어떤 사람에게는 쓰레기(Trash)가 다른 사람에게는 보물(Treasure)이 될 수 있다는 말이 요즘같이 온통 차압과 경매로 뒤덮이고 있는 부동산에 적합한 말이 아닐까 생각한다. 어떤 사람은 가지고 있던 부동산을 버리고 다른 사람들은 그 버려진 부동산을 사려고 하며 아주 싼 값에 사서 잘 단장해 보물을 만들어 놓는 것이다.
성공적인 부동산 투자는 실질적인 투자행위 이외에 그에 수반되는 여러 가지 사항들 즉 융자, 임대, 관리 등을 확실하게 파악하며 이행하여야 한다.
부동산법이나 제도는 모든 주에 Uniform하게 적용되는 제도 이외에는 주정부하에 만들어지는 것이기에 융자제도를 포함한 여러 가지가 각주마다 차이가 있다. 동부에서는 Mortgage라는 형태의 증서(Trust Deed 대신)가 사용되며 차압할 때는 반드시 Court를 거쳐야 되며 차압당한 소유주는 일년 안에 융자금과 차압에 들어간 모든 경비를 페이하면 차압된 부동산을 다시 찾을 수 있는 반면 (Redemption) 캘리포니아에서는 Trust Deed라는 신탁증서를 사용하며 Court를 거치지 않고 피신탁인 공매를 통해 차압할 수 있으며 차압은 Final이 된다.
하지만 차압되는 부동산 소유주가 다른 부동산이나 돈을 빼돌렸다는 의심이나 확증이 있으면 은행은 Judicial Foreclose Sale(Court를 거치는)을 할 수 있으며 이 경우에는 Mortgage 증서에서와 같이 1년의 Redemption Period(다시 찾을 수 있는 기간)을 갖게 된다.
대부분의 부동산 투자에는 융자가 따르게 된다. 융자를 받을 때 사인하는 서류는 첫 번째 차용증(Note)이다. 차용증에는 얼마의 돈을 꾸며, 몇 퍼센트의 자로, 어떤 기간에 얼마의 페이먼을 내냐는 내용이 있는데 이 차용증만 받아서는 은행이 아무런 보장이 되지 않는다.
따라서 신탁증서(Trust Deed)를 통해 차용증을 보장하며 대출 해주는 부동산을 담보하게 되는 것이다. 신탁증서의 기본적인 내용은 은행(Beneficiary)에서 선정하는 피 신탁인(Trustee)에게 바이어(Truster)가 Power of Sale을 주기위해 최소 소유권(Bare Legal Title)을 넘겨주어 페이먼이 안 들어 왔을 때 은행의 요청에 의해 피신탁인이 차압절차(Fore Close Proceeding)를 통하여 부동산을 공매해도 좋다는 내용이다.
페이먼이 밀릴 경우 은행에서는 페이먼 독촉을 하게 되며 사무 처리의 민첩성과 관례에 따라 차이는 있지만 대개의 경우 페이먼이 두 달 이상 밀리면 은행의 요청에 의해 피신탁인(Trustee)로부터 차압통지서(Notice of Default)를 받게 된다. 차압통지서는 해당 카운티 등기소에 등기가 되며 확인 우편과 직접 배달로 본인에게 전달되어야 하며 그로부터 90일간의 밀린 페이먼트 납부기간이 주어지며 이 90일 안에 밀린 페이먼이 납부되면 정상적인 위치로 돌아오게 된다.
부동산을 포기할 의사가 전혀 없는데 예상치 못한 경제사정으로 페이먼이 밀려 있다면 이 기간에 미리 전문변호사(부동산, 파산)와 상의하여 은행과 협상하는 것이 바람직하다.
차용증과 신탁증서의 내용과 거기에 따른 권리 등은 법적으로 아주 Delicate한 부분이 많이 있으니 반드시 전문 변호사와 상의하여야 한다. 2저당, 3저당 등의 존재여부와 1저당의 조건 변경이 2저당, 3저당 등에 미치는 영향 등 상황에 따라 모든 것이 영향을 받게 된다.
90일 동안의 Notice of Default(차압통지)기간 안에 밀린 페이먼이 납부 안 될 경우, 피신탁인(Trustee)은 피신탁인 세일(Trustee’s Sale)을 일주일에 한 번씩 3주 동안 공고하게 되어있다.
그래서 차압통지서의 날부터 약 110일이 지나야 피신탁인이 공매를 할 수 있으며 피신탁인 공매 마지막 날 5일 전까지는 밀린 금액과 융자금 전액을 갚아야 된다고 하지만 모든 금액을 페이 안 해도 실행할 수 있는 페이먼트 계획을 만들어 Sincere하게 협상하는 소유주에게 은행은 우호적일 것이다.
이렇게 협상하는 경우 다시 얘기하지만 반드시 전문 변호사를 고용해야 한다.
조그마한 상황에 따라서도 책임과 권리가 많이 달라지니 부동산에 관련된 일은 무조건 전문 변호사와 상의하기를 바란다.
하워드 한 대양부동산 R.E.O Broker·법학박사
(213)748-8888
