지난주에 게재된 숏세일 기사를 보시고 많은 독자들이 전화를 주셔서 질문들을 주셨다. 그중에서 독자들에게 도움이 될 만한 것을 몇 가지 추려서 정리해 볼까 한다.
숏세일(short sale) 혹은 숏 페이오프(short pay-off)란 일단 주택을 담보로 은행 등에서 빌려 쓴 금액이 현재 주택 시세보다 높고 현재 페이먼트가 밀려 있어서 차압이 불가능한 경우 차압 대신 사용되는 주택매매의 한 방법이다. 지난해 여름 서브프라임 사태로 인한 금융시장의 유동성 문제가 불거지기 전까지만 해도 숏세일에 대한 금융기관들의 협조는 상당히 소극적이었다. 하지만 서브프라임 사태 이후 특히 올 초부터는 본격적인 경기 하강과 더불어 더 많은 숫자의 주택소유주들이 주택 할부금 납부에 부담을 느끼고 있어 당분간 숏세일은 활기를 띨 전망이다.
사실 2000년 초반부터 재작년까지 미국 경제 전체를 부동산 경기가 혼자 힘으로 버티고 있었다고 해도 과언이 아닐 정도로 부동산 시장이 모든 경제의 중심부에 자리 잡고 있었다. 주택 소유주들은 급격히 불어나는 에퀴티에 마치 술 취한(?) 듯 정신없이 빚돈을 끌어다 썼었다. 새 차, 새 가구, 집 리모델링 등 주로 소비 종목에 치중하여 빌려 쓴 돈을 소비하였다. 또 에퀴티를 이용하여 자신의 소유 주택 이외에 투자용으로 한 채, 두 채씩 사들이기 시작한 것도 지금의 우리가 처한 심각한 부동산 시장에 큰 부담으로 작용되게 했다.
지금 페이먼트 위기로 차압 등의 위기에 몰린 사람들은 보면 미국 사람들은 자신의 소유 주택 한 채만이 있는 경우가 대부분인데 반해 한인들은 주로 2채 이상의 주택을 소유한 사람들이 위기에 몰리고 있다. 불어난 에퀴티를 이용 지난 2~3년간 한 채, 두 채 투자용으로 계속 매입한 이들이 지금 위기를 맞고 있다. 심지어 아는 분 가운데에는 30만달러를 가지고 한 채만 산 것이 아니라 조금씩 쪼개서 최소한의 다운만 한 후 5채를 구입, 지금 거의 파산지경이 된 이도 있다. 따라서 지금 숏세일을 하려는 한인 중에 80~90%는 바로 위의 경우와 같이 주택을 2채 이상 소유한 분들이 대부분이다.
일단 주택을 2채 이상 소유하게 되면 은행에서는 2번째 주택부터 투자용 주택으로 간주하여 숏세일 때 은행과 협상을 잘못하게 되면 여러 가지 불이익을 볼 수 있다. 일단 본인이 살던 primary residence는 숏세일 후 생기는 은행 손실분에 대해 거의 세금상 면제를 받을 수 있지만 투자용 주택인 두번째 주택부터는 그 혜택을 기대할 수 없다.
예를 들어 은행융자가 60만달러 투자용 주택을 50만달러에 숏세일하여 은행에 10만달러의 손해를 끼쳤다면 은행에서는 주택 소유주에게 10만달러에 대한 1099-C라는 것을 발행하게 된다. 1099-C는 돈을 빌려준 사람이 빚을 탕감해 주는 대신 못 받은 금액만큼을 돈을 빌려간 사람에게 증여한 모양으로 되는 것이다. 즉 주택 소유주는 숏세일을 한 해당 연도 세금보고 시 10만달러를 자신의 소득으로 보고해야 한다. 또 1차 융자 이외에 2차 혹은 그 외에 3차, 4차 융자가 있는 경우도 모든 해당 은행과 협상을 통해 빚을 깨끗이 정리할 수 있도록 해야 한다. 또 간혹 은행 손실분에 대해 다시 갚아야 하는 repayment 프로그램에 합의를 하더라도 협상을 통해 금액을 최소한으로 하는 요령이 필요하다.
소 잃고 외양간 고친다는 속담이 있다. 지금 소는 잃었지만 앞으로 외양간을 잘 고쳐서 다시는 소(투자)를 잃어버리는 우를 범하지 말아야 하겠다. 투기가 아니라 진정한 투자를 한다면 앞으로 이와 유사한 위기사항은 얼마든지 피할 수 있게 되는 것이다.
(213)590-5533
스티븐 김
아메리카 부동산 부사장