많은 사람들이 “에스크로라는 말을 자주 사용한다. 에스크로에 가자라고도 하고, 에스크로를 열자라고도 하며, 에스크로를 닫자고도 한다.
본래 에스크로(escrow like scroll and scrawl)라는 단어는 1066년 프랑스 놀만 지방에서 영국을 지배한 북유럽인들이 방언으로 “쓴다” “써진 서류”라는 뜻으로 사용되었으며 다음과 같은 의미를 가진다.

a. 동의된 컨디션이 만족되었을 때 약속 당사자들의 이행을 follow-up하는 일반적인 절차 자체를 의미한다. 즉 seller 기게서는 clear 한 title을 받을 준비절차를 하며, buyer 에게는 fund를 받아 파이틀 보험회사와의 협조와 지시아래 seller의 나머지 loan과 경비를 갚은후 잔액을 seller에게 전해주며, buyer에게는 파이틀 보험회사를 통해 해당 카운터 등기소에 등기문서를 등기해서 buyer에게 가게하는 절차를 뜻한다.
b. 위의 필요한 서류나 fund를 보관하는 holder의 뜻 위의 절차를 대행해 주는 회사 즉 에스크로 회사를 의미한다.
c. 위의 필요한 서류와 fund를 뜻하기도 하며
d. 보관되어 있는 계정을 뜻하기도 한다.

가장 많이 우리가 부동산 매매와 관련되어 쓰는 것은 위의 a와 b이며 필요한 절차를 대행해 주는 escrow 또는 escrow holder(에스크로 회사)는 반드시

a. seller와 buyer 사이에 절대로 어떠한 이권도(any interest) 있어서는 안 되며
b. 공정한 제 삼자이어야 되며(A Disinterested 3rd Part)
c. 어떠한 충고나 제안도 할 수 없으며 단지 seller와 buyer가 지시한 대로 즉 계약서에 내용대로만 실행해야 하며(as per instructedby seller/buyer)
d. seller와 buyer의 dual agent으로서(양쪽에이전트) fiduciary 의무(duty to be fair/duty of care/loyacty)
e. Seller와 Buyer가 동의한 계약서의 내용에서 어느 것이든 변경이나 추가가 된다며는 반드시 쌍방의 동의가 있어야 한다.
seller와 buyer가 동의한 계약서를 들고 에스크로 회사에 가서 매매과정 절차 대행을 의뢰했을 때 에스크로를 오픈했다고 하며, 약속된 사항과 조건들이 다 이행되어 등기이전이 buyer에게 되고, seller에게 돈이 전해 졌을때 에스크로가 클로즈 됐다고 한다.
에스크로는 부동산 매매에만 사용하는 것이 아니고 임대나 어떠한 계약에도 제 삼자가 절차를 대행해 줄 필요가 있을 때 사용할 수 있다.
에스크로 회사는 어떠한 집행기관이 아닌 계약상의 절차 이행 대행회사이며 부동산 매매계약에 있어서 몇 년 전까지만 해도 부동산 매매계약서를 가지고 에스크로를 오픈하여도 지금은 부동산 에이전트들이 빈칸을 채워 넣는 매매 계약서 자체가 에스크로 지시사항, joint escrow instructions, 즉 에스크로 계약서인 것이다. 에스크로 회사에서 몇 년 전 같이 계약서에서 에스크로 instruction을 상례적인 보통 instruction 이외에는 따로 작성할 필요가 없는 것이다. 한국 부동산 에이전들로서는 한국말을 하는 한국에스크로 회사들이 있다는 것이 정말 다행한 일이 아닐 수 없다.
특히 많은 에이전트들이 계약언어와 일반언어에 서투른 요즈음 부동산 에이전트들은 에스크로가 끝날 때마다 에스크로 담당자에게 맛있는 점심을 대접해야 옳을 것 같다.
(213)840-7867
소영수
대양부동산