주택도시개발국(HUD)의 추산에 의하면 변동모기지 200만개가 앞으로 2년 내 이자율이 상향 조정되며, 이렇게 조정되는 모기지 중 50만개는 채무 불이행(default)에 떨어지게 된다. 이미 봇물을 이루고 있는 주택차압은 이젠 남의 일이 아니다. 사태가 악화일로를 걷자 정부도 가만히 있을 수 없게 됐다. 부시 대통령은 지난 9월 차압위기에 처한 전국의 수많은 주택 소유주를 구제하기 위해 FHASecure 플랜을 발표했고 이 플랜에 따라 앞으로 2년간 디폴트에 떨어지는 50만 주택소유주 중 24만명이 도움을 입을 것으로 기대된다. 그러나 연방정부의 구제플랜 혜택을 입지 못하는 나머지 주택소유주들은 각자 자신들이 문제해결 방안을 찾아야 한다. 변동모기지 소유 가정에 심각한 위협으로 떠오른 차압. 현명하게 대처하는 방안을 알아본다.


<변동 모기지의 이자율이 조정되면서 페이먼트를 못내는 가정이 크게 늘고 있다. 이미 봇물을 이루고 있는 주택 차압은 계속될 전망이어서 주택 소유주들의 현명한 대처가 요망된다.>

변동 모기지 소유주들을 위협하는 연체·차압
2년내 이자율 조정 200만가구, 디폴트 50만
연방 FHASecure 플랜 통해 재융자 모색하고
수혜자격 없을 경우 렌더 접촉 도움 받아야

■즉각 접촉하라

모기지가 디폴트에 떨어지는 위기에 처한 경우 가장 먼저 취해야 할 중요한 조치는 바로 렌더에게 즉각 전화를 걸거나 방문하는 것이다.
HUD의 조사에 따르면 차압에 직면한 주택 소유주의 반은 렌더에게 도움을 청하기 위해 접촉하는 것을 두려워했다. HUD 대변인 아담 글랜츠는 “피해서는 전혀 문제를 해결할 수 없다. 렌더가 도움을 줄 것이라 기대하고 적극적으로 상의할 필요가 있다”고 강조했다.

■FHASecure 플랜

자신이 보유한 모기지의 이자율이 오름으로 해서 디폴트에 떨어지게 되는 차용자는 FHASecure 플랜에 따라 연방주택국(FHA)이 제공하는 모기지 재융자를 받을 수 있다. 단, 모든 경우가 해당되는 것은 아니고 일정 자격을 갖춰야 한다.
재융자를 받기 위해서는 안정적 고용 기록과 재융자 모기지 페이먼트를 부담할 수 있는 충분한 소득이 있어야 한다. 또 이자율이 재조정되기 전의 모기지 페이먼트를 제 때에 납부해왔다는 기록을 갖춰야 하는데 이 때 이자율 조정은 지난 2005년 6월부터 2008년 12월 사이에 이뤄진 것이어야 하고 차용자는 주택에 최소한 3%의 에퀴티는 갖고 있어야 한다. 모기지 보험도 지불해야 한다.

■ 렌더와 협상하라

FHASecure 플랜 수혜 자격이 없는 경우에는 다른 방안을 강구해 볼 수 있다.
맨해턴의 부동산 변호사 리자 어번은 먼저 “렌더에게서 날아온 우편물을 열어보라”고 권했다. 디폴트에 떨어진 주택 소유주들은 종종 렌더가 보낸 통고서를 무시하는 경향이 있는데, 지금 상황에서 할 수 있는 것이 아무 것도 없다고 자포자기 하기 때문. 그러나 실제로 렌더들은 저승사자가 아니며 많은 경우 자신들도 차압이란 최악의 사태가 이롭지 않기 때문에 차용자를 구조하기 위한 다양한 협상안을 제시한다.

▲일부 페이먼트
비영리 대출 상담 기관인 SPCH의 데이빗 페트로비치 디렉터는 렌더는 차용자가 겪는 재정난이 일시적이며 조만간 개선될 여지가 있다고 생각할 때는 몇 달간 페이먼트를 일부만을 내는 방식을 기꺼이 수용한다고 말했다.

▲대출조건 변경
렌더를 설득하여 이자율을 낮추거나 대출 기간을 연장할 수도 있다. “렌더들 역시 차용자만큼이나 차압을 피하고 싶어 한다”고 페트로비치는 말한다.

▲숏 세일
차압을 피하기는 하지만 집은 포기해야 하는 방법도 있다. 그중 하나가 숏 세일(short sale)이라고 뉴욕의 모기지 전문 변호사 브루스 버그만은 설명했다. 예를 들어 가치가 30만달러인 주택을 갖고 있는데 갚아야 할 모기지는 현재 32만달러라고 하자. 렌더는 주택 소유주가 집을 팔아서 지불하는 30만달러를 받고 나머지는 면제해 주는 방법이다. 렌더는 약간 손해를 보더라도 숏 세일을 수용하는 편을 택하는 경우가 많다.

▲양도
차압 대신 양도(deed in lieu of foreclosure)를 렌더가 수용할 수도 있다. 차용자가 자발적으로 주택을 렌더에게 양도하고 대신 렌더는 채무 불이행에 대해 제기할 수 있는 소송 권리를 포기하는 것이다.

▲주택 매각
렌더를 설득하여 자격을 갖춘 바이어에게 주택을 팔 수 있도록 허락받는 것이다. 바이어가 모기지 잔액을 인수하게 되며 셀러는 일부 판매대금을 받을 수도 있다.
주택 차압에 대비하기 위한 더 자세한 도움말은 www.fha.gov/ foreclosure에서 구할 수 있다.

<케빈 손 객원기자>