집값 안내리고 크레딧도 좋은데

워싱턴뮤추얼을 비롯 대다수 은행들이 홈 에퀴티 라인 오브 크레딧(HELOC)을 동결 또는 축소해 많은 홈오너들을 당혹해 하고 있다. 은행의 갑작스런 크레딧 축소에 라인 오브 크레딧을 믿고 홈 리모델링을 추진하다가 중도 포기하기도 하고, 자녀 대학 학자금 조달에 어려움을 겪기도 한다. 사업체 매입에 차질을 빚기도 하고, 대형 LCD TV를 구입하려다가 캐시 레지스터 앞에서 돌아서야 하는 황당한 경우도 있다. 라인 축소 통고는 캘리포니아를 비롯한 집값 폭락지역에서 주로 발생하고 있다. 가정의 든든한 개인 금고 역할을 하던 에퀴티 라인이 갑자기 축소된데 대해 대부분 홈오너들은 당혹해 하면서도 수용하고 있지만 BOA와 워싱턴뮤추얼 등 해당 은행들은 “부당하다고 판단한 경우 은행에 어필할 것”을 당부했다.

은행들 무차별 조치로‘돈줄’ 막혀
리모델링·학자금 조달 차질 잇따라
렌더에 어필·재감정 받아 조정을

워싱턴뮤추얼은 “홈오너 각자의 주택 가치와 개인적 재정 상황은 다르기 때문에 획일적으로 말하기 어렵다. 각각의 사정을 개별적으로 판단한 다음 라인을 재조정할 수 있다. 특히 주택 감정을 해서 주위의 다른 집들과 달리 집값이 떨어지지 않았음을 입증할 경우 설득력이 더 있다”고 밝혔다.
물론 어필한다고 해서 받아들여지는 것은 아니며 거부되는 경우가 대부분이다.
개별적 어필이 통할 수 있는 것은 주택 가격 하락 지역의 경우 은행들은 해당 지역 주택 소유주들의 에퀴티 라인을 일률적으로 먼저 동결하고 그 다음에 케이스 바이 케이스로 재심할 가능성을 열어두기 때문이다. 획일적 축소를 은행들은 부인하지만 그것은 공공연한 비밀이다.
집값이 떨어지지 않고 크레딧이 좋아도 라인 동결 내지 축소 통보는 무차별로 날아드는 것이 현실이다. 얼마전 라인이 동결된 한 고객의 경우 월 봉급 수령액도 많고 주택 에퀴티도 많고 크레딧도 완벽한 수준이었지만 황당한 통고를 받았다.
라인 동결 내지 축소는 가정에 적지 않은 타격이지만 한편으로는 소비자들의 건전 재정에 도움이 될지도 모른다는 시각도 있다. 에퀴티 라인을 자동인출기로 생각하고 대형 평면 TV나 고가 자동차를 타는 것이 장기적으로 볼 때 결코 현명한 일은 아니기 때문이다.
어쨌든 크레딧 라인이 닫혀버렸다면 다음과 같은 방법으로 조정 받을 수는 있다.

▶렌더에게 먼저 문의를 하는 것이 순서다. 크레딧 라인이 왜 줄었는지를 일단 물어보고 그것이 왜 타당하지 않은지를 잘 설명해야 한다. 은행에서는 각자의 주택 가치 대비 론 비율과 크레딧 점수, 소득 대비 부채 비율을 따져본다는 점을 염두에 두고 설득하도록 한다.

▶재 감정을 받아본다. 자기 집의 가치는 다른 집들에 비해 떨어지지 않았다고 주장하려면 몇 백 달러는 쓰더라도 감정을 다시 받아볼 필요가 있다. 이웃의 다른 집들과 다르게 내 집의 가치는 높다는 점을 감정을 통해 객관적으로 입증할 수 있기 때문이다.

▶다른 융자기관을 알아본다. 현재의 렌더가 꿈쩍도 않을 때는 다른 융자기관을 알아보는 것도 좋은 방법. 크레딧이 좋고 집에 에퀴티도 넉넉히 있다면 그런 고객을 반길 렌더는 여전히 있다.

▶여러 군데 렌더를 알아보는 수고를 해야 할지도 모른다. 렌더를 바꾼다면 론을 얻는 과정이 쉽고 빨리 끝날 것이라고는 기대하지 않는 것이 좋다. 요즘은 라인 오브 크레딧을 얻는 것이 새로운 퍼스트 모기지를 얻는 것보다 더 힘든 것이 보통이다. 그럴 만도 한 것이 차압 주택이 봇물을 이루고 있음을 감안하면 차압 때 세컨드 론은 전액 손실이 불가피하기 때문이다.

▶저축하여 위급한 시기를 대비해야 한다. 에퀴티 라인을 갖는 목적이 위급한 시기에 대비하는 것이라면 라인 대신에 비상 자금을 저축하면 된다. 그것이 더 합리적인 방법이다. 대부분 소비자들은 에퀴티 라인을 비상 금고가 아니라 외식을 즐기는 등 호사를 하는데 더 자주 이용한 것이 사실이다. 이젠 소득 한도 내에서 살아가는 방식을 익혀야 할 때다.

<케빈 손 객원기자>