모기지 페이먼트 연체 홈 오너
상담기관 도움받아 렌더와 협의하면
원금 일부 탕감·융자기간 연장 가능

모기지 페이먼트를 못해 차압위기에 몰린 홈오너는 가슴이 탄다. 페이먼트는 할 수 없게 됐고 연체가 길어지면 렌더는 집을 차압하게 될 텐데 무슨 방도가 없을까. 주택이 곤두박질 친 이후 최근 전국의 수많은 차압 구제 상담 기관에는 이런 답답함을 호소하는 문의전화가 끊이지 않는다. 차압 위기에 몰린 홈오너들이 그만큼 많기 때문이다. 그러나 연체했다고 해서 반드시 차압되는 것은 아니다. 어떤 홈오너는 구제되고 어떤 경우는 집을 차압당한다. 모기지 차용인(borrower)의 채무를 일부 탕감해주거나 만기일을 연장해 줌으로써 신용회복의 기회를 주는 워크아웃(workout)은 과학이라기보다는 기술에 가깝기 때문이다. 따라서 어렵게 된 홈오너가 차압 구제 상당기관의 도움을 받아 렌더와 잘 협력하면 뜻밖의 기쁜 소식을 맞이할 수도 있다. 워크아웃의 기회를 가질 것인가 아니면 바로 차압에 떨어질 것인가는 기본적으로 렌더의 결정에 달려있다. 차용인과 렌더가 여러 가지 방안을 검토하고 협상을 벌이지만 결국 칼자루는 렌더가 쥐고 있다. 렌더는 차용인을 구제해줬을 때 부담하게 될 비용과 바로 차압에 들어갔을 때 소요될 비용을 따져서 결정을 내린다. 차용인이 워크아웃의 기회를 가질지 아니면 바로 차압될지는 이 계산에 달려있다.

가계 지출비용 최소로 줄여야

홈오너가 계속 그 집에 살게 될 경우 렌더가 부담해야할 비용이 차압 비용보다 많다면 차압으로 처리될 가눙성이 높다. 하지만 차압할 경우 렌더도 최소한 5만 달러이상의 비용이 들기 때문에 워크아웃의 기회는 있다.
렌더는 가능한 차압하지 않고 재정난에 빠진 차용인이 집을 계속 지니면서 페이먼트를 해나갈 수 있도록 페이먼트의 일부만 내게 하거나 융자 조건을 변경해 주기도 한다. 새 론(loan)을 받게 해주는 경우도 있고 부득이한 경우 매각을 요구하거나 차압대신 명의이전을 요구하기도 한다. 정도에 따라 다르지만 어쨌든 차압보다는 낫다.
어떤 처분을 받을지는 렌더와 접촉해보기 전에는 알 수 없다. 그래서 솔직한 대화와 협력이 중요하다.

▶솔직한 대화
워크아웃 절차는 먼저 차용인이 현재 처한 재정상황을 서류로 파악하는데서 출발한다.
렌더는 차용인의 수입과 지출에 관한 자세한 내역을 요구한다. 식품, 의복, 자동차 페이먼트 크레딧 카드 빚, 학생 론 등 모든 가계 지출 내역과 소득 파악을 위한 봉급명세서(pay stub)과 은행명세서, 유틸리티 청구서등을 제시해야 한다.
그리고 모기지 페이먼트를 내지 못하게 된 어려운 사정을 설명하는 편지(hardship letters)도 써야 한다.
쫓겨나지 않으려면 대부분의 차용인은 가계비용을 최소로 줄이도록 요구받는다. 월페이먼트가 600달러나 나가는 SUV는 당연히 없애야 할 것이고 심지어 셀폰이나 케이블 TV, 외식을 중단하라는 말을 듣기고 한다.

▶매직 넘버
이런 식으로 비용을 최소한으로 만든 뒤 비상자금 200달러를 더하여 가계 총 최소 비용을 산출하는데 차용인은 이 최소 비용을 지불할 수 있어야 하며 여기서 여유분이 있어야 한다. 예를 들어 월 소득이 3,000달러라면 최소 가계 비용 1,400달러와 비상금 200달러를 빼면 남는 자금은 1,400달러. 주택 페이먼트로 쓸 수 있는 이 액수가 매직 넘버다.
렌더는 모기지 론의 조건을 변경해줬을 때 페이먼트가 이 액수 이하로 나오면 차용인이 페이먼트를 계속 해나갈 수 있기 때문에 기회를 준다.
론의 조건을 조정해줘도 페이먼트가 안되는 경우는 다른 해결책이 없다. 애초에 론을 너무 많이 받았거나 실직으로 수입이 급감한 경우에는 렌더가 이자율 0%의 론을 해준다고 해도 페이먼트를 못하게 되는데 이 때에는 렌더가 매각 또는 등기이전을 요구할 수밖에 없다.

▶추후 상환
렌더는 차용인이 낼 수 있는 주거비를 계산한 다음 여러 가지 가능한 해결책중 렌더에게 최소한의 비용이 드는 방안을 찾는데 가장 좋은 방법이 일부 페이먼트를 허용하고 나중에 사정이 나아지면 다 갚도록 하는 것. 기존 론의 조건을 변경할 필요도 없고 손실도 결국에는 없다. 이 방식(repayment)은 질병으로 인한 의료비 급증 등 일시적 재정난이나 홈오너의 과지출로 인해 페이먼트 납부에 문제가 발생했을 경우에 쓰는 처방이다.

▶새 융자
문제가 더 심각할 때는 융자 조건 변경 등 전면적인 재조정이 필요하다. 렌더가 손해를 감수해야하는 케이스.
30년 융자를 40년 융자로 융자기간을 연장시켜주면 예를 들어 20만 달러 론이라면 월페이먼트가 약 100달러는 줄어 차용인의 페이먼트 부담을 약간이라도 경감시킨다.
최근 많은 변동모기지 홈오너들이 처음 저리 이자율(teaser rate)로는 페이먼트를 낼 수 있었지만 이자율이 상향 조정돼 연체에 빠졌는데 이런 경우는 예전처럼 페이먼트를 할 수 있도록 허락한다면 해결책이 될 것이다.
예를 들어 20만 달러 론인 경우 6%면 페이먼트가 월1,200달러인데 이자율이 8%로 조정돼 페이먼트가 1,570달러로 늘게 돼 페이먼트를 못하게 된 홈오너에게 전과 다름없이 1,200달러를 내게 해주는 것이다.
렌더에 따라 5년까지도 동결시켜주기도 하지만 대부분의 경우 2년 동결시켜주고 문제가 여전히 해결되지 않으면 다시 2년을 동결시켜주는 방식을 취한다.

▶원금 할인
원금도 감해줘야 하는 홈오너도 있다. 20만 달러의 대출금을 16만 달러로 줄이는 조정인데 렌더로서는 손해가 커 최후의 수단이다. 나중에 집값이 회복된 뒤 팔았을 경우 렌더가 손해 봤던 부분을 보전 받는다. 요즘은 이 방식이 선호되는 추세다.

▶위치
어디에 살고 있느냐도 중요하다. 라스베가스처럼 주택 시장이 속락하고 있는 지역은 집을 팔기가 어렵기 때문에 홈오너가 집을 계속 보유하도록 할 것이며 여건이 좀 나아 괜찮은 가격에 비교적 빨리 처분할 수 있는 지역에 있는 집이라면 렌더는 워크아웃의 기회를 주는 대신 차압을 선택할 것이다.

<케빈 손 객원기자>