샤핑센타를 구입하는 이유는 여러가지가 있겠지만 무엇보다도 관리가 아파트, 오피스 건물등에 비해 쉽다는 것이다.

샤핑센타는 아파트나 다른 상업용 건물에 비해 테넨트의 숫자가 적고 적어도 3~5년간 장기임대 계약을 하므로 테넨트들의 입, 출입도 다른 투자용 건물에 비해 적은 편이다.

또 Triple Net Lease 방식을 통해 모든 건물 유지와 보수 비용을 테넨트한테 부담시키므로 인컴이 상대적으로 다른 투자용 부동산에 비해 높다는 것이다. 하지만 테넨트의 숫자가 아파트, 오피스 등의 다른 상업용 건물 보다 상대적으로 적으므로 만일 테넨트들의 렌트비가 체납되면 건물 오너에게 큰 타격을 줄 수 있다. 또 리스 계약도 아파트의 임대계약에 비해 상대적으로 복잡하므로 리스 계약 체결시 유의 해야 한다.

그러면 상가 매입시 어떤면을 비교, 고려해 구입여부를 결정해야 하는가?
첫째는 매입하고자 하는 샤핑센타의 기본자료들을 챙겨 본다. 건물 연도, Lot 싸이즈, 건물 싸이즈, 테넨트는 몇인지, 대형 소매점과 일반 소매점의 비율등의 기본적인 사항을 체크해야 한다. 테넨트가 하나뿐인 단독건물의 경우 관리가 용이한 반면 테넨트가 비즈니스가 잘안되어 렌트를 못 받을 경우 건물오너에게 치명적일수가 있음을 유의해야 한다.

둘째 현재 렌트비 내역을 유심히 살펴볼 필요가 있다. 근처 상가들의 평균 공백율, 주변의 건물들의 렌트시세, Percentage Rent 적용 여부, 세금, 보험, CAM 비용등의 테넨트 부담여부 등 건물 오너와 테넨트 간의 기본 렌트비 이외의 이들의 비용이 어떻게 적용되고 있는가를 살펴 보아야 한다.

셋째로 테넨트의 구성이다. 샤핑센타 구입에서 렌트비 내역과 함께 가장 중요한 항목이다. 샤핑센타에 입주해 있는 테넨트는 우리가 흔히 Anchor테넨트라고 부르는 대형 마켓, 큰소매 체인점부터 ‘Mom & Pop’규모의 작은 소매점까지 다양하게 있을 수 있다. 어떤 종류의 테넨트들이 샤핑센타내에 자리하고 있는냐에 따라 샤핑센타로서의 가치가 결정된다.

또 같은 샤핑센타내에서도 이웃에 서로 위치한 스토아가 무엇이냐에 따라 서로 도움을 줄수도 있다. 예를 들면 Fast Food업소들은 모두 한쪽으로 위치케 하거나 옷가게 옆에 신발가게 혹은 악세사리등 비슷한 품목을 취급하는 업소를 넣는다는지 하는 것이다. 어떤 샤핑센타는 Anchor Tenant를 샤핑센타 입구에 배치하지 않고 일부러 안쪽으로 자리 잡게 하는 경우도 있다.

이유는 이런 스토아들이 전면에 있으면 소비자들이 앞쪽에서만 샤핑한 후 뒷쪽의 스토아들로 가지않고 돌아가는 경향이 있기 때문이다.

넷째는 인구와 연령 분포다. 소매점을 중심으로한 샤핑센타는 주변의 인종 및 연령분포등에 상당히 민감하다. 주변이 온통 백인인 지역에서 히스패닉 상대의 업종은 안되는것이 당연하다. 거꾸로 히스패닉이 주류인 지역에서 백인들이 선호하는 아이템을 취급하는 것은 장사를 포기한 경우라고 볼 수 밖에 없는 무모한 일이다. 또 샤핑센타가 위치한 지역이 젊은 사람들의 주류인가 혹은 은퇴한 연령층이 주류 인가? 또 인구가 새롭게 유입 되는가 혹은 감소하는 지역인가? 어떤 종류의 비즈니스가 인구 분포상 그 지역에서 잘 될 수 있는지 등을 생각해 보는것이 건물 구매의 결정을 하는데 도움이 된다. 또 하루에 얼마나 많은 차량통행이 샤핑센타 옆으로 다니고 있는지도 중요한 자료가 된다.

샤핑센타를 구입할때는 CAP Rate, NOI 등의 숫자만을 고려할것이 아니라 위와 같은 샤핑센타의 내, 외부의 조건을 따져보는 것도 상당히 중요하다.

스티븐 김
아메리카 부동산 부사장
(213)590-5533