지난 주 칼럼에서 “집주인으로서 렌트를 줄 때의 문제점 중 가장 중요한 부분은 “테넌트를 잘 골라야 한다”라고 말씀드렸다. 그다음 발생 가능한 문제점들은 렌트계약시 하나하나 짚어서 서로 확인하고 사인하면 이 문제점들의 95%는 미리 막을 수 있음도 같이 말씀드렸다. 테넌트를 고를 때 우선 가장 먼저 살펴봐야 하는 것이 테넌트의 크레딧점수가 되겠다. 우선 테넌트로부터 렌트신청서(Rental or Lease Application)을 작성하게 한다. 이 신청서는 캘리포니아 부동산국에서 승인한 ‘WINFORM’ 신청서를 사용하면 되는데, 여기에는 테넌트의 모든 것을 한 눈에 알 수 있게끔 만들어져있다. 우선 테넌트의 가족 구성원의 이름, 렌트, 이사올 날짜, 개나 고양이가 있는지 여부, 현재주소지와 현재 직장, 월소득액 및 현재 통장잔액 등 여러 상세한 테넌트의 정보와 함께 테넌트의 소셜넘버를 기재하게 되어 있어서, 이를 바탕으로 집주인으로 하여금 테넌트의 크레딧리포트를 청구하여 열람할 권리를 주게되어 있다.
우선 테넌트의 크레딧리포트의 기본점수를 먼저 살펴본다. 일반적으로 620점 이하이면 우선 실격으로 본다. 620점부터 700점까지이면 일단 고려대상으로 인정하고, 700점 이상이면 테넌트로서 합격으로 봐도 무방하다.
크레딧점수가 좋으면 그 크레딧점수의 유지를 위해 렌트를 제때에 낼 것은 당연하다고 봐도 괜찮다. 100% 개런티는 아니지만 거의 괜찮다고 봐도 좋겠다. 700점 이하일 경우, 혹은 620점 이하일 경우에는 무조건 거절할 것이 아니라 왜 그렇게 크레딧점수가 낮은지 한번 살펴볼 필요가 있다.
크레딧을 형성하는 여러 페이먼트들이 만들어진지 2년 혹은 3년미만일 경우에는 아주 착실히 페이먼트를 잘 낸다하더라도 650점 정도밖에 안 나온다. 어떤 경우 자기 자신의 것이 아닌 것이 불쑥 올라와서 여태 지불하지 않은 금액이 조금 있는데, 이미 콜렉션컴퍼니로 넘어가서 자기 자신이 크레딧 히스토리에 기록되어 있다면 평소 본인의 정상점수보다 물경 100점가량의 점수가 떨어져 있을 수도 있다. 착실한 테넌트이지만 이러저러한 이유로 크레딧점수가 좋지 않은 경우가 많이 있으니 이를 참고하여야 한다.
페이먼트를 계속 연체하면서 내지 않거나 한두달 늦게 지불한 경우, 그 연체된 페이먼트의 개수가 3, 4개를 넘어가면 거의 대부분의 경우 600점이하로 떨어진다. 그러면 왜 그렇게 페이먼트를 연체하였는지, 그렇게 될 수 밖에 없는 이유가 반드시 있었는지, 지금 현재는 그러한 이유들이 모두 해결되었는지, 향후 또다른 연체를 하지 않을 수 있는지 등을 종합적으로 살펴보는 것이 중요하겠다.
테넌트의 다른 모든 요소, 즉, 가족구성원, 애완동물의 유무여부, 직장, 월급, 몸가짐의 단정함 여부, 등등이 모두 맘에 들고 괜찮을 경우인데, 오직 크레딧이 어떤 문제로 인하여 안 좋은 경우, 위에 열거한 여러 방법으로 테넌트의 크레딧점수를 다시 한번 살펴본 후, 차후의 연체에 대비하여 보증금(시큐리디디파짓, Security Deposit)을 3달치 정도, 한번에 징수하는 방안을 같이 사용하면 큰 문제는 없겠다.
1년여전 한 테넌트의 경우를 설명드린다. 차압으로 얼마전에 바로 집을 포기하고 나온 미국 부부였다. 두 딸을 둔 부부였는데, 2,650스퀘어피트, 방3개, 화장실3개와 이층 로프트가 큰 중형주택인 렌트주택에 월 2,800달러에 렌트신청이 들어왔다. 크레딧은 물어보지 않아도 낮다. 그때 마침 크레딧이 좋은 신청자가 거의 없던 때이긴 했어나, 부부중 와이프의 신청자세가 맘에 들었다. 집을 너무 좋아하고 두 딸을 깔끔하게 키우고 있고, 부부가 같이 직장을 갖고 있어서 월 페이먼트는 걱정이 없었으나 시큐리티디파짓을 3달치를 지불할 능력이 없었다. 모든 기준으로 봐서 거절해야 할 단계였으나, 부부의 태도가 너무 맘에 들어 어느 정도의 위험을 감수하고 테넌트로 선정했다. 작년연말의 어려운 때를 무사히 넘기고 지금까지 단한번의 연체도 없이 잘 지내고 있다. 자기들의 처지를 잘 이해해 줘서 고맙다고 정원관리를 자기들이 맡아 하고 있을 정도로 착실하게 잘 지내고 있다.
특히 요즘은 숏세일이다, 차압이다 해서 현재 가지고 있는 주택의 높은 페이먼트를 내기가 힘이 들어서 결국 집을 정리, 처리하고 아파트로 들어가거나 일반 주택을 렌트하는 사람들이 무척 많다.
이런 경우에는 테넌트의 크레딧이 600점이하로 많이 떨어져 있지만, 현재의 직장이 괜찮고 월급여가 충분하여 월정 렌트액을 밀리지 않고 낼 수 있는 사람들이 예상외로 상당히 많다.
집주인의 입장에서는 장래의 테넌트를 선정할 때 그 사람이 크레딧점수가 우선적으로 객관적으로 고려해야 할 가장 중요한 요소임에는 틀림이 없지만 크레딧점수가 전가보도처럼 모든 것의 기준으로 보는 것은 보다는 테넌트의 모든 요소를 함께 조사하고 살펴봐서 결정하는 편이 현명하다 하겠다.
(661)373-4575
제이슨 성
<뉴스타부동산 발렌시아지사장>