독립된 에스크로 회사는
모든 부동산 매매 처리할 수 있어

<문> 이번에 부동산 에이젠트의 소개로 비지니스를 구입하게 되어 에스크로를 오픈하려하는데 그 에이젠트는 자기 부동산 회사에 소속된 에스크로 회사에서 에스크로를 하자고 합니다. 이전에는 에스크로만 전문으로 하는 일반 에스크로 회사에서만 에스크로를 한 경험이 있어 부동산 회사의 에스크로는 생소합니다. 일반 에스크로회사와 부동산 회사에 소속된 에스크로 회사와 다른 점이 있는지요. 또한 부동산 소속 에스크로에서 일하는 오피서가 일반 에스크로 회사의 에스크로 오피서와 동일한 자격이 요구되는지요.
<답> 에스크로 회사는 주 정부 사단 법인처(Department of Corporations; DOC)에 등록되어 있어 대금의 신탁과 법적 절차를 대행하고, DOC 즉 주정부의 규제와 감독을 받고 있으며, 바이어, 셀러의 상호 공동의 중립적인 제 3자의 위치(Mutual Third Party)가 에스크로가 갖는 가장 중요한 성격입니다. 에스크로 회사는 다음과 같은 타입이 있습니다.
첫째, 독립된 에스크로 회사(Independent Escrow Company)로서 일반적인 에스크로 회사를 말합니다. 이 독립된 에스크로 회사는 DOC 즉 주정부의 규정을 준수하고 그 감독과 지시를 받습니다. 사법권 관할(Jurisdiction)은 마치 은행이 FDIC 관할에 있듯이 주정부인 DOC의 통제하에 있습니다.
두 번째, 부동산 브로커 소유의 에스크로 부서(Real Estate Broker-owned Escrow Department)가 있는데 독립된 에스크로 회사가 아닙니다. 부동산 브로커가 소유하거나 부동산 회사에 속한 에스크로 부서로서 주 부동산국(Department of Real Estate)에서 관할합니다. 말하자면, 부동산회사가 자체 내에 에스크로 부서를 설치하여 자기 회사에서 중개하는 부동산 또는 사업체의 법적 서류 업무를 대행할 수 있지만 타 부동산 회사를 통한 거래, 즉 외부회사나 고객을 직접 상대할 수 없으며, 자기 부동산회사와 직접 관련된 거래나 업무만 할 수 있도록 제한되어 있습니다.
세 번째, 타이틀회사의 에스크로 부서가 있는데 이 또한 독립된 에스크로 회사가 아니며, 주보험국(Department of Insurance)의 통제 하에 있습니다.
독립된 에스크로 회사와 부동산 소속 에스크로 부서, 타이틀회사 에스크로 부서와의 차이점은 여러 가지가 있는데, 주정부인 DOC에서는 만일에 발생할 수 있는 문제에 대비해 보석금증서를 독립 에스크로 회사에 요구하는 데 반해, 부동산 소속 에스크로 부서나 타이틀 소속 에스크로 부서는 그러한 보석금 요구 사항이 없습니다. 독립된 에스크로 회사는 Escrow Fidelity Corporation이란 기구로부터 손님이 에스크로에 입금한 모든 금액을 보호 받을 수 있는데, 이는 마치 은행의 FDIC의 역할처럼 생각할 수 있습니다. DOC에서 부동산이나 타이틀 소속의 에스크로 부서를 승인하지 않는 이유는 중립적인 제3자의 위치와 피신탁자의 의무(Fiduciary Duty)를 중요시 여기기 때문입니다. 다시 말하자면, 한 쪽 편의 손님(셀러 또는 바이어)만의 에이젠트 역할을 하는 부동산 회사를 통해 이루어진 매매 계약이 그 쪽 편의 회사에 소속된 에스크로 부서에서 진행될 경우, 자칫 이해타산 관계(Conflict Interest)로 인해 에스크로 본연의 중립적인 제 3자의 위치를 지키지 못 할 가능성이 있다고 판단하기 때문입니다. 독립된 에스크로 회사의 에스크로 오피서의 자격 요건과 부동산과 타이틀 소속 에스크로 부서의 에스크로 오피서의 자격요건은 다음 지면을 통해 말씀드리겠습니다.
문의:(213)388-7777
단 양(유나이티드 에스크로 윌셔지점장)