투자용 부동산의 구입은 일반 주택의 구입과는 여러가지 면에서 다를 수밖에 없다. 아파트, 상가, 오피스등 인컴을 위주로 거래되는 투자용 부동산은 투자에 대한 수익률이 투자의 가장 큰 잣대가 된다.
투자용 부동산의 수익률을 알아 보는 방법으로는 주로 CAP Rate, IRR(Internal Rate of Return) Capital Accumulation 같은 방법들이 쓰이게 된다.
이중 한인 투자자들의 대부분은 CAP Rate을 기준으로 매입을 결정하는 경우가 대부분이지만 미국인 투자자들은 CAP Rate 이외에 투자율을 더 정확하게 산출해낼수 있는 IRR등을 함께 사용하여 수익율을 따져보게 된다.
불과10년전 정도만 해도 투자용 건물을 구입하는 한인바이어들이 별로 많지 않았을때는 CAP Rate이라는 말이 일반인들에게는 생소했었다.
하지만 최근 수년간 급격한 부동산 시장의 팽창과 함께 한인들의 투자용 부동산 소유가 늘어남에 따라 CAP Rate 이라는 단어는 한인들에게도 이제 제법 친숙한 용어가 되었다.

CAP Rate이란 Capitalization 의 줄인말로써 아래와 같은 방법으로 계산된다.
CapRate =연수입에서일년총경비를 뺀순수입(Net Operating Income,NOI) /건물가격

예를 들어 일년에 경비를 뺀 건물을 통한 총 일년 수입이 $70,000 이고, 건물 가격이 100만불 이었다면 CAP Rate은 7%가 되는 것이다. 즉 100만불짜리 건물에 투자해서 일년에 7%의 수익을 올릴수 있는 투자 건물이라고 생각하면 된다(1,000,000 X 0.07 = $ 70,000 ). 몇년전만 해도 투자용 건물의 CAP Rate이 7~8%정도 이었으나 요즈음은 이런 CAP을 가진 매물을 찾기가 여간 힘든것이 아니다.
특히 뉴욕등을 중심으로 한 동부나 서부의 캘리포니아에서는 대개 CAP이 5~6정도이며 한인타운의 건물들은 4~5정도로 보면 된다. 요즈음은 CAP Rate 이 낮은 다운타운 보다 CAP Rate이 높은 LA 외곽 지역, 또는 더 멀리는 타주로까지 투자가 확산 되고 있는 추세이다.

이렇게 CAP Rate이 낮아지고 건물에 대한 수익률이 하락하다보니 최근에 투자용 건물을 구입한 건물 오너들은 수익율을 높이기 위해 임대료를 올릴 수 밖에 없게된다. 최근 곳곳에서 들려오는 임대료를 둘러싼 건물주와 테넌트의 분쟁원인도 바로 이 때문인것 이다. 그러나 임대료를 계속 올리다 보면 입주한 상인들이 비싼 임대료로 수익을 낼 수 없어 가게주인이 자주 바뀌게 될수 밖에 없게된다. 또 어떤 경우는 임대료를 견디다 못해 비즈니스를 닫을 수 밖에 없는 경우도 있다. 이때마다 건물주는 법적인 문제등을 비롯 점포를 재 임대할 동안의 공백기간등 상당한 금전적 손실을 볼 수 밖에 없다. 경우에 따라 점포가 빨리 임대가 되지 않는다면 월 페이먼트를 감당하기 힘든경우가 생길 수 있다.
입주해 있는 비즈니스 오너들이 살아 남아야 자신의 건물도 같이 생존할 수 있게 된다. 따라서 요즈음 같은 극심한 불경기속에서는 경기가 좋아질때까지 임대료를 동결하는것도 좋은 테넌트를 계속 자신의 건물에 묶어 둘수있는 방법의 한가지인것이다. 건물오너와 테넌트가 조금씩 양보하면서 불황의 늪을 극복해 나가는 지혜가 절실히 필요한시간이다.
(213)590-5533
스티븐 김
아메리카 부동산 부사장