최근 급격히 늘어나는 숏세일, 차압(Foreclosure)와 더불어 REO 주택매물들도 서서히 마켓에 모습을 보이고 있다.
REO란 Real Estate Owned를 줄인 말로서 은행소유 부동산을 일컫을때 쓰는 용어이다. 은행이 REO매물을 소유하게 되는 경로는 아래와 같다. 은행에서 주택을 담보로 융자 받는 사람이 월 페이먼트를 계속 체납하는 경우 이때 은행은 NOD (Notice of Default) 라는 절차를 통해 그동안 집오너가 체납한 금액을 카운티 등기소에 등기하게 된다.
이때 은행은 90일간 주택 소유자가 밀린 모든 체납 융자액과 이자를 납부하기를 기다리게 된다. 90일이 지나도 계속 체납이 된 상태가 되면 은행은 NOT (Notice of Trustee’s Sale)를 카운티 등기소에 신청하게 된다. 바로 차압의 과정이 본격적으로 진행되는 되는 것이다.
해당 은행은 NOT가 카운티에 등기할때 주택의 경매 날짜와 시간도 같이 통보하게 된다.
경매 당일 은행은 자신들과 계약을 맺은 전문 경매 업체를 통해 경매를 진행하게 된다. 경매 시작 처음 금액은 렌더가 정하며 우리가 흔히 말하는 공개 입찰 (Open Bid) 방식으로 진행 된다.
보통의 경우 경매 시작금액은 1차 은행의 밀린 융자금과 그동안 밀린 이자등을 합한 금액부터 시작하는 경우가 많다. 하지만 이보다 낮은 가격에서도 시작 할 수도 있다.
차압 절차는 대부분 1차 융자 은행에서 먼저 밟는것이 통례이나 드문 경우 2차 또는 3차 은행에서도 차압 절차를 시작할 수 있다. 경매당일 입찰에서 아무도 입찰을 하지 않으면 경매 해당 주택은 1차 융자은행 소유로 넘어가며 이때 주택권리도 함께 넘어가게 되는것이다. 이렇게 해서 REO매물이 생기게 되는 것이다.
이때 주택에 남아 있던 2차, 3차 혹은 그이외의 재산세를 제외한 다른 채무액도 같이 소멸되게 된다.
REO 매물 거래는 3~4달씩 걸리는 숏세일 매물 거래와는 달리 다음과 같은 2가지 면에서 바이어들이 입장에서 유리할 수 있다.
첫째. 일단 차압 경매에서 바이어가 없어 유찰된 경우에는 위의 설명한 대로 1차론이외에 모든 빛이 청산된 상태이므로 은행으로써는 1차 융자금액이하로도 얼마든지 거래가 가능하게 되어 바이어 입장에서는 좀더 저렴한 가격에 주택을 구입할 기회가 생길 수 있다.
둘째. 은행의 입장에서도 REO 매물들을 자신들이 소유하는 기간만큼 손해를 더 보게 되므로 비교적 저렴한 가격에 마켓에 내놓는 경우가 많다. 또 REO매물이 많은 은행일수록 더 싼가격에 매물을 내놓는 경향이 있다.
하지만 REO매물들은 숏세일, 경매의 과정을 거치면서도 안팔린 주택들이 대부분이므로 일반적으로 매물의 상태가 좋지 않다. 또 주택의 위치등에서 열등한 지역에 위치한 것들도 많다.
점차로 숏세일, 차압, REO매물들이 늘어나며서 최근 한인들의 관심도 이러한 매물들에 대한 관심도 늘어나고 있다. 또 적극적으로 투자용이나 자신의 살 집으로 구입하시는 분들도 점차적으로 증가하고 있다. 지금부터 부지런히 움직이는분들에게는 좋은 기회가 될 것 같다.
(213)590-5533
스티븐 김
아메리카 부동산 부사장