커머셜 건물을 소유하다 보면 건물을 운영하는데 여러가지 경비가 발생되게 된다. 요즈음 대부분의 샤핑센타들은 NNN (Triple Net) 개념을 적용 거의 모든 경비를 건물주가 부담하는것이 아니라 테넨트에게 부담시키는 것이 일반적인 추세다.
하지만 건물 운영에 들어가는 비용 항목을 바이어나 건물주가 정확히 알고 있어야 건물 매입시 정확한 건물에 대한 가치평가와 실수를 예방할 수 있다. 우리가 흔히 경상비용이라고 부르는 operating expense에는 아래와 같은 것들이 있다.

(1) Real Estate And Personal Property Tax: 카운티에서 정해준 건물과 건물에 속한 개인 재산에 대한 세금을 말한다.
(2) Property Insurance: 건물 보험을 주로 말한다. 건물을 새로 짓는데 또는 같은 건물을 짓는데 들어가는 비용만큼을 보험에 드는 것이 보통이다. 그러나 지진, 홍수 화재등에 따른 보상에 따라 보험료가 큰 차이가 날 수 있다.
(3) Management 비용 : 규모가 작은 샤핑센타등은 주로 건물 오너가 직접 관리하지만 일정 규모가 되면 건물주가 Management회사를 통해 건물 제반 사항을 관리하게 된다. 이 때 메니지먼트 회사에 지불되는 비용을 말한다.
(4) Repairs & Maintenance : 공동사용지역 유지비용, 건물내의 여러가지 전기, 프러밍등 수리비용, 에레베이터 보수, 청소 용품등 건물의 수리및 보수 비용을 말한다.
(5) Utilities : 물, Gas, 전기, 하수도등 건물관리에 필요한 모든 유틸리티 비용이 여기에 포함된다.
(6) 기타 비용 : 회계사 비용이나 변호사를 통한 임대 계약등의 법적 서류등을 작성하는데 쓴 모든 법적 비용이 포함 된다.

위의 Operating 비용에 포함되지 않는 항목으로는 아래와 같은 것들이 있다.

(1) 건물 융자 상환에 들어가는 비용 : 건물에 대한 은행이자나 분활금 상환금은 비용에 포함되지 않는다.
(2) Depreciation (Cost Recovery) : 건물의 감가상각 비용도 비용에 넣을 수 없다. 그러나 이 감가 상각은 Cash Flow 계산시에는 적용한다.
(3) Capital Expenditures :새롭게 지붕을 한다든지 전체 Air-Conditioner 시스템을 바꾸는것은 매년 하는 것이 아니므로 경상 비용에 안 넣어도 된다.
(4) Income Tax:
건물주가 본인이 매년 건물의 렌트를 통해 걷어 들이는 임대 수입은 역시 비용에 포함 되지 않는다.
(5) Reserves for Replace-ment : roof 교체, 파킹장 재포장, Air-Conditioner등의 재 설치를 위해 건물오너가 매년 일정 금액씩 따로 모아 놓은 것을 말한다. 일종의 예비비와 같은 것이다. 만일 파킹장을 새로 포장하는 데 5만불의 목돈이 소요 된다면 공사를 하려는 해당년도에 5만불을 마련하려면 여간 힘들것이 아닐 것이다.
따라서 매년 5천불씩 10년을 모아서 파킹장 공사를 한다면 일시에 돈이 지출되지 않아 큰 도움이 된다. 하지만 대부분의 상가 소유 한인들은 이 예비비 저축에 대해 소홀히 하는 경향이 있다.

이상과 같이 경상 비용에 포함 되는것과 안되는것에 대해 알아 보았다. 바이어는 상가 구입시 이 비용의 모든 내용을 잘 살펴서 혹시 비용에서 누락되어 있는 항목이 있는가를 잘 체크해야 한다.
일년 경비가 8만불이라고 알고 상가를 구입했는데 후에 실제 비용이 10만불이 나간다면2만불이라는 큰돈이 자신의 렌트 수입에서 손해를 보게 되는 것이다. 힘들게 한 투자가 엉뚱한 방향으로 갈 수 도 있게 되는 것이다. 상가 건물 투자를 계획하는 분들은 용어에 대한 공부부터 해두는것이 후에 투자 매물 분석하는데 큰 도움이 된다.

(213)590-5533
스티븐 김
아메리카 부동산 부사장