지난주 칼럼에서 말씀드린 테넌트의 크레딧 점수와 함께, 렌트를 줄 때 살펴봐야 할 여러 사항에 대하여 알아보자.
일차 크레딧 조사와 평가가 완료되면, 테넌트의 직장과 월 급여 및 현재 은행 잔고가 얼마나 있는지 살펴본다. 테넌트가 작성해 준 리스계약 신청서에 기재된 직장의 매니저에게 전화해서 근무경력과 연봉을 알아보면 된다. 또한 이전에 렌트하고 살았던 아파트가 있으면 그 아파트의 매니저에게 전화해서 테넌트가 살았던 기간에 연체가 없었는지 확인해 보는 것도 좋은 방법이다. 한국에서 조기유학 등으로 미국으로 온 지 얼마 되지 않는, 크레딧 기록이 없는 가족들에게는 일차 서울로 연락해서 생활비가 송금되는 원천에 대해 확인 자료를 받고 렌트를 주면 크게 걱정이 없겠다.
그 다음은 테넌트의 가족 구성원이다. 가급적이면 정상적인 가족이면 제일 좋다. 아이들과 부부 양쪽, 이렇게 평범한 가족이 제일 무난하다. 미국은 이혼도 많고 재혼도 많아서 이렇게 평범한 가족으로 된 테넌트를 구하기가 그리 쉽지 않으나, 가급적 그렇게 하는 편이 좋겠다. 특히, 남자들 3명, 혹은 여자들 3명 등으로 구성된 테넌트들은 최대한 사양하는 것이 좋다.
그리고 거의 모든 가족이 아이들과 함께 지내는 펫(pet), 즉 개나 고양이가 꼭 있다. 집주인으로서는 펫이 없는 가족이 가장 이상적이겠으나 어쩔 수 없이 펫이 있는 가족을 테넌트로 선정할 때에는 별도로 ‘pet deposit’을 받아 두어서, 차후에 펫으로 인해 손상된 정원이나 카펫의 하자 부분을 수리하는 비용으로 처리하도록 한다.
이렇게까지 세심히 준비를 했지만 그런 경우가 생기면 그건 정말 어쩔 수 없다. 하늘에 맡겨야 하고 나의 운이다 라고 생각해야 한다. 다만 꾸준히 관리하여야 하고, 테넌트가 힘들어지면 그때 상황에 따라 적절히 대처하는 수밖에는 없다. 한 가지 예를 들어보자.
2년 전의 일이다. 하이스쿨 학생을 하나 둔 부부 가족을 테넌트로 결정한 한 집주인과 담당 에이전트의 고생담이다. 부부 중 남편의 직장도 괜찮고 아내의 직장도 괜찮다. 월 급여도 어느 정도 수준이고 기타 모든 여건이 괜찮았는데 크레딧 조사를 해보니 연체되어 있는 부분이 상당히 많다. 가장 큰 기준인 크레딧상에 여러 문제점이 발견되어서, 우선은 기준에 적절하지 않아서 거절하여야 한다고 담당 에이전트가 권유하였으나, 집주인이 아는 사람의 소개를 받아서 거절하기가 어렵고, 또한 3개월치 시큐리티 디파짓을 한다고 하니 큰 문제는 없지 않겠느냐며 테넌트로 하길 원하여서 그렇게 하였다. 아마 집주인이 서둘러 렌트를 놓아야 하고 또한 자금이 다소 급하였던 것 같았다.
그런데 첫 달과 3달치를 캐시어스 첵으로 받고 난 다음, 두번째 달부터 연체하기 시작하였다. 이런 저런 이유로 차일피일 렌트를 미루다보니 어느새 3~4개월이 다 지나가서 시큐리티 디파짓도 이미 다 날아가 버린 상태가 되어버렸다. 이래서는 안 되겠다 하여 그때부터 서둘러 퇴거소송 절차를 밟기 시작했다. 변호사를 선임하고 차근차근 법적 절차를 진행하였다. 그러던 와중에 답답했던 집주인이 테넌트가 없을 때 테넌트가 살고 있는 집에 무단으로 들어가서 전기를 끊어버린 사건이 발생했다. 나중에 알고 보니 처음부터 테넌트가 집주인에게 별도의 사정이 있다고 얘기해서 유틸리티를 집주인 이름으로 계속 그냥 놓아두었단다.
신규로 유틸리티들을 신청하면 별도로 돈이 들어가니까 차라리 그냥 놓아두고 자기들이 매달 잘 내겠다고 했단다. 아마도 크레딧 문제 때문에 그랬던 것 같다. 그렇게 유틸리티가 계속 연체가 되고 있으니까 집주인으로서는 더없이 답답해서 성급히 일을 저질러버린 것이다.
캘리포니아에서는 렌트를 내던 안 내던 간에 30일 이상 그 집에 거주하면 실질적인 거주자로 간주하고 그 거주자의 승낙이 없이는 집안에 들어가면 불법으로 간주한다. 아주 조심하여야 할 부분인데, 별 생각 없이 그랬던 것 같다. 당연히 기다렸다는 듯이 테넌트는 법원에다 이의 신청을 하고 이로 인하여 또 퇴거소송 기간이 한달반이 더 미루어지고 결국 두어달 만에 끝날 것이 넉달이 더 걸려 겨우 법원과 셰리프의 도움으로 마무리하게 되었다.
알고 봤더니 이런 일을 상습적으로 해 온 사람들이었단다. 연체가 되면 크레딧 리포트를 바로바로 올리는 아파트에는 아예 안 들어가고, 그렇지 않은 개인 주택 쪽으로, 그것도 연체 리포트를 올리기 귀찮아하는 한국 사람들의 집만 골라서 들어가서 단 3~4개월치 렌트로 1여년을 쉽게 버티며 지내는 머리좋은 사람들에게 당한 꼴이 되어버렸다. 모든 다른 일과 마찬가지로 렌트를 줄 때에도 이처럼 가장 기본적인 사항을 간과하면 결국 나중에는 큰 고생을 하고 만다는 따끔한 교훈이 아니었나 생각한다.
(661)373-4575
제이슨 성
<뉴스타부동산 발렌시아지사장>