계속되는 주택시장의 몰락과 Mortgage payment 연체의 영향으로 은행들이 돈줄을 꼭 쥐고 100% 완전하지 않으면 융자를 꺼리고 있다. Downpayment의 요구사항도 이제는 20% 혹은 25%이상하지 않으면 좋은 조건으로 융자받기를 포기해야 할 실정이다. 3%, 5%, 0% Down loan은 이미 없어진지 오래다.
요즘 이자가 내리고 Conforming Limit이 $729,750으로 상향 조정되었지만 떨어진 주택 가격으로 equity가 없어 재 융자가 힘든 경우가 많다.
요즘 낮은 다운으로도 융자가 가능한 FHA Loan에 대한 관심이 늘어나고 있다. FHA는 3%의 다운으로도 집을 구입할 수 있도록 도와준다. FHA(Federal Housing Administration)는 1965년 출범한 HUD (Department of Housing and Urban Development - 연방 주택 국)산하의 기관으로 주택을 필요로 하지만 연체 위험이 높아 일반 융자은행에서 융자를 꺼리는 사람들을 정부가 Guarantee하는 방식으로 융자받는 것을 도와 왔다. 낮은 다운이나 적은 Equity로도 집을 구입하거나 재 융자를 할 수 있는 FHA 융자의 좋은 점과 나쁜 점을 각각 5 가지씩 알아본다.

FHA’s Good Point
1. Low Downpayment - 3%나 그 이하의 다운으로 주택을 구입할 수 있다. 최대 융자 액수가 지역에 따라 다소 다르지만 가격이 비싼 지역인 Los Angeles, New York 그리고 San Francisco 등지는 최대 융자 한도액이 $729,750이다.
2. Easy to Qualify - 일반 conventional 융자의 total payment + all other payments와 수입에 대한 비율이 36%아래이어야 자격조건이 되는데 반해 FHA는 41%까지도 자격조건이 된다. 즉 일반 융자에서는 수입이 매달 $10,000이라 가정할 때 집 payment를 포함한 총 payment가 $3,600이 넘어가면 융자의 자격 조건이 되지 않는데 반해 FHA는 $4,100까지는 융자 자격조건이 된다는 뜻이다.
3. Bad Credit OK - 일반 융자는 늦은 기록이 많거나 Credit History가 짧으면 융자가 어려우나 FHA는 설사 credit이 많이 나쁘다 하더라도 이혼이나 특별한 상황이 있었고 설명할 수 있다면 융자가 가능하다. Credit도 History가 짧더라도 Rent를 낸 기록이나 Utility bill 같은 Non-Traditional Credit도 사용이 가능하다.
4. Down payment can be 100% gift - 다운의 출처를 명확히 밝혀야하는 일반 loan과는 달리 친척이건 누구에게든 gift로 받을 수 있다.
5. Prepayment Penalty - FHA 융자에는 prepayment penalty(조기상환 벌금)이 없다.
FHA’s Bad Point
1. No Easy Doc or No Doc - 일반 융자와는 달리 아무리 Credit 점수가 높다 하더라도 Income 서류를 모두 제출하여야 한다.
2. Up Front MIP - FHA 융자를 받으려면 다운을 얼마하든지 상관없이 MIP(Mortgage Insurance Premium)을 들어야 한다. 대부분의 경우 .5point가 융자에 Add된다.
3. Limit on Loan Amount - 지역에 따라 최대 융자액수가 다르다. High cost area가 아니라면 융자 상한선이 상대적으로 적다.
4. High Interest - 일반 융자에 비해 이자가 1/8이상 비싸다. 만약 일반 A 융자일 경우 받을 수 있는 이자가 6%라 가정하면 FHA loan의 이자는 6.125%가 된다.
5. High Insurance Fee - MIP 이외에도 융자금액의 1.5%를 보험 비용으로 지불해야 한다.

아직도 많은 분들은 FHA는 1st time Home Buyer들만을 위한 융자 program으로 잘못 알고있는 경우가 많다. 누구나 자격조건이 되면 신청할 수 있다. 요즘같이 집 값이 떨어져 이자가 내려갔음에도 융자를 할 수 없는 경우 FHA는 훌륭한 대안이 될 수 있을 것이다. 하지만 수입을 서류로 증명 할 수 없는 경우라면 FHA 융자를 피하는 것이 좋다. 어차피 자격미달로 융자를 거절당할 것이다. 만약 무슨 꽁수를 부려 서류를 manipulate 한다면 정부를 속이는 것이므로 발각되면 법적으로 크게 처벌받을 수 있다.
(213)219-9988
브라이언 주
뉴욕융자 대표