미국 전체 주택 경기 침체와 경기 불황속에 연방 준비 은행 F.R.B.(FEDERAL RESERVE BANK)에서 얼마 전에 연방 기금 금리를 0.5%내렸다.
FRB가 앞으로 더 이자를 더 내릴 수 있다는 기대 속에 지난번에 내린 단 비처럼 금리 인하가 경기 불황 타개에 어느 정도 도움이 되리라 본다.

연방 기금 금리가 내려가면 일반적으로 많은 주택 소유주들은 주택 금리도 내려갈 것 이라고 기대를 하게 된다.
주택 금리는 10년 만기 국채(BOND)금리를 따라가기에 연방 기금 금리의 인하와 인상과는 아무 상관이 없다. 연방 기금 금리가 내려가면 연방 기금 금리를 사용하는 사업체 융자, 아파트 융자, 커머셜 융자를 갖고 있는 소유주들은 결국 월 페이먼트가 내려가는 혜택을 보게 된다.

주택 융자에서 사용되는 이자는 일반적으로 고정 이자와 변동 이자로 나누어지고 30년을 기준으로 계산(AMORTIZATION PAYMENTS)된 월 페이먼트가 결정된다.
고정 이자를 선택한 주택 소유주는 30년 동안 월 페이먼트가 이자와 원금이 포함된 똑 같은 액수를 매달 지불하게 된다. 고정 이자 프로그램은 주택 소유주가 원금을 어느 정도 미리 지불해도 매달 내는 페이먼트는 변화하지 않는다.
매달 내는 월 페이먼트를 적게 하려면 재 융자(REFINANCE)를 해야 한다.
변동 이자를 선택한 주택 소유주는 30년을 기준으로 계산(AMORTIZATION)된 월 페이먼트가 결정되지만 매달 바뀔 수도 있고 1년에 한 번 바뀌는 경우도 있다.
변동이자는 월 페이먼트에 이자와 원금이 포함된 프로그램과 이자만 내는 프로그램 이자보다 더 적게 내서 원금이 늘어나는 프로그램등 다양하게 있다.

사업체, 커머셜 상가에 사용되는 이자는 은행에 따라 연방기금 금리가 기준으로 된 이자를 사용된다. 고정이자 보다는 변동 이자를 많이 사용하며 은행에 따라 다르지만 5년 7년 10년 30년을 기준으로 계산(AMORTIZATION)된 이자와 원금이 포함된 월 페이먼트가 결정된다.

주택융자는 일반 대출업무를 하는 은행에서도 하지만 일반적으로 주택융자만 전문으로 하는 SAVINGS & LOAN회사들인 WHOLESALE LENDER에서 많이 다룬다. 주택 융자를 전문으로 하는 은행은 융자를 해주고 융자를 해 준 NOTE를 SECONDARY MARKET에 다시 팔게 된다.
이런 이유로 주택 융자를 받은 주택 소유주는 주택을 구입한 지 1년도 되지 않아 주택 융자은행이 몇 번씩 바뀌어서 혼돈을 겪는 경우가 있다.
사업체, 커머셜 상가 융자는 일반 대출업무를 하는 은행에서 주로 다룬다.
(818)399-4439
알렉스 김
팀프로 부동산 대표