현재 전 세계 금융시장은 2008년 미국의 주택경기의 향방에 잔뜩 긴장하고 있다. 미국의 주택경기는 향후 미국경기의 향방을 좌우할 뿐만 아니라 세계 경기와 금융시장에도 커다란 영향을 미칠 수 있기 때문이다. 과거 닷컴버블을 정확히 예측해 명성이 높은 미국의 R. Shiller 예일대 교수는 최근 만일 주택가격이 폭락하면 대공황 이후 가장 심각한 결과가 될 수 있다고 경고한 바 있다. 그리고 그린스펀 전 FRB 의장도 주택가격이 두 자릿수로 하락할 가능성이 높으며, 그렇게 될 경우 지금의 서브프라임 모기지 부실보다 몇 배는 더 큰 경제적 댓가를 치르게 될 수 있음을 언급하였다. 경제 전문가들은 미국 주택가격이 15% 하락할경우 약3조달러의 자산손실이 발생할것으로 추산하고있다.
미 FRB의 지속적인 금리인상으로 2005년 하반기부터 하락하기 시작한 미국의 주택경기는 서브프라임 문제 이후 급랭 조짐을 보이고 있다. 최근 미국의 주택판매가 10여 년 만에 최저치를 기록하고 있으며 이에 따라 주택재고도 갈수록 쌓이고있는 실정이다. 그러면 앞으로 미국 주택경기 전망은 어떠한가? 현재 미국 주택경기 전망을 예고하는 선행지표들은 갈수록 악화되고 있다. 주택건축 허가는 12년 만이 최저 수준을 기록하고 있으며, 2007년 미전국주택가격이 평균 4.2% 하락했다.
이에따라 미국정부는 주택경기 급락을 방지하기위하여 다양한 정책을 펼치고 있지만 한계가 있는것이 사실이다.
부시대통령이 서브프라임 모기지 부실자들에대한 구제책까지 발표했지만 근복적인 해결책이 될수 없고 실제 혜택을 보는 사람들의 숫자가 너무 적어 그에 따른 효과는 미미할것이라는 관측이며, 좀더 구체적인 보완조치가 뒤따라야 한다는 지적이다. 그러나 미정부는 신용경색에 대비한 재할인율 인하와 저금리 정책을 고수하며 주택경기 급락 방지와 주택경기 안정을 위해서 적극적으로 대비하고있다. 그럼 과연 언제 부동산가격이 바닥을 칠것인가?
2005년 하반기 부터 시작된 주택경기 침체에도 불구하고 안정세를 유자하던 주택가격은 2007년 서브프라임 사태이후 지역적으로 차이는 있지만 가격 하락세가 가속화 되고있는 실정이다. 2007년 La County의 중간 주택 가격 동향을 보면 전체적으로 가격 하락이 고루게 이루어졌다. 특이한 것은 과거 수년간 New Home Sale을 선도했던 신흥 신도시들이 더 큰폭으로 하락세가 이루어지고 있으며 전체적인 가격하락을 주도하고 있다는 점이다.
이와는 반대로 전통적인 부자동네, 학군이 좋은동네등, 한인들이 선호하는 지역은 대체적으로 가격 하락폭이 적었다. 또하나 반가운 소식은 한인들이 많이 거주하는 LA의 경우 2006년 보다 중간 주택가격이 7.4% 상승했다.
이는 LA의 지역적인 특수성과 새로운 마켓을 선도하고 있는 downtown condo/loft 시장의 호황의 여파가 주택가격 상승을 주도한것이다. La Live으로 대표되는 La Downtown 개발 프로젝트는 해가갈수록 downtown을 변화시키고있으며, La시의 강력한 개발 정책과 세계적인 developer들의 초대형 프로젝트의 전시장이 되어, 얼마가지 않아 뉴욕 맨해턴에 버금가는 세계적인 도시로 탈바꿈할 날 만을 기다리고있다.
그러면 2008년 과연 주택가격이 바닥을 칠것인가?
그에대한 대답은 서브프라임 모기지의 금리조정 규모를 보면 알수있다. 서브프라임 모기지의 금리조정이 2007년 하반기와 2008년에 집중되있기 때문이다.
2007년 3,527억달러, 2008년 3,729억달러로 엄척난 액수이다. 서브프라임 랜더를 통해 집을 구입했던 사람들이 변동금리 이자율이 높게 변했을때 높은 이자로 인한 엄청난 payment를 감당하지 못한다면 차압으로 연결될 것이 뻔하기 때문이다.
그러나 너무 비관할것은 없다. 최근의 미국 경제는 주택경기 침체에도 불구하고 민간 투자및 수출호조 등으로 안정세를 보이고있다. 또한, 달러회 약세로인한 유럽과 아시아권에서의 미국내 부동산 투자가 활발하게 이루어지고 있으며, 유럽과 아시아의 부호들이 예전에 비해 형편없이 떨어진 미국의 주택들을 달러화 약세와 저금리를 이용해 엄청나게 사들이고 있다.
미국의 주택경기가 지금은 시들해도 결국에는 올라갈수밖에 없으며, 세계적으로 가장 안전한 투자라는 것은 불변의 진리이기 때문이다.
이제 2008년 희망에 새해가 밝았다. 모든것을 새롭게 시작하자.!!!

클라라 조 Coldwell Banker Wilshire 부동산

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