상업용 건물 구입에 나서다 보면 일반 주택 구입과는 달리 여러가지 전문용어들이 사용되고 있다.
몇차레 상업용 거래를한 경험이 있는 바이어나 셀러들도 이러한 용어들의 정확한 뜻을 잘 모르는 경우가 많다. 상업용 건물들은 임대 수입이 구입결정의 대부분을 차지하므로 이러한 용어들을 잘이해하는 것이 무엇보다도 중요하다. 건물을 사기전 바이어들은 보통 인컴, 경비들의 내용이 담긴 Setup Sheet을 받아 보게 된다.
여기에 보면 여러가지의 인컴의 종류가 각각 다른 용어로 표현해 놓아서 일반 투자자들에게는 간혹 혼란을 야기 시킨다. 이번 호에는 이러한 용어들에 대한 정리를 간단하게 하고자 한다.

1. Potential Rental Income (PRI)
:현재 상가 일부가 비어 있더라도 상가의 모든 점포가 앞으로 모두 임대 됐을경우 받을수 있는 최대 임대 수입을 말한다. 보통 Gross Scheduled Income (GSI)와 같은 뜻으로 쓰인다.

2. Effective Rental Income (ERI)
:소유 상가가 항상 100% 임대되어 있다면 얼마나 좋을까. 하지만 실상은 여러가지 사정에 의해 이러한 경우는 잘 일어나지 않는다. 테넌트(Tenant)가 장사가 안되거나 사정상 점포를 비우게 되는 경우가 있을수 고 경우에 따라 비즈니스가 안돼 렌트가 밀리는 경우도 있다. 따라서 상가나 아파트를 통한 수입을 계산할때 앞에서 언급한 PRI에서 이러한 손실부분을 전체 임대료에서 빼야 한다. 이 손실 부분을 보통 Vacancy and Credit Losses라 한다. 따라서 Effective Rental Income은 PRI에서 공백, 손실분을 뺀 나머지 임대 수입을 말한다.

3. Other Income(기타 수입)
:기타수입에는 건물에 부속된 시설물을 통해 벌어 들이는 부수입을 일컫는다. 빌보드 간판 임대료,파킹장 임대, 벤딩머신, ATM등이 이 수입에 해당된다.

4. Gross Operating Income (GOI)
:우리가 가장 흔하게 접하는 용어다. Effective Rental Income에다 기타수입을 더한 실제 총 임대 수입이다.

5. Net Operating Income (NOI)
:GOI 와 더불어 상업용 건물 투자에서 가장 많이 사용되는 용어다. 또 상업용 건물투자시 가장 중요한 인컴 부분이다. 위의 GOI에서 건물을 유지하는데 들어가는 모든 비용을 뺀 건물주에게 돌아오는 순수입을 말한다. 건물 관리비용의 대표적인것으로는 재산세, CAM비용, 보험료등이 해당되게 된다. 상업용 건물에서는 보통 이 3가지 비용을 Triple Net (NNN)이라고 부른다. 최근의 10년간의 추세를 보면 대부분의 상업용 건물들의 리스 계약이 대부분 NNN으로 바뀌어가고 있다. 이 순수입 (NOI)에서 매달의 은행 융자금을 갚고 나서 남는 돈이 얼마가 되느냐가 투자 결정의 중요한 요인이 될 수 있다. 따라서 특별한 경우가 아니라면 은행 융자금도 다 충당하지 못한 투자 건물이라면 다시 한번 구입을 재고 해 볼 필요가 있다.

이상과 같이 투자가들이 상업용 건물 구입시 흔히 접하지만 혼동하기 쉬운 용어들을 정리해 보았다. 좋은 투자 처를 찾기 힘든 마켓이다. 하지만 열심히 찾아보면 의외의 보물(?)을 건질 수 있는것도 부동산 마켓만의 장점이라고 생각한다. 부지런히 뛰는 사람만이 좋은 기회를 만들 수 있다는것을 강조하고 싶다.

(213)590-5533
스티븐 김
아메리카 부동산 부사장