변동 모기지 홈 오너의 선택

재융자 받을 수 있다면 지금 변동을 고정으로 바꿔라. 연방준비제도가 장기적으로 이자율을 인상할 것이 확실시 되고 있기 때문이다. 전문가들은 지금 변동을 고정으로 바꾸는 것이 현명할 것이라고 강조한다. 재융자해서 새로 론을 받으면 비록 이자율이 현재 갖고 있는 변동보다 1~2%포인트 올라간다 할지라도 변동은 일정 기간이 지나면 이자율이 상향조정(reset)되고 또 이자율이 장기적으로 상승하는 추세이기 때문에 지금 좋은 융자상품을 샤핑해야 한다는 것이다. 더 기다리다가 실기하여 지금과 같은 이자율을 잡을 수도 없고(최근 모기지 이자율은 이미 상당히 올랐다), 주택가치도 계속 하락하고 있는 만큼 재융자 자체가 어려워질 수 있다고 전문가들은 주장한다. 변동 모기지를 갖고 있다면 지금 고정으로 재융자 받는 것이 상책이라는 것이다. 재융자론을 펴는 이들의 설명을 들어보자.

FRB 장기적으로 이자율 인상 움직임
변동 이자율 리셋 폭탄 지금보다 앞으로 더 위험
주택 가치 하락으로 미뤘다간 재융자 어려워
현 보유 변동보다 이자율 높아도 재융자 바람직


최근 연방준비제도는 이자율 인상을 강력 시사했다. 연준이 현재 처한 입장을 고려하면 이자율 인상 기조는 분명하다. 이자율 인하는 더 이상 지속할 수 없고, 그렇다면 앞으로 12~18개월에 걸쳐 이자율 상승이 이뤄진다고 보는 것이 합리적이다.
기준 이자율이 인상될 경우 변동 모기지 이자율이 리셋되는 홈오너들은 타격을 받는 것은 불문가지. 더 나쁜 것은 주택 가격이 계속 빠지고 있기 때문에 주택가치 하락으로 재융자 자체가 어려워진다.
현재 변동 모기지를 갖고 있는 홈오너들의 사정을 살펴보자. 주택 붐 시절 수많은 사람들이 변동 모기지로 집을 샀다. 2004~06년 변동으로 이뤄진 론이 2조2,000억 달러 이상이었다.
변동 모기지로 집을 샀던 사람들이 아직까지는 연준이 이자율을 낮게 잡아두는 덕에 리셋 폭탄을 비켜나가고 있지만 문제는 이제부터다. 2007년 그리고 08년 지금까지도 재융자는 심각한 문제가 아니었다.
변동 모기지중 2007년에 이자율이 리셋된 것이 3,700억달러, 올해 그리고 내년에 또 리셋될 것이 2,500억 달러에 이른다. 그리고 2010년에는 7,000억 달러의 변동 모기지가 리셋 폭탄을 맞게 돼 있다.
대부분의 홈 오너들은 리셋 폭탄이 떨어지기 직전에야 걱정을 한다. 법적으로는 비즈니스 데이로 25일 전에 리셋을 통보해야 하지만 실제 렌더들은 대개 45일 전, 빠르면 3개월 전에 알려주는 경우도 있다. 충분한 시간을 주지만 실제로 대비하는 경우는 많지 않다.
연준이 단지 이자율 인상을 시사했을 뿐인데 좀 더 관망하고 싶은 유혹도 있을 것이다. 더 좋아질지도 모르지만 이미 제법 올랐다. 30년 고정 전국 평균이 6.6%선으로 5월 말 6% 남짓했던 것보다 상승했다. 단기적으로는 소폭으로 올랐다 내렸다 할 것이다.
그러나 장기적으로 보면 다르다. 조금씩 오른 것이 지나고 보면 크게 올라 있을 가능성이 높다. 다시 말해 이번 기회를 놓치면 큰 대가를 지불할 공산이 크다.
“지난 번 이자율 리셋은 별 일 아니었을 수 있다. 그러나 다음번 리셋은 그렇지 않을 것이다”라고 뱅크레이트.컴의 분석가 그렉 맥브라이드는 주장했다. 그는 지금 잘 찾아보고 있다가 좋은 이자율의 상품이 제시되면 재융자를 받을 것을 조언했다.
더 기다리면 약간 더 좋은 이자율이 나올 수도 있지만 지금 주택 가치가 하락하고 에퀴티를 상실해 가고 있기 때문에 나중에는 더 좋은 상품이 나온다고 해도 재융자를 할 수 없는 지경이 될 가능성이 높다는 것이다.
렌딩트리의 캐머런 핀들레이도 리셋을 앞둔 홈오너들은 계산기를 두들겨 보고 자신이 처한 상황을 제대로 파악하여 운신할 것을 주문했다. 2~3년 안에 이사할 계획이라면 새 론으로 재융자 받을 필요가 없지만, 오래 거주할 계획이라면 고정으로 재융자하는 것이 타당하다고 말했다. 그는 연준이 이자율을 단기간에 빠른 속도로 올리지는 않을 것이므로 서두를 필요는 없겠지만 장기적으로 이자율의 방향이 인상 쪽으로 맞춰져 있다는 점을 명심해야 할 것이라고 덧붙였다.
변동 보유자들이 실제로 부딪치는 고민은 다음과 같은 점. 현재 갖고 있는 변동의 이자율이 좋은 데 좀 더 길게 향유하느냐, 아니면 새 론으로 재융자 하면 당장에 지금보다 1~2%포인트는 더 높아지는데 그래도 재융자 해야 하느냐.
‘알티밋 크레딧 핸드북’의 저자 게리 뎃트와일러는 “현재 갖고 있는 변동을 장기 고정으로 재융자 받을 수 있다면 지금이야말로 잘 검토해 보고 재융자 받는 편이 안전하다고 본다”고 말했다.
리셋 폭탄을 맞게 되는 홈 오너들도 이자율이 안정적으로 유지되는 한 사태를 개선시킬 시간은 있다. 현재 어떤 상품이 가능한지, 장단점은 어떤지 알아보고 동원할 자금이 있다면 크레딧 점수를 올리거나 에퀴티를 증가시켜 놓는 것도 도움이 될 것이다. 하지만 주택 가치가 얼마나 빨리 하락하고 있느냐가 렌더 입장에서는 가장 중요한 관심사라는 점도 잊지 말아야 한다.
변동을 갖고 있으면서도 바꾸기가 꺼려진다면 페이먼트를 생각해 봐야 한다. 페이먼트는 리셋을 하든지 새 모기지를 얻든 간에 어쨌든 오르게 된다. 따라서 새 론을 얻는 것이 당장 좀 비싸게 느껴지더라도 재융자를 받는 편이 낫다. 이런 조건이 언제까지 가능할지 아무도 모르기 때문이다. 분명한 것은 앞으로 장기간에 걸쳐 여기서 더 좋아지지는 않는다는 점이다.

<케빈 손 객원기자>