2007년 12월 11일 연방정부가 금리를 다시 0.25% 내렸다. 이는 올해 들어 3번째 의 하락이다.
따라서 5.25%이었던 금리가 현재 4.25%를 기록하고 있다. 곳곳에서 일어나는 경기후퇴(Recession)의 불안감을 잠재우려는 노력의 일환으로 금리 인하를 단행한 것이다. 하지만 0.5%인하를 기대하던 Investors들은 실망감과 함께 경기부진을 예고하고 있다. 이를 감지한 연방정부는 앞으로 추가 금리인하에 대한 가능성을 언급하고 있다. 그러면, 금리인하가 Homeowner들에게 주는 의미는 무엇일까? 4가지 issue로 요약한다.
1. Mortgage 이자 - 연방정부의 금리인하는 단기금리의 인하이므로 실제적으로 Mortgage 이자에는 별 영향이 없다. Mortgage 이자는 거시경제의 전망에 따라 많은 영향을 받는다. Inflation의 위험이 올라가면 장기이자(long term bond)가 올라가고 실업률이 올라가면 앞으로의 경기하락에 대한 예측으로 Mortgage 이자가 내리게 되는 것이다.
30년 고정 Mortgage는 2007년 초 6.66%이던 것이 계속하락 지금은 5.5%-5.75%대를 유지하고 있다. 재 융자가 필요하다면 지금이 Mortgage 이자 Shopping을 하기 좋은 시절이다.
2. Option ARM Mortgage인 경우 - 보통 1%로 시작하는 Program의 실제이자는 Index + Margin에 의하여 결정된다. Margin이야 은행의 Profit이므로 어쩔 수 없지만 주로 쓰이는 Index인 LIBOR(London Inter Bank Offered Rate)의 경우 금리변동에 매우 민감하다. 연초 5.3이던 LIBOR Index가 4.9로 떨어져 있다.
따라서 앞으로 금리인하가 계속될 경우 Option ARM 융자 소유주의 실제적인 payment가 줄어들 것이다.
3. ARM(Adjustable Rate Mortgage) Reset에 대한 타격 완화 - 한때 인기가 있었던 3년 고정 혹은 5년 고정 변동융자 Program 소유자들 중 대다수의 계약 만료기간이 2008년 중반이라는 보도가 있었다.
과거의 이자 수준이라면 현재의 5%대의 금리가 계약 만료가 되면 8%까지 올라가는 것으로 되었으나 앞으로 금리가 계속 내리면 7% 혹은 그 이하의 이자로 바뀌게 되어 Mortgage payment의 급상승은 피할 수 있을 것이다.
4. Heloc(Home Equity Line of Credit) - 집을 소유하고있는 사람 중 거의 80%이상이 집을 담보로 2nd 융자를 가지고 있다. 주로 Heloc의 이자는 Bank Prime Rate에 기준을 두기 때문에 금리 하락은 바로 매달 지불하는 payment를 줄여준다. 올 초 8.25%이었던 bank prime rate가 지금은 7.25%이므로 융자금액이 $120,000이라면 매달 $100의 payment가 줄어든 셈이다.
그 동안 많은 은행들이 Sub-prime 사태에 의한 신용경색으로 문을 닫았다. 계속되는 금리인하가 주택시장의 위기를 진정시킬 수 있는지는 아직 미지수이다. Bush 행정부는 Program의 만료로 이자가 오를 수 있는 1.2Million에 대한 구제책으로 5년간 고정 이자를 연장해주는 정책을 발표했다. 하지만 이 법안의 형평성의 이유와 까다로운 자격조건 때문에 실제적으로 도움을 받을 수 있는 사람들은 약 250,000정도 라 한다.
전문가들은 경기 침체에서 벗어나는 길은 단순히 이자 하락에 의존하는 것이 아니라 한다. 늘어난 주택 재고감소(현재 11개월 치 주택 재고가 있음)와 집 payment를 할 수 있는 능력이 있는 사람들이 집을 살 수 있도록 돕는 것이 우선되어야 한다는 것이 그들의 견해이다.
(213)219-9988
브라이언 주
뉴욕융자 대표
