현재의 주택시장을 보면 주택매매는 활발하지는 않지만 팔려고 내 놓은 주택매물이 지난해보다 많아지고 있고 주택매물 가격도 좋아지고 있다.
현재 주택시장의 주택매물 형태를 보면 셀러가 팔려고 내놓은 주택매물이 주종을 이루고 있고 은행차압 물건도 눈에 띄게 많아지고 있고 숏세일 물건도 꾸준히 나오고 있는 상태다.
어떤 형태의 부동산 시장 상황에서도 바이어는 구입하고자 하는 주택을 조금이라도 더 싸게 사고 싶어 하고 셀러는 조금이라도 더 받고 팔고 싶어 하는 것이 지극히 자연스러운 현상이다.
미국 전체적인 경기불황과 부동산 시장의 침체로 내 집 장만을 생각하고 있는 바이어는 주택 값이 더 내려가기를 기다리거나 은행차압 물건에 더 관심을 갖는 편이고 언제가 가장 주택을 구입하기에 좋은 시기인가를 저울질하면서 아직까지도 기다리고 망설이는 추세다. 그 와중에도 시기를 가리지 않고 좋은 매물을 구입하는 적극적인 바이어는 항상 있다.
은행차압 물건이라면 일반적으로 일반 매물보다 더 쌀 것이라는 바이어의 기대 심리가 많이 작용하는 것 같다. 하지만 꼭 그렇지 않은 경우가 많다는 것을 바이어는 알아둘 필요가 있다. 지역적으로 조금씩 차이는 있겠지만 아직까지는 은행차압 물건이 많이 나와 있는 상태는 아니다.
은행차압 물건이 일반 매물보다는 전체적으로 더 싸게 주택시장에 나와 있는 경우는 간혹 있지만 현재까지는 많지 않다. 정말로 싸고 좋은 은행차압 매물은 지금도 바이어들 사이에 경쟁 속에 매매가 이루어진다.
요즈음 같은 부동산 시장에서는 은행 물건보다 오히려 더 가격이 좋고 주택 내부 상태가 잘 관리되고 업그레이드된 일반 매물이 더 많다. 그리고 은행 물건보다 가격면에서 셀러와 더 흥정할 수 있는 여지가 있다.
요즈음 주택시장에서 많은 바이어를 유혹하는 매물 중의 하나가 바로 숏세일이다. 바이어는 숏세일 주택매물을 구입하고자 할 때에는 숏세일에 대한 충분한 사전 지식이 필요하고 오랜 시간 기다리는 인내심을 요구한다. 숏세일은 항상 subject to lender’s approval이다. 이 뜻은 주택가격이나 계약서 내용이 셀러가 아니라 융자은행의 허락이 있어야 한다는 것이다. 숏세일은 대부분 현재 부동산 시장에서 거래되는 가격보다 낮게 부동산 시장에 내놓게 된다. 그 이유는 바이어의 오퍼 없이는 셀러가 은행과 협상할 수 없기 때문이다.
숏세일은 주택 소유주가 가지고 있는 은행 융자금이 현재 주택시장에서 팔 수 있는 가격보다 많아서 셀러가 그 차액을 융자은행에 지불할 수 있는 경제적인 능력이 없어서 융자은행에 자발적으로 주택 소유권을 포기하고 주택을 비워주는 경우다. 융자은행과의 협상 과정에서 주택 구입가격이 바이어가 제시한 가격으로 결정될 수도 있고 더 올라갈 수도 있다.
부동산 에이전트가 주택시장에 내놓은 asking price는 단지 잠재적인 바이어로부터 오퍼를 받기 위한 가격이므로 셀러가 진정하게 원하는 가격이 아니다.
주택시장은 항상 2월부터 5~6월 중에 가장 활발하게 매매가 이루어진다. 지금의 주택시장은 셀러에게는 크게 불리하지만 바이어에게는 드물게 찾아오는 좋은 주택시장 구조이다. 주택은 다른 보석이나 고급 자동차 같이 비슷한 매물은 많지 않다. 주택은 실내구조, 생김새, 리모델 형태 각각 다른 스타일과 개성을 갖고 있기에 마음에 들었던 주택을 놓치면 다른 주택을 찾는데 많은 어려움을 겪게 된다.
우리는 항상 What if I bought, I could have bought, I should have bought, I would have bought 만약 그때 그 집을 샀으면, 그 집을 살 수 있었다면, 그 집을 샀어야 했는데, 그 집을 사야만… 이런 가정과 후회를 반복하면서 살아간다. 남의 의견보다는 객관적인 이해와 분석 그리고 주관적인 판단이 무엇보다도 중요하다.
(818)399-4439
알렉스 김
팀프로 부동산 대표