REO 매물은 일반적으로 ‘AS IS’ 상태로 판매되는 만큼 추가 수리비용이 드는 경우가 많다.

주택시장 침체로 REO, 숏세일 매물에 대한 관심이 높아지고 있다. REO, 숏세일 매물은 저렴한 가격이 매력이지만 거래성사를 위해서는 철저한 준비가 필요하다.

부동산 경기 침체로 부동산 소유자들과 융자은행 등 부동산 투자와 연관된 이해 당사자들은 힘겨운 시간을 보내고 있다. 무리한 모기지 대출과 방만한 경영으로 일관한 대형 모기지 은행들이 문을 닫거나 합병절차를 거치는 등 미국 부동산 시장의 지각변동은 현재진행형이다. 이처럼 기존의 부동산 업계가 된서리를 맞고 있을 때 부동산 경기는 바닥을 치게 되며 이는 새집 마련을 꿈꾸는 신규 주택 구입자들에게는 좋은 기회가 될 수 있다.

REO-융자금 못갚아 은행 소유 된 집
숏세일-차압 직전 소유주가 내놓은 집
20~40%까지 싸게 살 수 있어 매력적
전문 웹사이트서 매물 찾을 수 있어

▲늘어나는 차압, 가파른 증가추세

지난 7월 캘리포니아주의 은행들이 압류한 주택은 모두 2만3,406채로 지난해 같은 기간 4,444채와 비교해 무려 427%나 급등했다.
이와 같은 추세는 미전역에 걸쳐 발생해 올해 들어 7월까지 전국 은행에 압류당한 주택수는 총 68만여채에 달했다. 연체 통보(NOD) 차압판매 통보(NOTS) 등의 7월 차압 주택수는 27만2,171채로 전달보다 8% 전년보다는 55% 늘었다. 이는 전국 주택 464채 중 1채꼴로 차압 절차에 들어간 것을 의미한다.
차압률은 여전히 네바다가 106채당 1채꼴로 가장 높았으며 캘리포니아(182채당 1채) 플로리다(186채당 1채)가 뒤를 이었다. 도시별로는 중가주의 머세드가 73채당 1채꼴로 최고를 기록했으며 역시 중가주의 스탁턴과 모데스토가 82채당 1채로 2위를 차지했다.

부동산 금리


■ 주택 차압-경매 과정


▲REO와 숏세일은 무엇인가?

부동산 융자를 갚지 못해 은행이나 금융기관이 차압한 매물(REO·Real Estate Owned), 차압 전 융자자와 은행이 판매를 시도하는 숏세일(short sale) 등은 신속한 융자손실 보전을 위해 싼 값에 시장에 나오는 경우가 많아 큰 돈을 들이지 않고도 내집 마련의 꿈을 이루는 좋은 수단으로 각광받고 있다.
REO란 Real Estate Owned의 약자로 은행, 융자기관, 투자기관, 정부 등 부동산을 담보로 대출해 준 기관이 융자금 회수가 불가능해져 경매까지 진행했으나 판매가 이뤄지지 않아 대출 기관이 소유권을 갖게 된 부동산을 뜻한다. REO는 은행이 이미 융자 손실을 각오하고 낮은 가격으로 내놓는 경우가 많아 일반 주택가에 비해 매우 낮은 가격에 거래되는 것이 매력이다.
구매자가 맘에 드는 REO 매물을 찾았다면 오퍼를 넣게 되는데 은행의 희망가격과 맞을 경우 즉시 거래가 성사되지만 오퍼가 희망가격보다 낮다면 은행의 승인 절차가 필요하다. 은행의 승인 절차는 일반적으로 1개월가량이 소요되는데 만약 중간에 오퍼를 제시한 구매자가 오퍼를 취소하면 거래는 중지된다. 최근처럼 주택가격이 급격히 떨어지는 시점에는 오퍼를 넣는 시점과 은행 승인 시점 사이 시세변화가 있을 수 있어 오퍼가 거래 시점에는 시세보다 높은 경우가 많아 구매자가 오퍼를 취소하는 경우가 많다.
REO와 함께 각광받고 있는 숏세일은 차압위기에 직면한 주택소유주들이 은행과 협의해 융자금액에 못 미치더라도 주택을 판매하는 것을 말한다. 숏세일의 가장 큰 장점은 주택소유주의 크레딧을 살릴 수 있다는 점이다.

시간 오래 걸리고 상태 나쁜 매물도 많아

은행이 부채를 탕감해 주는 만큼 페이먼트 연체기록이 장기간에 걸쳐 있지 않다면 크레딧의 손실없이 주택을 처분할 수 있는 장점이 있다. 숏세일이 성사되기 위해서는 융자상담 위임서를 만들어 판매를 맡을 리스팅 에이전트가 융자은행과 상담을 할 수 있도록 위임해야 한다.

이를 위해서는 ▲은행거래명세서 ▲재정거래증명서 ▲지난 2년간 소득세 신고서 등을 첨부해야 한다. 이러한 서류가 준비되면 리스팅 에이전트와 상담한 후 바이어를 찾으면 된다. 숏세일은 융자은행의 판매 승인이 있어야 하는 만큼 저당권을 가진 융자은행이 3곳 이상이라면 성사가 어렵다.

에이전트는 여러 곳의 융자은행과 접촉해야 하고 융자은행에 따라 조건이 다르기 때문이다.

최근 성사된 REO, 숏세일의 가격대를 살펴보면 LA지역의 경우 REO는 정상가의 80-90%, 숏세일은 70-90%선에서 거래가 성사됐다. 일반적으로 주택구입자들은 경매유찰까지 겪은 REO가 숏세일보다 쌀 것이라고 생각하지만 실제로는 오히려 숏세일이 REO에 비해 더 싼 가격으로 거래되는 경우가 많다. REO의 경우 이미 은행이 소유권을 가졌고 서둘러 처분해야 하는 경우가 숏세일보다 적기 때문에 흥정의 여지가 숏세일에 비해 적은 편이다.

▲차압 프로세스의 과정

융자 페이먼트가 정지되는 시점을 기준으로 일반적으로 2개월 반에서 3개월 반 사이에 연체통보(NOD·Notice of Default)가 발송된다. 이후 3개월 동안 융자 재조정(modification), 숏세일 등 경매 이전까지 원 소유주의 소유권 상실을 막기 위한 다양한 시도가 이뤄지게 된다. 부동산 가격 하락이 심해진 최근에는 은행이 경매까지 진행됐을 경우 손실부담이 커져 융자 재조정이나 숏세일을 적극적으로 추천하는 추세다. NOD 발송 후 3개월 후에는 차압판매 통보(NOTS·Notice of Sale)가 시작되고 이부터 21일 이후에 경매가 진행돼 주택 차압이 끝나게 된다. 페이먼트 정지시점부터 주택 경매가 끝나는 시점까지는 약 8개월 정도가 되는데 여기에 1개월 반 가량이 소요되는 퇴거명령 처리기간까지 합치면 9개월 반 정도가 차압 프로세스 기간이라고 볼 수 있다.

▲숏세일 진행시 주의사항

주택 구입 융자는 넌 리코스 융자(non recourse loan)이며 재융자는 일반적으로 리코스 융자다. 넌 리코스 융자는 캘리포니아주 법에 따라 소유주가 주택을 처분한 후 은행에 손해가 발생해도 소유주가 책임질 필요가 없다. 즉 융자금액보다 낮은 액수로 주택을 숏세일 하더라도 손실분에 대한 책임을 피할 수 있는 것이다. 하지만 리코스 융자는 주택 처분 후에도 융자금액을 다 갚지 못했다면 계속해서 상환 책임을 갖게 된다. 따라서 재융자가 있는 경우 숏세일 후 미상환 융자금에 대한 대책이 마련돼야 한다.
세금부분도 반드시 챙겨야 하는 부분이다. 숏세일을 진행하면 은행에서는 ‘1099’폼을 발행하게 되는데 이는 빚을 탕감하는 것으로 세금보고 때 소득으로 간주되지 않는다. 2007년 12월 이전에는 은행이 주택판매 후 입은 융자차액 손실분을 ‘1099-S’를 발행하면 그만큼 소득으로 간주돼 세금을 내야 했지만 현재는 이 역시 세금을 낼 필요가 없다. 예를 들어 50만달러의 융자가 있는 주택이 40만달러에 팔렸다면 은행은 손해본 10만달러를 ‘1099-S’에 기입하게 된다.
숏세일일 경우 대부분 subject to lenders approval라는 문구가 나와 있는 경우가 많다. 이런 경우 대부분은 은행에서 아직 승인을 받지 않은 상태를 뜻한다.

▲REO 구입시 주의사항

REO는 시세보다 최고 20~40% 싼 가격으로 구입할 수 있기 때문에 투자가들은 물론 내 집 구입을 위한 한인 바이어들도 관심을 갖고 문의하는 경우가 많다.
하지만 숏세일과는 다르게 REO 매물은 ‘as is’ 컨디션으로 판매, 즉 보이는 그대로의 상태로 판매하기 때문에 특히 컨디션이 매우 나쁜 경우가 종종 발생해 구입 후 수리비용으로 많은 자금이 소요되는 경우가 많다. 따라서 이를 고려해 구입에 나서야 실제로 주택을 싸게 구입하는 효과를 누릴 수 있다.
REO 전문 에이전트들은 REO 매물이 거래 후 주택 컨디션에 대한 문제로 종종 소송이 따르는 점을 숙지하고 매매를 중개할 때는 반드시 주택상태에 대한 디스클로저를 상세하고 분명하게 해 놓아야만 분쟁에 휩쓸리지 않을 수 있다고 전하고 있다.
엑세스 아메리카 크리스 이 대표는 “REO 매물은 가격이 낮은 것이 매력이지만 거래성사가 어렵고 주택의 상태가 좋지 않은 경우가 많아 주의가 필요하다”고 조언했다. 그는 “일반적으로 오퍼를 넣는 시점에서 구매자는 은행의 희망가격보다 낮은 수준의 오퍼를 넣는다”고 말하고 “하지만 은행이 이 오퍼를 받아들이기로 결정하는 시점이 오퍼를 넣는 시점과 적게는 1개월, 많게는 3개월까지 차이가 나 시세변동으로 오퍼가 취소되는 경우가 많다”고 밝혔다.

▲숏세일, REO 매물 구입시 준비사항

숏세일, REO 매물에 대해 ‘한번 물어나 보자’라는 생각으로 에이전트를 찾아가 거래를 성사시키기란 낙타가 바늘구멍을 들어가는 것보다 더 어렵다. 에이전트를 찾아가는 시점에서 구매자가 숏세일, REO에 대한 준 전문가 수준은 돼야 낮은 가격에 주택을 구입하는 달콤한 과실을 따먹을 수 있는 것. 숏세일, REO 구입에 앞서 준비해야 하는 사항은 다음과 같다.

●내가 원하는 매물은 무엇인가?

가장 기본적인 질문이지만 생각보다 많은 구입자들이 자신이 원하는 매물이 어떤 것인지도 모르고 에이전트를 찾고 있다. REO, 숏세일은 리스팅을 찾는 것 부터가 쉽지 않은 작업이므로 적어도 원하는 지역, 가격대, 중요 요소(학군, 교통, 환경 등)에 대한 아웃라인은 정해야 본격적인 매물 찾기가 가능해진다.

●매물 찾기는 스스로

숏세일, REO 매물은 일반 에이전트는 리스팅을 얻는 것이 매우 어렵다. 은행들은 자신들이 믿을 수 있는 전문 에이전트에게 리스팅을 맡기는 것이 일반적이기 때문에 일반 부동산 에이전트들에게 숏세일, REO 매물을 찾아달라는 것은 우물에서 슝늉 찾기다. 일단 전문 웹사이트를 통해 원하는 매물을 찾고 해당 매물의 리스팅을 가진 에이전트와 접촉하는 것이 가장 빠르다. www. foreclosure.com, www.realtytrac. com www.buybankhomes.com 등에서 확인가능하다.

●스스로 매물을 답사하라.

원하는 매물을 찾았다면 스스로 현장을 찾아 매물의 가치를 가늠해봐야 한다. REO 매물의 경우 현 상태 그대로 판매되는 경우가 많기 때문에 생각보다 상태가 좋지 않을 수도 있고 많은 업그레이드가 돼 생각보다 높은 가치를 가진 매물일 수도 있다. 직접 현장을 찾아 매물의 가치를 제대로 판단해야 올바른 오퍼를 넣는 것이 가능하다.

●오퍼를 넣었다면 거래는 빨리 끝내야

구매자가 은행에 오퍼를 넣으면 일반적으로 REO매물의 경우 30-60일, 숏세일의 경우 30-90일 가량이 승인절차에 소요된다. 이 기간에 은행은 구매자가 제안한 가격에 부동산을 판매할 것인지 심사하게 된다. 하지만 승인심사 도중에 구매자가 오퍼를 취소하는 경우가 많이 발생하고 있다. 오퍼 시점에서는 매력적이었던 가격이 승인시점에서는 주택가격 하락으로 구매자의 성에 차지 않아 생기는 문제다. 따라서 리스팅 에이전트와 은행은 구매자의 오퍼가 현실성이 있다면 적극적으로 오퍼를 검토해 빠른 결정을 내려야 거래를 성사시킬 수 있다.

■REO·숏세일 전문 한인 부동산 에이전트

엑세스 아메리카 크리스 이 :(213)675-9240
Oxford Realty 리차드 구 :(213)216-5892
Re/Max Mega Group 폴 정 : (213)216-9492
Newstar Realty 세바스찬 김 :(213)700-3177
Solomon Realty 박치훈 :(213)675-2755

<심민규 기자>