을 것이라는 것이 전문가들의 대체적인 전망이다. 물론 항상 낙관론을 펴야만 하는 입장인 전국 부동산협회는 내년에 2.8% 상승할 것으로 보고 있다. 전문가들은 내년 초반에 얼마나 하락하느냐에 지대한 관심을 표하고 있다. 만약 초반에 많이 떨어져 투자자들이 모기지 페이먼트를 해결하기 위해 집을 대거 세 놓기 시작한다면 바겐 하우스를 사기 위한 매입 물결이 일어날 수도 있다. 만약 그런 식으로 전개된다면 내년 말 쯤에는 주택 가격이 위로 밀어 올리게 될 것이다.


■팔 계획인 경우 액션 플랜

▲버티고 기다려라- 내년은 어렵지만 2010년에는 일부 시장을 제외하고는 부동산 시장이 강세를 보일 것이다. 그때까지 기다릴 수만 있다면 기다리는 것이 낫다.

▲집을 반짝거리게 만들어라-셀러는 부지기수로 많다. 일반 홈오너 뿐 아니라 은행과 주택건설업체들도 엄청난 매물을 쏟아내는 경쟁자들이다. 이런 와중에 다른 집들보다 관심을 끌려면 최소한 당장 이사 들 수 있는 상태가 돼야 한다. 매물이 널렸는데 흠 있는 집을 사야 할 이유가 없다. 은행 차압주택은 당장 이사올 수 있는 상태가 아니어서 잘 가꿔진 일반 주택이 유리하다. 또 집의 개성을 부각시켜서 건설업체서 찍어낸 집들과 차별화를 시도하는 것도 좋은 마케팅 전략.

▲시장가 밑으로- Zillow.com에 들어가서 인근에서 최근에 팔린 집의 가격을 알아보라. 바이어들이 얼마를 지불하는 지를 파악한 다음에는 그 가격에서 5%를 잘라 가격표를 붙여라. 싸게 내 놓으려면 속이 쓰리겠지만 최근 한 조사보고서에 의하면 시장 가격 밑으로 가격을 붙인 주택이 시장가 위로 가격을 붙인 경우보다 더 높은 가격에 팔렸다. 가격을 낮게 붙이면 손님이 더 많이 찾아들고 바이어들간의 경쟁으로 최종 판매 가격은 올라가기 때문이다.


■ 바이어의 액션 플랜

▲나온지 오래되는 물건을 찾아라- 피닉스나 샌디에고, 워싱턴 DC 등 전국 다수 지역에서는 상태가 완벽한 집도 시장에 나온 지 6개월이 넘는 경우가 허다하다. 따라서 요즘처럼 셀러가 압박을 받는 시장에서는 최소한 3개월 이상된 집을 찾는 것이 좋다. 이 정도 기간이 경과하면 많은 셀러는 견디지 못하고 가격 협상에 임할 것이다.
원하는 집을 찾았다면 가격을 세게 밀어붙여도 무방하다. 셀러는 자신의 집 외에도 고를 수 있는 집들이 널렸다는 사실을 잘 알고 있다. 또 기다리면 기다릴수록 가격은 더 떨어진다는 것도 알고 있다. 따라서 낮은 가격에 오퍼를 넣을 필요가 있다.
덴버의 한 바이어 에이전트는 셀러 요구가의 13% 아래서 오퍼를 넣으라고 조언한다. 집을 사지 못할 수도 있지만 협상의 출발점으로서 손색없는 가격이다.



▲크레딧 점수를 올려 놓는다- 크레딧 점수가 점점 더 중요해지고 있다. 렌더들은 크레딧 점수가 최고가 아닌 바이어에게는 더 높은 수수료를 부과하기 시작했다.
24개월 전에는 크레딧 점수가 680이면 최고의 조건을 받을 수 있었지만 지금은 그렇지 않다. 780점 이상 최고점인 820은 돼야 최상의 이자율과 조건의 융자를 받을 수 있다.
크레딧 점수를 660점에서 740점으로만 올려도 모기지 이자율을 0.25%포인트는 더 내릴 수 있다. 크레딧 점수를 올리려면 크레딧 대비 부채 비율이 낮아지도록 부채를 줄이는데 주력해야 한다.

<케빈 손 객원기자>