■미국 경제의 오늘
현재 미국의 경제를 한 문장으로 정리해 보면, 예산 적자와 대외적 저 임금에 대응하는 달러의 약세, 원유를 포함한 원자재 가격 급등이 일조를 하고 있는 물가상승, 인터넷 버블이 터지고 난 이후에 뜨거워진 부동산 열기의 냉각, 대기업들의 수익호조를 발판으로 한 노동시장의 건실함이라고 표현할 수 있다.
■달러의 약세가 주는 교훈
이민과 국제적 상업에 이미 익숙해진 우리 한국인들에게는 달러의 약세가 주는 여파가 생소하지 않다.
한국에 재산을 두고 있는 사람들은 달러의 약세를 미국 자산을 저렴하게 매입하는 절호의 기회로 이용할 것이고 미국에서 수출업에 종사하고 있는 사람들은 대외적으로 저렴해진 미국 상품들을 해외에 판매하는 데 유리해진 입지를 적극 활용할 것이다.
간단한 예로, 한국 원화가 달러당 1150원 하던 시기에 미국 부동산을 40만달러에 매입했는데 현재 그 부동산이 60만달러가 되어 20만달러의 투자이익이 생겼다 하더라도 원화가 달러당 940원인 현 시세로 계산해 보면 그리 빛나는 투자가 아니었다고 결론지을 수 밖에 없다. 반대로, 달러가 이렇게 약세에 있을 때 외국 자본으로 미국 자산에 투자를 하게 되면 미국 자산의 가치상승과 달러의 회복으로 인한 환차액까지 함께 기대할 수 있는 기회로 삼을 수 있게 된다.
미국 자산의 가치상승과 달러의 회복이 언제가 될 것이냐에 대한 전문적인 분석이 따라야 함은 물론이다. 실제적인 예로, 90년대 중반은 약해졌던 달러가 일본 엔화에 비해 회복세로 돌아서면서 세계 기관 투자가들은 일본인들이 소유하고 있던 미국 부동산을 낮은 가격으로 매입하기 시작했고 그 결과는 부동산시세 차익과 외환 환차익을 동시에 거두었던 시기가 되어 주었다.
■주식과 부동산 사이클
가장 최근의 부동산 호황을 살펴보면 90년대의 주식 급등에 제동이 걸리는 시기와 맞물린다. 인터넷 주식 버블이 터지면서 시작된 저금리 정책은 10년 가까이 침체에 빠졌던 부동산을 회복시켰다.
2000년부터 2005년까지 유지된 저금리 정책은 부동산뿐만 아니라 90년대 과잉투자의 부정적인 여파에서 시달리던 대기업들에게 새로운 생명력을 불어넣어 주었다.
경기회복을 성공시킨 미 중앙은행은 이제 필요 이상의 경기 팽창과 물가상승을 방지하는데 주력하는 긴축정책으로 돌아섰다.
긴축정책의 일환으로 2년전에 이미 시작된 금리인상의 직접적인 타격은 주택 시장에 가해지게 되었고 그 결과는 작년 6월부터 줄어들기 시작한 주택거래량에서 나타나기 시작했다. 다시 정리해 보면, 주식 침체는 부동산 상승으로 연결되었고 부동산 침체와 연결된 것은 주식의 상승이었다는 것이 최근 7년간 우리가 목격했던 현상이다.
위에서 설명한 데로, 경제는 자산의 타입과 가격의 등락을 반복하는 다이내믹 사이클안에서 존재한다. 그 경제적 사이클을 이끌어가고 있는 핵심적인 요소는 이자율이다. 따라서, 그 핵심요소인 이자율의 향방을 정확하게 내다볼 줄 눈을 가지고 있다면 투자에 대한 시각이 그리도 거창해야하거나 복잡할 필요도 없다고 본다.
■향후 이자율의 향방을 알면 돈이 보인다.
금년 가을경에 떨어질 것으로 예상되었던 미국단기금리는 달러의 약세로 인한 원자재 물가 상승이 예상보다 길게 지속됨으로 인해 내년 하반기로 밀려났다.
따라서 월스트릿 분석가들의 예상에 신빙성을둔다면 고정 주택금리는 내년봄을 기점으로 하락세로 전환될것으로 예상되고 변동금리는 내년 여름을 기점으로 하락세가 시작될 것으로 예상되고 있다. 원유를 포함한 원자재 시장의 큰 변화가 없다고 가정했을때 부동산 시세가 회복세로 돌아서는 시점은 주식열기가 식어가는 시점과 맞물릴 것으로 예상되는데 그 시기는 2009년 후반이 될 것으로 분석된다.

(800)429-0014
토마스 박
<시너지 부동산 대표>